V podstatě při anuitním splácení úvěru dochází ke klesání splátky úroku a zároveň růstu splátky jistiny. Na třicetileté hypotéce v prvních deseti letech tak zaplatíte na úrocích více než ve zbývajících dvaceti letech.

Nejprve úroky pak jistinu

Když si rodina vezme třicetiletý úvěr na 2 000 000 Kč s úrokem 5,2 % ročně, bude měsíčně platit 10 982 Kč jako splátku jistiny a úroku. K této platbě se přidá ještě poplatek za vedení účtu, který bývá ve výši 150 Kč. 10 982 Kč bude při prvním zaplacení obsahovat 8667 Kč splátky úroku a pouze 2316 Kč splátky jistiny. Druhý měsíc splatí jistinu o 10 Kč vyšší sumou a o stejnou sumu méně zaplatí na úrocích.

Po dvaceti letech by u této konkrétní hypotéky zbývalo zaplatit ještě zhruba 1 032 000 Kč. To je více než polovina půjčené sumy, ačkoliv již má rodina za sebou dvě třetiny doby splácení. Splátka se ve 240. měsíci skládá z 4474 Kč platby úroku a 6508 splátky jistiny. Jak vidíte, poměr se během 20 let téměř obrátil.

Obdobný vývoj můžete vypozorovat také v naší zemi u velmi obvyklé hypotéky na 20 let. Splátka by činila 13 421 Kč, na jistinu ovšem splácíte již od počátku více než 4700 Kč. Úrok v prvním měsíci je stejný jako u třicetileté hypotéky, tedy 8667 Kč. K vyrovnání poměru splátky jistiny a úroku dojde v sedmém roce. U třicetileté hypotéky musí dlužník počkat na vyrovnání až do sedmnáctého roku splácení.

Mnoho lidí řeší zdánlivě odstrašující vysoké platby úroku vůči jistině v prvních letech hypotéky tím, že se snaží maximálně zkrátit splatnost. Není to chyba. Nejde ovšem ani o rozhodnutí na základě finanční matematiky a zákonitostí vývoje hodnoty peněz. Při započítání inflace či růstu mezd zjistíte, že celkový reálný přeplatek úvěru je i při různých splatnostech téměř stejný. V praxi tak jde hlavně o to, aby vám hypotéka seděla a nemuseli jste kvůli unáhlenému „rychlosplácení“ téměř přestat žít, protože vyjdete s penězi jen těžce.

Na vaše dotazy odpovídá nezávislý finanční konzultant Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

Je mi 32 let a pracuji v Belgii. Přemýšlím o koupi domu pomocí hypotéky. Výše hypotéky do 1 800 000Kč. Protože jsem zrovna doplatil jinou půjčku, mám v hotovosti pouze 100 000Kč. Chtěl bych se zeptat, jestli je možné si vzít půjčku, i když pracuji v zahraničí. A pokud ano, jaké by bylo pro mne nejlepší řešení.

Práce v zahraničí, obzvláště v Evropské unii, vás určitě nelimituje při získání hypotéky od českého hypotečního ústavu na dům v Česku. Některé banky již umožňují získat hypotéku na zahraniční nemovitost, ale pokud byste kupoval dům v Belgii, bylo by dobré uvažovat o úvěru od nějaké belgické banky.

 

Jestliže se jedná o koupi domu v ČR, bude největším otazníkem váš příjem a smlouva, na kterou je příjem vázán. Většinou se jedná o pracovní smlouvy na dobu určitou. Banky akceptují pouze vícekrát prodloužené smlouvy nebo smlouvy na delší období (rok), které nejsou těsně před vypršením. Banky se v tomto kritériu dosti liší a jsou schopné individuálního přístupu. Proto bude nejlepší vyhledáte-li hypotečního specialistu, který najde vhodnou banku pro úvěr za vás. Vaší hotovost si určitě nechte jako rezervu.

 


Je mi 40 a chtěl bych zainvestovat peníze zakoupením bytu za cca 1,5 miliónu. Jsem sám, dluhy nemám a příjem je cca 23 tisíc měsíčně. Mám stavební spoření, kde je v současnosti naspořeno 160 tisíc (cílová částka je 600 tisíc) a v hotovosti 100 tisíc. Potřeboval bych poradit, zda je lepší zrušit stavební spoření a vzít si jen hypotéku anebo využít možnosti úvěru ze stavebního spoření a hypotéku vzít jen na zbývající potřebnou částku.

Ve vaší situaci si můžete dovolit hledat optimální řešení. S bonitou byste neměl mít problém ani u stavební spořitelny ani u hypoteční banky, pokud nemáte někde nějaké dluhy či sjednané vysoké rámce na úvěrových kartách. Jde tedy o to spočítat, co je výhodnější. Propočet však bude řešen na základě předpokladů. Skutečný vývoj úrokových sazeb se ukáže až v čase. Nelze dopředu říct, že hypoteční úvěr bude levnější. Meziúvěr u stavebního spoření však bývá drahý, protože splácíte úroky z celé cílové částky.

 

Varianta, kterou jste naznačil, tedy kombinace úvěru ze stavebního spoření (na 400 000 Kč) hypotéky bude sice administrativně náročnější, ale měla by být efektivní, protože hypoteční úvěr nebude 100% (což většinou také znamená dražší), zároveň se vyhnete meziúvěru. Zjistěte si od jaké výše úvěru bude stavební spořitelna vyžadovat ručitele. Peníze v hotovosti si ponechte jako rezervu.

 

Nezapomeňte zvolit dobré úrazové a zdravotní pojištění, abyste se nedostal do nepříjemností se splácením v případě nepříznivých okolností. Snažte se vaši rezervu ještě zvýšit alespoň na jednonásobek ročního příjmu. Budete mít jistější základy pro vaše hospodaření. K tomuto účelu využijte také nové stavební spoření.

(více na www.brokerconsulting.cz)
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.