Již více než rok se tuzemské banky drží doporučení ČNB neposkytovat hypotéky na plnou hodnotu nemovitosti. Žadatelé tak musí mít naspořeno minimálně 10 procent, většinou však alespoň 20 procent z ceny pořizované nemovitosti.

Tato podmínka výrazně zkomplikovala pořízení vlastního bydlení hlavně mladým lidem, kteří si ještě nestihli dostatečné úspory vytvořit. Pokud jim nepomohli rodiče ať už poskytnutím potřebných financí či možností ručit svou nemovitostí, mohli na vysněné vlastní bydlení zapomenout.

Od října bude ještě hůř

ČNB počínaje 1. říjnem letošního roku nově přijatými opatřeními, kterých se tuzemské banky budou držet, zavře cestu dalším (opět především mladým) lidem, kteří se rozhodnou pořízení nemovitosti financovat hypotečním úvěrem.

Banky tak budou po žadatelích (kromě vlastních peněz) navíc požadovat, aby výše úvěru představovala maximálně devítinásobek ročních čistých příjmů domácnosti (tzv. parametr DTI, debt to income) a zároveň, aby výše splátky, resp. součet splátek všech dalších úvěrů, tvořila maximálně 45 procent čistého příjmu žadatelů (tzv. parametr DSTI, debt service to income).

Podle analýzy České bankovní asociace vypracované společně s bankami, by za nově přijatých opatření v loňském roce nedosáhla na hypotéku pětina žadatelů, tedy 22 tisíc z celkových 110 tisíc žadatelů. V objemu by pak byla negativně ovlivněna zhruba každá třetí žádost.

Kdo dosáhne na hypotéku?

S medializací nově přijatých opatření ČNB se na redakci obrátilo několik čtenářů s připomínkami, ale i dotazy, jak zpřísnění podmínek ovlivní jejich situaci.

Na jejich základě jsme připravili modelový příklad mladého páru s ročním dítětem, který v současné době bydlí v pronájmu v Praze, kde muž pracuje a v dohledné době uvažuje o pořízení vlastní nemovitosti v okolí hlavního města. Požádali jsme banky o zhodnocení, zda na požadovanou výši hypotéky dosáhnou.

Parametry modelového příkladu
Žadatelé: mladý pár (muž 29 let, žena 26 let) s ročním dítětem
Současné příjmy rodiny:
muž: 33 tisíc Kč hrubého, 26 tisíc Kč čistého
žena: 8 tisíc Kč rodičovský příspěvek
Celkový měsíční příjem: 34 tisíc korun čistého
Rodina nemá žádné další půjčky, ani kontokorent, ani kreditní karty.
Žijí v pronájmu, za který platí 15 tisíc korun měsíčně.
Chtějí si pořídit nemovitost za 4 milióny korun. Tuto částku požadují i po bance. Vzhledem k tomu, že nemají dostatečné úspory, se svolením rodičů použijí do zástavy i jejich nemovitost v hodnotě 2 milióny korun. Požadavek na potřebnou výši LTV je tak splněn (LTV = 67 %).
Po bance požadují fixaci úrokové sazby na 5 let a dobu splatnosti úvěru 30 let.

Zatímco za současných podmínek (bez přihlédnutí k parametrům DTI a DSTI) by mladé rodině příjem bez větších problému na poskytnutí čtyřmiliónové hypotéky stačil, od října bude mít smůlu. Neuspěla by v žádné bance, svůj příjem by musela navýšit až o několik tisíc korun, případně snížit výši požadovaného úvěru.

Každá z bank kromě zohlednění přijatých opatření ČNB používá i vlastní pravidla pro posouzení bonity klienta a jeho schopnosti splácet úvěr. Rozdílná je i výše poskytnuté úrokové sazby a tím pádem i měsíční splátky. Proto se i jejich požadavky na minimální příjem pro danou výši hypotéky mírně liší. V každém případě by však pár musel disponovat příjmem alespoň kolem 37 tisíc korun měsíčně.

Hypotéka ve výši 4 milióny korun, fixace úrokové sazby 5 let, doba splatnosti 30 let pro mladý pár s ročním dítětem
BankaMinimální čistý měsíční příjem
(v Kč)
Roční úroková sazba (v %)
Měsíční splátka (v Kč)
Air Bank
37 038
2,49
15 785
Česká spořitelna
37 050
od 2,69 16 287
ČSOB a Hypoteční banka
37 311
2,39 15 577
Fio banka
36 430
2,48
15 763,28
Komerční banka
37 038od 2,69
16 233
mBank
38 667
2,64 (1)
16 098
Raiffeisenbank
min. 37 000
2,49
15 784
Sberbank
více než 36 000
2,69
16 308
UniCredit Bank
35 200
2,29 (2)
15 372 (2)
Wüstenrot
37 100
2,74 (3)
16 308
Zdroj: údaje bank; Poznámky: (1) započítán bonus 0,5 p.b. za zasílání více než 15 tisíc Kč na účet, což je dáno výší měsíční splátky, (2) při sjednání jednorázově placeného pojištění schopnosti splácet úvěr, (3) v případě sjednání ŽP Allianz s měsíčním pojistným alespoň 500 Kč je úroková sazba 2,54 % a splátka 15 888 Kč

Pokud by byl mladý pár ochoten slevit ze svého požadavku na výši hypotéky, banky by mu za jeho stávajícího příjmu poskytly částku o půl miliónu až milión korun nižší. Například v České spořitelně by dosáhl na úvěr 3 672 tisíc korun, v mBank na 3 365 tisíc korun, ovšem v ČSOB či Hypoteční bance jen na necelé tři milióny korun.

Přivýdělek či spoludlužník?

Možností, jak splnit přísné podmínky pro poskytnutí požadované výše hypotéky, mají mladí lidé několik. Například si žena může k rodičovskému příspěvku najít přivýdělek a potřebných několik tisíc korun do rozpočtu tak přinést.

Další možností je přizvat k úvěru spoludlužníky, nejvhodnější se pak v případě mladých lidí jeví rodiče. Ovšem i tato možnost má háček. Jak pro Právo uvedl Pavel Vlček z mBank, doba splatnosti hypotečního úvěru se poté bude posuzovat podle dlužníka, který bude mít na celkovém příjmu podíl alespoň 60 procent.

„Máme dva žadatele (29 a 26 let), kteří nedosáhnou na požadovanou výši úvěru 4 milióny korun. Do úvěru by tedy přistoupil jeden z rodičů žadatelů (55 let), aby se zvýšila bonita žadatelů a úvěr získali. Pokud by rodič prokázal příjem ve výši 9 tisíc korun, pak s celkovým příjem 43 tisíc korun a třemi žadateli s jednou vyživovanou osobou (jeden rok) by již na požadovanou výši dosáhli. Žadatel s příjmem 26 tisíc korun by měl na celkovém příjmu podíl 60,5 procenta a počítali bychom dobu splatnosti dle jeho věku. V případě, že by rodič prokázal příjem ve výši 11 tisíc korun, tak souhrnný příjem žadatelů by byl 45 tisíc korun. V tomto případě by tedy nebyl žádný žadatel v žádosti nositelem alespoň 60 procent příjmů, doba splatnosti by tak byla posuzována dle nejstaršího žadatele,” vysvětlil situaci se spoludlužníky na modelovém příkladu Pavel Vlček.

Pro mladý pár by to tedy znamenalo, že na dobu splatnosti 30 let by mohli zapomenout. Zkrátila by se zhruba na polovinu, což by mělo za následek i výrazně vyšší měsíční splátky.

Nájem rodinu zatíží víc než splátky hypotéky

Lidé bez dostatečných příjmů se tak dostanou do situace, kdy budou muset své bydlení řešit pronájmem. Ovšem současné ceny jsou pro mnohé nad hranice jejich finančních možností.

„Žijeme s přítelem a malým synem v pronajatém bytě, za který platíme měsíčně 15 tisíc korun. Je už pro nás malý, ale za větší bychom museli platit minimálně 20 tisíc korun. Přítel má nadprůměrný příjem, ale hypotéku se splátkou 15 tisíc korun nám banky nedají, přitom bychom ji zvládli splácet bez problémů,” posteskla si Právu čtenářka, jejíž údaje jsme použili pro modelový příklad.