Kromě ukazatele LTV (loan-to-value), který vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, by mělo jít i o tzv. DTI (debt-to-income) čili objem všech dluhů (nejen konkrétního úvěru, ale i dalších půjček a úvěrů včetně kontokorentu a kreditních karet) k příjmům klienta.

Dalším závazným ukazatelem pro banky má být DSTI (debt service-to-income), tedy poměr celkových výdajů na dluhy (tedy splátky včetně úroků a poplatků) vůči příjmům klienta.

Centrální banka tak bude moci de facto rozhodovat o tom, kdo na půjčku dosáhne a kdo už nikoliv. Mnozí lidé by tak v budoucnosti nemuseli hypotéku od banky dostat, shodují se odborníci. Novelu zákona o ČNB teď projednává Sněmovna.

ČNB vydala k hypotékám doporučení, ta však nejsou pro banky právně závazná. Od loňského října by banky neměly poskytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti (LTV). Od dubna pak maximální limit stanovený centrální bankou pro výši hypotéky klesl na 90 procent. Tzn., že žadatel o hypotéku musí při koupi nemovitosti financovat nejméně 10 procent její odhadované hodnoty z vlastních zdrojů.

ČNB bude moci výrazným způsobem ovlivňovat chování bank při půjčování klientům.

„Novela zákona o ČNB žádné číselné hodnoty neobsahuje, dává pouze zmocnění ČNB závazně stanovit institucím horní hranice úvěrových ukazatelů, pokud dojde k závěru, že rostou systémová rizika spojená s poskytováním hypotečních úvěrů,“ sdělila Právu Denisa Všetíčková z ČNB.

„Pro banky to bude znamenat, že budou muset horní hranice úvěrových ukazatelů u hypotečních úvěrů, pokud budou ze strany ČNB stanoveny, ze zákona dodržovat. Pro klienty to bude znamenat, že banky budou hodnotit jejich žádosti s ohledem na horní hranice úvěrových ukazatelů u hypotečních úvěrů, pokud budou ze strany ČNB stanoveny,“ dodala.

Podle finančních expertů jde o výraznou regulaci celého trhu půjček na bydlení. „Jedná se skutečně o velmi průlomovou kompetenci ČNB a rozsah jejího oprávnění, kdy vlastně ze dne na den bude moci změnit výši úvěrových ukazatelů a tím ovlivňovat soukromé banky v tom, kterým klientům mohou půjčovat a kterým nikoliv,“ řekl Právu ředitel právního oddělení společnosti Partners Vít Mikolášek.

Banky podle něj používají úvěrové ukazatele při hodnocení bonity klienta a jeho úvěruschopnosti už dnes, nicméně důležitá je výše takového ukazatele, kterou bude moci ČNB nově opatřením obecné povahy vydávat v podstatě bez jakéhokoliv legislativního procesu a kontroly.

Bude tak moci výrazným způsobem ovlivňovat chování bank při půjčování klientům. „Pokud by se ČNB chovala příliš restriktivně, může to mít na úvěrový trh zásadní dopady. Pokud výše uvěrových ukazatelů bude ze strany ČNB odpovídat průměru, jaký se objevuje na trhu, nebyl by dopad v podstatě žádný, ale vzhledem k tomu, že ČNB o tuto pravomoc žádá, zřejmě se jí na výši takových ukazatelů a přístupu bank něco nelíbí a bude mít zájem hodnoty ukazatelů regulovat,“ domnívá se Mikolášek.

ČNB chce mít podle odborníků k dispozici nástroj, kterým by mohla zasáhnout v případě přehřívání nemovitostního trhu. „Pro klienty bude obtížnější vyhovět požadavkům bank, ať již v případě vlastního bydlení na úvěr, tak koupi investiční nemovitosti. Pokud by byl zásah nešetrný, může to i znamenat pokles cen nemovitostí, což by rozhodně nebyl dobrý následek,“ dodal Mikolášek.

Regulace by ke zdražení vést neměla

Regulace sama o sobě by neměla podle expertů vést ke zdražení hypoték. Bankéři sice upozorňují, že připravovaná regulace bude pro ně znamenat zvýšenou administrativu a náklady. Například podle právníků Partners ale chystaná novela může vést i ke zlevnění úvěrů, protože pokud se změna plně prosadí a bude dodržována, tak bude méně „způsobilých“ zájemců o úvěr a banky o ně budou muset zápasit mnohem tvrději než doposud. To by mělo vytvořit tlak na snížení ceny úvěru.

Případné stanovování horní hranice úvěrových ukazatelů centrální bankou by pak nemělo významněji ovlivňovat výši úrokových sazeb z hypotečních úvěrů ani podle samotné ČNB.

„Na výši úrokových sazeb z úvěrů mají vliv úrokové sazby peněžního trhu, výnosy státních dluhopisů a očekávání ohledně jejich vývoje v budoucnosti a samozřejmě hodnocení rizikovosti ze strany poskytovatelů úvěrů. Jelikož by stanovení horních hranic úvěrových ukazatelů ze strany ČNB stěží vedlo k růstu rizikovosti úvěrů, tak stěží může vést k jejich zdražení,“ uvedla za ČNB Všetíčková.

Banky: dostupnost financování se omezí

„Co se týče úrokových sazeb u hypoték, v návaznosti na omezení hypoték ze strany ČNB je aktuálně zvyšovat neplánujeme, nemůžeme to ale do budoucna vyloučit v návaznosti na rostoucí cenu zdrojů na finančních trzích,“ uvedl manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek.

Chystaná opatření, jako např. určování ukazatele DTI centrální bankou, budou podle něj pro klienty znamenat omezení dostupnosti financování vlastního bydlení.

„V závislosti na konkrétních hodnotách jednotlivých ukazatelů může dojít i k významnému poklesu produkce hypoték,“ poznamenal mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek.

„Dopady na trh budou závislé na tom, jak a v jakém rozsahu budou tyto limity stanoveny,“ shrnula Marie Mocková z Hypoteční banky.

Novely se obávají developeři. „Většina prodávaných bytů je dnes financována právě hypotékou. Pokud by ČNB v budoucnu přistoupila k opravdu tvrdé regulaci, dojde zcela jistě ke stagnaci celého trhu,“ prohlásil předseda představenstva Asociace developerů Omar Koleilat.