Článek
Koupě nového bytu je bezesporu jedním z nejdůležitějších okamžiků v životě. Radost z vlastního bydlení však může rychle vystřídat zklamání, pokud během přejímky přehlédnete skryté vady. A nemyslete si, že v novostavbách nejsou. Podle odborníků z oblasti realit se při každé inspekci objeví v průměru 15 až 30 závad. Od drobných škrábanců až po vážné konstrukční nedostatky.
Emoce stranou, realita na prvním místě
Přejímka nového bytu bývá často časově náročné. Nový majitel musí během krátké doby podepsat řadu dokumentů a vstřebat spoustu informací, takže na důkladnou kontrolu mu mnohdy už nezbývá mnoho prostoru ani energie.
„Lidé jsou při přejímce často v emocích, mají málo času a vůbec netuší, co všechno by si měli zkontrolovat. Tím, že nic nenamítnou, prakticky všechno odsouhlasí – a později už se domáhají nápravy jen velmi těžko,“ varuje Zdeněk Zahradník ze společnosti Resimo.
„V naprosté většině nových bytů najdeme chyby. Developerům jde často o rychlost a při stovkách bytů v projektu je téměř nemožné uhlídat každý detail,“ dodává.
Nejčastější vady, které se v novostavbách objevují:
- Poškrábaná nebo bublinková skla
- Špatně umístěné zásuvky (v tomto případě nejde jen o praktičnost, ale potenciálně také o bezpečnost)
- Křivě položené podlahy, propadlé spáry nebo nedosedající lišty
- Dveře, které se neotevřou na plných 90 stupňů (to může zkomplikovat i samotné stěhování)
- Špatně odvodněný balkon, teplá voda v toaletě, nesprávně vylisovaný sprchový kout
- Rosení skel a vysoká vlhkost v bytě (to může znamenat vážný problém se zateplením)
Neviditelný, zato klíčový prvek komfortu
Kromě viditelných vad je důležité zaměřit se i na ty skryté, které se projeví až po nastěhování a mohou výrazně ovlivnit komfort bydlení i provozní náklady. Mezi ně patří zejména špatně provedená tepelná a akustická izolace.
„Skryté vady v provedení tepelných izolací se běžnému kupujícímu těžko odhalují, přesto výrazně ovlivňují komfort bydlení a provozní náklady. Kvalita zateplení a akustické ochrany rozhoduje o tom, zda se v bytě netvoří plísně, zda se v létě nepřehřívá anebo zda vás nebude obtěžovat hluk od sousedů či z ulice,“ říká architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerální izolace.
Špatně provedená izolace se může projevit hned několika způsoby. Mezi ty vizuálně odhalitelné patří v tabulce zmíněná rosící se okna, později to mohou být plísně tvořící se v jejich okolí. Po první zimě majitelé zjistí, že mají příliš vysoký účet za energie, zatímco v létě zažívají nepříjemné horko. Problém s akustickou izolací se projeví přílišným hlukem pronikajícím do bytu.
Už při výběru bytu se proto zajímejte o to, jak developer řešil zateplení a akustickou ochranu. Důležité je prověřit tloušťku vnější izolace stěn (minimálně 18 cm) a typ oken (trojskla jsou standard). Informace o tepelné izolaci by měly být součástí Průkazu energetické náročnosti budovy (PENB).
Inspektor jako klidná síla na vaší straně
Je zřejmé, že běžný smrtelník všechny tyto drobnosti při přejímce bytu nemá šanci ohlídat. Proto je velmi rozumným řešením přizvat si k tomuto kroku nezávislého technického inspektora.
„Je vždy vhodné, aby předání nemovitosti probíhalo ve spolupráci s realitním makléřem nebo osobou odpovědnou u developera za prodej, předání nemovitosti. Naši makléři mají něco jako checklist věcí, které je nezbytné zkontrolovat a zaznamenat při předání s cílem ochránit klienta,“ popisuje Tomáš Jelínek ze společnosti Century 21.
Technický inspektor je zkrátka spojenec na straně kupujícího. Umí vyjednat delší čas na kontrolu, přesně ví, co hledat, a disponuje potřebným vybavením (měřáky vlhkosti, vodováhy, úhloměry). Výsledkem práce inspektora je detailní protokol s fotodokumentací všech závad a návrhy na opravu nebo finanční kompenzaci. Tento dokument je pak pro majitele silnou zbraní při jednání s developerem.
„Pokud developer nalezené závady nespraví, vracíme se na místo znovu – hlídáme, aby bylo vše opravdu opraveno. Bez odborné kontroly lidé zjistí závady často až po půl roce, což už je pozdě,“ doplňuje Zdeněk Zahradník.
Předpřejímkou lze předejít mnoha trablím
Není proto náhodou, že odborníci z oblasti realit doporučují kupujícím zažádat si o předpřejímku bytu. Ta probíhá přibližně měsíc před dokončením stavby a je ideální příležitostí k nerušené kontrole prostoru.
Během ní si klient má čas změřit byt kvůli nábytku, kuchyňské lince a přizvat si architekta. Ne každý developer tuto možnost nabízí automaticky, je proto nutné si ji výslovně vyjednat a ideálně zakotvit ve smlouvě.
Investice do technického inspektora se mnohonásobně vrátí. Kupujícímu může ušetřit desítky tisíc až statisíce korun a měsíce stresu. Jako ve všech případech i při koupi bytu totiž platí, že čím dříve se na vady přijde, tím větší je šance na jejich bezplatnou opravu.
