Článek
Jde o vítanou změnu proti dosavadnímu systému, kdy daná povinnost ze zákona vždy dopadala na převodce a nabyvatel ze zákona ručil za splnění této daňové povinnosti. Odlišné smluvní ujednání nebylo možné.
„Část kupní ceny proto byla často zadržována v notářské či advokátní úschově a byla vyplácena až poté, co prodávající prokázal, že podal daňové přiznání a stanovenou daň zaplatil,“ vysvětluje advokátka Petra Mirovská z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík.
V běžné praxi se tento komplikovaný a nákladný systém obcházel, a to tak, že povinnost prodávajícího uhradit daň z převodu nemovitosti byla smluvně přenesena na kupujícího. Takové smluvní ujednání však bylo právně nevymahatelné.
Jindy docházelo ke zvýšení kupní ceny o částku odpovídající stanovené dani. Zvýšením kupní ceny však logicky docházelo i ke zvýšení převodní daně, čímž vznikal v zásadě nekonečný řetězec úprav původně dohodnuté kupní ceny.
| Klíčový paragraf: § 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. |
|---|
| Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je: |
| a) převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel; |
| b) nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech. |
Příklad: Tomáš se loni na podzim rozhodl koupit rodinný dům ve vesnici, kde vyrůstal. Do oka mu padla nemovitost paní Blažkové, která mu byla ochotna domek i s pozemkem, na kterém je postaven, prodat.
Vzhledem ke svému věku nechtěla paní Blažková jednat s finančním úřadem a trvala na tom, že „převodní“ daň má zaplatit Tomáš. Počkali tedy do Nového roku, kdy uzavřeli smlouvu o koupi pozemku (se kterým úderem půlnoci 1. ledna splynul i její domek) a v ní sjednali dohodu o odvodu daně Tomášem.
Tomáš pak podal daňové přiznání, ke kterému stačilo přiložit pouze prosté kopie požadovaných dokumentů, a následně zaplatil finančnímu úřadu daň z nabytí nemovité věci. Za odvedení daně Tomášem paní Blažková přitom neručila.
V některých případech může být daň i nižší
Sněmovna ke konci loňského roku schválila zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, což bylo podmínkou nabytí jeho účinnosti. „Tato norma zavádí řadu novinek. Kupříkladu rozšířila případy osvobození od daně proti dosavadní úpravě či upravuje čtyři druhy nabývací hodnoty, která je základem daně. Nově se zavedla tzv. směrná hodnota, v důsledku které se fakticky sníží počet případů, ve kterých byli poplatníci povinni přikládat k daňovému přiznání znalecký posudek,” upozornila Mirovská.
V některých případech koupě může navíc dojít k faktickému snížení daně, neboť i když sazba daně zůstává stejná (4 %), nově se bude kupní cena porovnávat pouze se 75 % směrné ceny nebo 75 % ceny stanovené znaleckým posudkem, a nikoli se 100 procent ceny podle znaleckého posudku, jako tomu bylo doposud.
Nadto se při použití znaleckého posudku pro stanovení nabývací ceny základ daně ještě sníží o výdaj uhrazený poplatníkem daně za zpracování znaleckého posudku. Vítanou novinku pak představuje možnost dohody, aby daň z titulu převodu nemovitostí uhradil na místo prodávajícího kupující.
