Článek
První, co vám realitní kancelář nabídne k podpisu, jakmile projevíte vážný zájem o koupi nemovitosti, je tzv. rezervační či též blokační smlouva. Díky ní pak máte jistotu, že realitka nebude nemovitost nabízet dalším zájemcům.
Realitní kancelář vás zároveň vyzve ke složení rezervačního poplatku, který se stane součástí celkové ceny nemovitosti, pokud si ji koupíte. Neznamená to tedy, že by se o jeho výší zvedla již dohodnutá kupní cena.
Zadržování rezervačního poplatku
Bohužel stále ještě nejsou výjimkou realitní kanceláře, které se snaží i navzdory existenci judikatury v oblasti rezervačních smluv uplatňovat rafinované nekalé praktiky. Mezi ně patří i neoprávněné zadržování rezervačního poplatku.
V praxi to probíhá tak, že zájemce o nemovitost se realitka snaží dotlačit k podepsání rezervační smlouvy ještě předtím, než se seznámí s podmínkami pro nakládání s rezervační zálohou.
„Zájemci o koupi nemovitosti se často mylně domnívají, že realitní kanceláře mají na rezervační poplatek nárok. Není tomu tak. V případě uzavření dvoustranné rezervační dohody – mezi realitní kanceláří a kupujícím, jsou dle soudní praxe závazky, případné sankce či pokuty právně nevymahatelné. Rezervační poplatek realitní kanceláři v tomto případě nenáleží a není tedy ani oprávněna s ním volně nakládat,“ upozorňuje Jakub Zámiš, odborník on-line kalkulačky Odhad-zdarma.cz.
Trojstranná rezervační smlouva je základ
Pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby byla rezervační smlouva trojstranná. Tzn., že jejími účastníky budete vy jako kupující, vlastník nemovitosti a realitní kancelář.
Při jejím vypracování požadujte co nejpřesnější stanovení podmínek, pozornost věnujte především smluvní pokutě.
„V rezervační smlouvě musí být specifikováno, co konkrétně se s rezervačním poplatkem stane, pokud z nějakého důvodu nebudete schopni nemovitost koupit. Zpravidla má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně vlastníka,” uvedl Jan Hájek ze společnosti Quantum reality.
Na druhou stranu je ale třeba počítat i s tím, jestliže si i po podepsání rezervační smlouvy zájemce koupi rozmyslí. V takovém případě rezervační poplatek propadne ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře.
Zajímejte se i o podmínky, jak bude naloženo s rezervačním poplatkem, pokud vám banka neschválí hypotéku. Solidní realitní kancelář by vám měla peníze vrátit.
Kam uhradit rezervační poplatek
V rezervační smlouvě by mělo být přesně definováno, na jaký účet je třeba rezervační poplatek odeslat a v jakém termínu. Běžnou praxí je, že se hradí na účet realitní kanceláře. Odborníci však tuto možnost doporučují jen tehdy, nemáte-li žádnou pochybnost o serióznosti dané realitky.
Druhou a mnohem bezpečnější možností je sjednání smlouvy o advokátní úschově rezervačního poplatku, kterou uzavřete zároveň s rezervační smlouvou. Peníze pak pošlete na účet advokáta, který je po splnění předem daných podmínek vyplatí na účet realitní kanceláře, případně prodávajícího. Kvalitní a zavedená realitní kancelář nebude mít s tímto postupem problém a bude ho akceptovat.
Využití advokátní úschovy je vhodné i v případě, pokud se jedná o větší částky v řádu mnoha statisíců či milionů korun.