Na co si dát pozor při koupi chaty nebo chalupy

Jedním z nejčastějších problémů je nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti a tím, co je evidováno v katastru nemovitostí nebo ve stavební dokumentaci. Zejména u starších objektů se může stát, že část stavby vznikla bez povolení – například přístavba, podkroví nebo terasa. V extrémních případech může jít i o stavbu zcela nelegální.

Takzvané „černé stavby“ mohou znamenat komplikace nejen při vlastní koupi, ale také při budoucích úpravách nebo prodeji.

„Chalupy a chaty často trpí dvěma zásadními problémy – neexistující nebo nedostatečnou dokumentací a nesouladem se záznamy v katastru, od účelu stavby až po nezkolaudované úpravy,“ upozorňuje Tomáš Jelínek ze společnosti Century 21.

Podobná rizika potvrzuje i Tomáš Zima ze společnosti Nemoinspekt: „Při inspekcích chalup se poměrně často setkáváme s tím, že realita neodpovídá tomu, co je zakresleno v projektové dokumentaci. Lidé si třeba ani neuvědomí, že i přístřešek nebo veranda mohou být stavbou vyžadující povolení.“

Dalším častým problémem je nevyjasněný přístup k nemovitosti – cesta k chalupě často není právně ošetřena, vede přes cizí pozemek, nebo není vůbec evidována. Poměrně běžné je i to, že samotná stavba stojí na cizím pozemku, nebo že přístupová komunikace není právně vyřešená.

„Za samozřejmost považujeme ověření dalších zástavních práv, věcných břemen a například práva dožití, ačkoliv daný člověk je třeba někde v LDN apod.,“ doplňuje realitní makléř Jelínek.

Důkladné ošetření všech právních náležitostí souvisejících s kupovanou chatou či chalupou jsou nesmírně důležité i z hlediska pozdějšího využití nově nabyté nemovitosti například coby zástavy v budoucnu.

„Je důležité, zda mají číslo popisné či evidenční, zda jsou, nebo nejsou celoročně obyvatelné. Některé banky mají u objektů s č. ev. omezení financování nebo to pro ně není vhodná zástava. Vždy je tak potřeba danou nemovitost prověřit i z pohledu vhodnosti financování se specialistou na hypoteční financování,“ upozorňuje Radek Slavík, hypoteční poradce ze společnosti Hypodům.

Vzhledem k tomu, že mnohé chaty vznikaly svépomocí, bez dozoru a bez projektové dokumentace, je na místě zvážit provedení inspekce kupované nemovitosti. Je potřeba podívat se na statiku – praskliny, sedání základů, stav krovu.

Chalupy často nemají základovou desku, jen pasy, a pod podlahou může být dusaná hlína nebo dokonce stavební odpad. Pro víkendové užívání to možná stačí, ale pokud by chata či chalupa měla být později obývána trvale, bude tento stav nutné napravit a v takovém případě je třeba počítat s investicemi ve výši statisíců korun.

„Důležitou roli hraje také technický stav elektroinstalace. Starší chaty často používají původní elektrické rozvody, které nejsou dimenzované na dnešní potřeby a mohou být dokonce nebezpečné. Častým neduhem jsou hliníkové vodiče nebo neodborně provedené zásahy. Pokud plánujete v objektu používat elektrické topení, ohřev vody nebo jiné energeticky náročnější spotřebiče, je vhodné prověřit, zda jsou rozvody elektřiny trojfázové a kdy byla naposledy provedena revize,“ upozorňuje inspektor nemovitostí Zima.

Podobně je to s přípojkami vody – ve starých chatách a chalupách můžete narazit i na olověné trubky. Revizi si zaslouží rovněž komín, zvláště pokud objekt využívá pevná paliva – roční revize je povinná a často chybí.

Velkým rizikem u starších chalup bývá vlhkost – buď kvůli chybějící hydroizolaci, nebo kvůli zatékání do střechy. Kromě plísní a degradace materiálů je zde riziko dřevokazných hub, zejména dřevomorky, která dokáže zničit nosné části stavby.

Značné škody dokážou napáchat i kuny. Ty si rády staví doupata v zateplení střech rekreačních objektů, a pokud se tam dostanou, zůstane po nich jen zničený izolant, výkaly a zbytky potravy. Jedinou účinnou ochranou je zamezit jim přístup – třeba pomocí kovových zábran.

Pokud plánujete kupovaný rekreační objekt rekonstruovat, je praktické zjistit už dopředu celkový stav takzvané obálky budovy – tedy fasády, střechy, oken a podlah. Právě tyto části rozhodují o energetické náročnosti, komfortu i celkové životnosti stavby.

„Tyto konstrukce je potřeba prověřit i v případě, že nemáte ambici objekt využívat celoročně,“ říká architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerální izolace (AVMI). „Zateplení výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, a pokud není provedeno kvalitně nebo v dostatečné tloušťce, měl by kupující požadovat slevu – často i v řádu statisíců korun.“

U již zateplených objektů má kupující právo požadovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). „Běžně vídáme stavby označené jako zateplené, ale izolace má sotva pár centimetrů. Chybí přerušení tepelných mostů nebo správná parozábrana,“ doplňuje.

Zcela zásadní je dostupnost pitné vody – napojení na veřejný vodovod nebo kvalita a vydatnost vlastní studny.

„Není výjimečné, že chalupa čerpá vodu ze studně, která není evidována, nebo jde o společný zdroj pro více chalup. Zde je opět nutné ověřit, jak je to smluvně ošetřeno. Narazíte i na chalupy, kde není jasné, kam ústí kanalizace,“ upozorňuje Jelínek.

Z technického hlediska je důležité ověřit, jak je řešen rozvod vody, zda je chráněn proti zamrznutí a zda je čerpadlo funkční. U kanalizace pozor na jímky bez vývozu, nelegální trativody nebo zastaralé septiky. Moderní čističky vody jsou sice ekologické, ale vyžadují pravidelnou údržbu i úřední povolení.

Před koupí je také třeba zjistit, zda objekt stojí na území CHKO, památkově chráněné oblasti, nebo zda leží v chatové osadě s rekreačním režimem.

„Například v CHKO je zakázána fotovoltaika, i když je to drobná stavba – v jednom konkrétním případě musel majitel před prodejem panely odstranit,“ uvádí příklad z praxe Jelínek.

„U chat a chalup lidé často přemýšlejí hlavně nad lokalitou a cenou, ale technický stav zůstává v pozadí – přitom právě ten může zásadně ovlivnit další náklady i celkovou spokojenost s nemovitostí,“ uzavírá inspektor nemovitostí Zima.

I když může chata nebo chalupa působit na první pohled zachovale a útulně, bez odborného posouzení je velmi těžké odhalit skryté vady. Inspekce provedená odborníkem pomůže zhodnotit reálný stav, identifikovat rizika a získat podklady pro jednání o ceně.

Inspekce tak může kupujícímu ušetřit statisíce korun i nepříjemná překvapení. A ušetří je v nemálo případech i prodávajícímu, pokud by se kupující po zjištění nepřiznaných nedostatků rozhodl soudit.