Regulace nájmů v Berlíně totálně selhala

Studie podle jejích autorů ukazuje, že nová regulace vedla k rozdělení berlínského trhu s nemovitostmi na dvě části.

Autoři oba segmenty trhu srovnávali s kontrolní skupinou, kterou tvořily byty v dalších 13 německých městech s více než 500 tisíci obyvatel. Jde o Hamburk, Mnichov, Kolín nad Rýnem, Frankfurt nad Mohanem, Stuttgart, Düsseldorf, Lipsko, Dortmund, Essen, Brémy, Drážďany, Hannover a Norimberk.

Jak nájmy, tak kupní ceny bytů v regulovaném segmentu rostly pomaleji než v kontrolní skupině. Z toho by se zdálo, že regulace splnila svůj účel.

Problémem však je, že o to rychleji rostly ceny a nájmy v neregulovaném segmentu. Navíc nabídka bytů v regulovaném segmentu se velmi rychle propadla. Jinými slovy nabídka regulovaných bytů je omezená a byty, které jsou k dispozici, jsou mnohem dražší, než by zřejmě byly bez regulovaného segmentu.

Regulaci Berlín schválil 30. ledna 2020 a platit začala 23. února 2020. Ve skutečnosti šlo o dvě opatření.

Jedním je zmrazení nájmů u bytů postavených před rokem 2014 na pět let na částce k 18. červnu 2019. Druhá část regulace je potom zmíněné zastropování – zavedení horní hranice nájmu u těchto bytů. Ta se liší u různých typů podle tabulky. Nejnižší hranice u nejméně atraktivních bytů činí 3,92 eura (100 korun) na metr čtvereční bez poplatků.

Jedná se o nejstarší byty, které nemají koupelnu a ústřední topení. U nejnovějších bytů z let 2003 až 2013 činila maximální hranice 9,80 eura (250 korun) za metr čtvereční.

Dopad na nájmy ukazuje první graf. Růst regulovaných nájmů byl téměř 58 procent pod průměrem zbylých 13 měst, zatímco u neregulovaných byl téměř 9 procent nad průměrem srovnatelných bytů v těchto městech.

V případě zrušení regulace tak autoři očekávají krátkodobé navýšení nájmů v regulovaném segmentu.

Méně dramaticky vývoj působí v absolutních číslech. „Zatímco ceny nájmů u bytů, kterých se zastropování nedotklo, od druhého čtvrtletí 2019 stouply, u těch, které spadají pod zastropování, mírně klesly,“ stojí ve studii Institutu ifo.

Za rok od chvíle, kdy regulace vešla v platnost, stouply nájmy v neregulovaných bytech zhruba o 1,40 eura za metr čtvereční, meziročně o 9 procent. „Ceny nájmů v regulovaném segmentu na druhé straně ve stejném období stagnovaly,“ dodali autoři.

Další graf ukazuje vývoj hodnoty nemovitostí v obou segmentech – opět ve srovnání s 13 dalšími největšími německými městy. Počínaje třetím čtvrtletím roku 2020 hodnota regulovaných bytů za kontrolní skupinou zaostává.

Na konci března letošního roku rostla hodnota bytů v regulovaném segmentu téměř o 8,6 procenta pomaleji než v ostatních velkých městech. V neregulovaném segmentu hodnota rostla o 3,1 procenta rychleji než v kontrolní skupině, na konci roku 2020 dokonce o 8,7 procenta.

„Rozdíl mezi tempy růstu činil ve čtvrtém čtvrtletí 2020 7,5 procentního bodu a v prvním čtvrtletí 2021 čtyři procentní body,“ dodali autoři.

Nejzávažnější varování však představují poslední dva grafy. Ty znázorňují vývoj nabídky bytů k nájemnímu bydlení v obou segmentech ve srovnání s ostatními 13 velkými městy. Hodnota 100 v nich představuje stav ke konci prvního čtvrtletí 2017.

Z grafů vyplývá, že bytů stejné kategorie, které v Berlíně podléhají regulaci nájmů, v ostatních 13 městech Německa přibylo na konci roku 2020 průměrně 14,9 procenta oproti konci března 2017. Na druhé straně v Berlíně počet těchto regulovaných bytů klesl o 41 procent.

U neregulovaných berlínských bytů vývoj v podstatě kopíroval vývoj u srovnatelných bytů v ostatních městech. Nárůst nabídky u bytů s tržním nájmem však zdaleka nedokázal kompenzovat propad v regulovaném segmentu. Berlínské zastropování nájmů tak výrazně snížilo celkovou dostupnost nájemního bydlení.

„Zdá se, že dopady regulace nájemného jsou univerzální, přinejmenším ve městech, kde poptávka roste víc než výstavba,“ uvedl na dotaz Novinek ekonom Libor Dušek, vedoucí katedry národního hospodářství na Právnické fakultě Univerzity Karlovy.

Dušek nicméně připomíná, že výsledky mohlo do určité míry ovlivnit právě to, že se čekalo na rozhodnutí o protiústavnosti opatření.

„Část vlastníků zřejmě držela byty prázdné v čekání na verdikt ústavního soudu. Převládající očekávání bylo, že soud regulaci zruší, což se ostatně stalo. Krátkodobé dopady na počet bytů aktuálně nabízených k pronájmu zřejmě byly větší, než kdyby regulace byla s jistotou zavedena natrvalo,“ upřesnil.

Nicméně příkladů, kdy měla regulace podobné důsledky jako v Berlíně, je více. Samotní autoři německého výzkumu v úvodu připomínají studii amerických ekonomů z roku 2019, kteří zkoumali dopady regulace v San Francisku.

„Tímto způsobem vedlo rozšíření regulovaného nájemného v San Francisku v 90. letech, které zastropovalo růst cen nájmů, k propadu nabídky nájemního bydlení o 15 procent,“ napsali autoři.

„Ostatně v Česku máme s regulací nájemného bohaté zkušenosti z devadesátých a nultých let. Nejprve byty k pronájmu na trhu prostě nebyly. Po privatizaci sice byly, ale tržní nájmy v neregulovaných bytech byly o desítky procent vyšší, než jaké by byly nájmy na trhu bez regulace, jak ve svých výzkumech odhadli sociologové Lux a Sunega,“ doplnil Dušek.

„I v New Yorku jsou empiricky zdokumentovány dopady na výši nájemného v neregulovaných bytech nebo na neefektivní držení zbytečně velkých nebo příliš malých regulovaných bytů,“ uvedl.

Řečeno s Cimrmanem, v Berlíně museli ohledat slepou uličku lidského poznání a ohlásit světu: „Tudy ne, přátelé!“ Otázkou zůstává, kudy se ve snaze vyřešit krizi bydlení vydat. „Nabídka bytů – a zejména tedy nová výstavba – musí držet krok s poptávkou,“ konstatoval Dušek.

„Zde bych chtěl zdůraznit, že příliš nezáleží na formě nabídky – zda se jedná o byty k vlastnickému bydlení, nebo k nájmu, zda je staví soukromí developeři, nebo město. K dostupnosti bydlení zkrátka potřebujete byty, které již slouží nebo jsou nabízeny k rezidenčnímu bydlení,“ dodal ekonom.

Podle Duška domácí debatě škodí, že je zbytečně zatížená ideologií. „Třeba démonizací developerské výstavby ze strany radikální levice nebo obecního vlastnictví bytů ze strany ‚devadesátkové‘ pravice,“ připomněl.

Příklady, že výstavba funguje, lze hledat v dalších metropolích. „Tokio je jednou z mála metropolí, kde ceny nerostou. Rovněž ve Vídni, která je unikátní vysokým podílem bytů vlastněných městem, je podstatné, že se v ní také reálně staví,“ domnívá se Dušek.

Čistý přírůstek bytů (nová výstavba minus demolice či změna užití na nerezidenční) se v japonské metropoli v posledních 20 letech pohybuje kolem dvou procent ročně a je tak rychlejší než růst populace.

„K umožnění výstavby je třeba rozumných regulací výstavby – ty mají být poměrně mírné ve smyslu, aby umožnily hustou výstavbu a výstavbu do výšky. A na druhou stranu mohou být velmi striktní ve smyslu, co konkrétně se může či musí stavět (uliční čára, počty bytů a tak dále). A hlavně musí být jednoznačné,“ zdůraznil ekonom.