Článek
Pokud jste před koupí rodinného domu, valí se toho na vás určitě spousta a skoro to vypadá, že snad ani není v silách jednoho člověka všechno ohlídat. Ale ono to ani v silách jednoho člověka být nemusí. Naopak, je mnohem rozumnější svěřit jednotlivé kroky odborníkům, kteří mají zkušenosti.
„Při koupi domu bych rozhodně doporučila nekupovat nemovitost jen po zhlédnutí inzerátu, ale dům si velmi dobře a detailně fyzicky prohlédnout. V době, kdy kupujete například starší stavbu, je to rozhodně nutnost a i když jsou inzertní prezentace stále dokonalejší a virtuální prohlídky svádí ke koupi jen na základě jejich zhlédnutí (zejména pokud jde o cenově výhodnou nemovitost v dobré lokalitě, které mizí velmi rychle), tak skutečnou prohlídku nic nenahradí,“ doporučuje jako jeden z prvních bodů rozvážného postupu při koupi domu Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz a portálu Sreality.cz.
Finanční a právní příprava
Informace o kupní ceně za dům je pak jenom začátek pro celkovou finanční rozvahu. Počítejte rovnou s tím, že budou nutné další výdaje – od právních služeb, přes pojištění, až po opravy či úpravy domu.
„Mnoho kupujících nemá představu, jak vysoké částky mohou padnout na rekonstrukci střechy, výměnu elektroinstalace nebo sanaci vlhkosti. Často se jedná o statisíce korun. Proto doporučujeme před koupí provést technickou inspekci nemovitosti, která dokáže upozornit na reálný stav domu a pomůže kupujícímu udělat si jasnější obrázek o budoucích nákladech,“ říká Tomáš Zima, ze společnosti Nemoinspekt.
Neméně důležitá je právní prověrka. „Bez podrobné právní kontroly riskujete, že spolu s domem koupíte i problémy, které se budou řešit roky,“ upozorňuje advokátka Gabriela Donati.
Rezervační smlouva
Opatrní buďte už při uzavírání rezervační smlouvy. Její podobu by měl posvětit právník. „Dal bych si pozor na to, zda je v rezervační smlouvě jasně a přesně popsané, co si zájemce bude kupovat. Například pokud jsou k prodávanému domu nějaké další stavby, musí být také důsledně specifikované. Pak musí být jasné, kdo dům prodává. Jestli s prodejem souhlasí třeba všichni majitelé. Také bych ověřil, jestli na domě vázne zástavní právo a omezení v právu - zákaz zcizení, který zakazuje vlastníkovi nemovitosti ji převést (prodat, darovat) na jinou osobu bez souhlasu věřitele, a zda bude sjednán závazek majitele zajistit souhlas banky s prodejem,“ říká Michal Pazdera, externí konzultant serveru Sreality.cz a člen dozorčí rady Asociace realitních kanceláří.
Čím víc informací kupující získá předem, tím menší je riziko, že bude později řešit drahé opravy nebo právní spory.
Ideální je, aby si zájemce s majitelem nastavili v rezervační smlouvě rezervační lhůtu, dostatečně dlouhou s ohledem na způsob financování. U hypotéky je optimální 4 - 6 týdnů.
Technické nástrahy: vlhkost, elektroinstalace, praskliny
Největší obavy kupujících často pramení z technického stavu nemovitosti. Ten by měl posoudit odborník.
„Jedním z nejčastějších problémů bývá vlhkost. Její příčinou je zpravidla špatná izolace základů, netěsnící střešní krytina nebo nefunkční okapy. Dlouhodobě pak vlhkost vede ke vzniku plísní, k degradaci prvků stavby a potencionálně k narušení statiky stavby,“ vysvětluje Tomáš Zima.
Druhou častou slabinou jsou elektrické rozvody. „Řada starších domů má zastaralou elektroinstalaci. Chybějící uzemnění nebo slabé jističe mohou znamenat nejen riziko požáru, ale i vysoké náklady na rekonstrukci. Modernizace vás může přijít i na vyšší desítky tisíc,“ upozorňuje.
A do třetice – praskliny ve zdech. Ty mohou být jen povrchovým problémem, ale také známkou závažných statických vad. „Povrchové trhliny je nezbytné řešit jako zjevné vady, které se musí zapsat již do předávacího protokolu. Pokud jsou však praskliny důsledkem statické poruchy domu, bude tato porucha vadou skrytou, kterou lze uplatnit i později,“ vysvětluje advokátka Gabriela Donati.
Rozdíl mezi vadami zjevným a skrytými
Rozlišení vad má pro kupujícího zásadní právní důsledky.
- Zjevné vady musíte reklamovat hned při předání domu a zaznamenat je do protokolu.
- Skryté vady můžete uplatnit kdykoliv, jakmile se objeví, a to až do pěti let od převzetí.
„Jakmile kupující skrytou vadu odhalí, musí o ní obratem informovat prodávajícího. Ten má povinnost buď vadu odstranit, nebo poskytnout slevu z kupní ceny. Kupující si jednu variantu závazně vybere,“ vysvětluje Donati. Pokud je vada zásadní a brání řádnému užívání nemovitosti, zákon umožňuje i odstoupení od smlouvy.
Nezapomeňte na lokalitu a provozní náklady
Kupující se často soustředí jen na dům samotný, ale stejně důležitá je i lokalita. „To, zda se v okolí plánuje výstavba nové silnice, železnice nebo naopak vznik parku či rekreační zóny, může v budoucnu rozhodnout o atraktivitě, a tím i ceně nemovitosti,“ upozorňuje Filip Šejvl z realitní kanceláře Philip & Frank.
Důležité je zjistit i provozní náklady – způsob vytápění, stáří kotle, energetickou náročnost domu či kvalitu zateplení. Tyto faktory dnes zásadně ovlivňují nejen cenu při koupi, ale i měsíční výdaje domácnosti.
Koupě přes internet
Rodinné domy lze koupit i přes nejrůznější internetové realitní portály. Obzvláště tam je třeba být nanejvýš opatrný, protože ne každý z prodávajících může chtít nabízený dům skutečně prodat.
„Na Sreality.cz aktivně podvodné inzeráty blokujeme, jakmile na ně přijdeme. Je ale dobré, aby byl uživatel poučen a věděl, že podvodná inzerce zpravidla vždy vykazuje obdobné znaky: Na pozoru by se lidé měli mít, pokud je inzerát psaný lámanou češtinou (dnešní podvodníci jsou ale i v tomto ohledu již často sofistikovaní), prodejce nechce umožnit fyzickou prohlídku domu, vyhýbá se osobnímu kontaktu a požaduje platbu předem před uzavřením smlouvy/prohlídkou domu atp.,“ říká Lenka Zichová, produktová manažerka významného realitního serveru.
Shrnutí? Prevence se vyplatí
Koupě domu není jen o emocích, ale hlavně o pečlivé kontrole. „Čím víc informací kupující získá předem, tím menší je riziko, že bude později řešit drahé opravy nebo právní spory,“ shrnuje Tomáš Zima. Pokud tedy spojíte technickou inspekci, právní prověrku a důkladné prověření lokality, můžete si ušetřit nejen peníze, ale i spoustu nervů.
