Článek
Sice jde o zcela zásadní změnu, podle odborníků ale není důvod k nějaké panice.
„Cílem nové právní úpravy je postupně sjednotit vlastnictví pozemků a staveb, které na nich stojí. Dnes je naprosto běžné, že vlastník domu a pozemku pod ním jsou dvě odlišné osoby,“ vysvětluje Petra Mirovská, advokátka z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík. Podle expertních odhadů je v Česku na pozemku jiného majitele zhruba 400 tisíc staveb.
Nový občanský zákoník však nemá do těchto vztahů přímo zasahovat. „Vlastníci staveb se tak nemusejí obávat, že by teď mohli být vyvlastněni ve prospěch vlastníků pozemků, na kterých jejich dům stojí. Postupné sjednocování se totiž bude uskutečňovat realizací vzájemného zákonného předkupního práva,“ dodává Mirovská.
Přechodné ustanovení § 3054 nového občanského zákoníku stanoví, že k 1. lednu 2014 se automaticky ze zákona stává stavba součástí pozemku, na kterém je zřízena, pokud bude vlastníkem stavby i pozemku stejná osoba. Stavba tím okamžikem přestane být samostatnou věcí a i v katastru nemovitostí bude evidována pouze jako součást pozemku.
Staronová zásada
Nově se tak budou kupovat či prodávat nikoli dvě samostatné věci (dům a pozemek), ale pouze jedna věc (pozemek).
„Koncept odděleného vlastnictví staveb a pozemků je socialistickým přežitkem, který byl do našeho právního řádu zaveden v polovině minulého století v souvislosti se znárodňováním půdy a kolektivizací. Ve většině evropských států toto oddělování jen těžko chápou. Staronovou zásadu o splývání stavby s pozemkem si po letech opačného fungování bude zapotřebí opět osvojit,“ zdůrazňuje Petra Mirovská.
Vzájemné předkupní právo
Přechodná ustanovení § 3056 až § 3059 nového občanského zákoníku zavádějí pro vlastníka pozemku a vlastníka stavby, která buď zcela, nebo z převážné části stojí na cizím pozemku, vzájemné předkupní právo.
To jinými slovy znamená, že vlastník stavby na cizím pozemku bude mít předkupní právo k tomuto pozemku a zrcadlově vlastník pozemku bude mít předkupní právo k cizí stavbě na svém pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se přitom nebude přihlížet a tohoto práva se nebude možné ani nijak vzdát.
Pokud se vlastník (ať už stavby, nebo pozemku) rozhodne svou nemovitost prodat, musí ji přednostně nabídnout předkupníkovi, za kterého zákon označuje toho, kdo má přednostní právo věc koupit.
„V rámci nabídky mu bude povinen sdělit podmínky prodeje, ke kterým se zavázal koupěchtivý, tedy ten, který věc hodlá koupit. Pokud předkupník podmínky přijme, má přednostní právo koupě, čímž dojde ke sjednocení osoby vlastníka pozemku a stavby, a tedy ke splynutí stavby s pozemkem,“ objasňuje Mirovská.
Vzájemné předkupní právo vlastníků pozemku a stavby bude trvat tak dlouho, dokud jednou nedojde ke sjednocení vlastnického práva v jedné osobě.