Jak se chovají banky při otočkách fixace

Mnoho lidí si myslí, že mají-li již hypotéku, mají vyhráno, nicméně tak tomu není. Každá banka se při skončení období fixace chová ke svým klientům jinak a velmi záleží, u které banky máte svůj úvěr. Úrokovou sazbu banka garantuje pouze na pevně dané období (výjimkou jsou tzv. variabilní sazby vázané na PRIBOR).

Po skončení tohoto období (nejčastěji 1, 3, 5 let) každá banka svým klientům nabídne opět možnost vybrat si sazbu na další období fixace, které se může délkou lišit od předchozího. Nabídka banky nové úrokové sazby na další období se liší někdy velmi výrazně, a to z mnoha důvodů.

Zaprvé, když jste klientem novým, nabízí banky většinou zvýhodněné tzv. první sazby, aby si nalákaly klientelu. Při otočkách je tedy časté zvýšení sazby o cca 0,2-0,5 %. Dále, nyní žijeme v „drahém“ období, kdy přestože ČNB snížila nedávno hlavní úrokovou sazbu na 1,75 %, banky se drží relativně „při zdi“ a jejich sazby jsou kolem 5-6 %.

V současné době se sazby na kratší a delší období velmi podobají, tedy lákavé jsou spíše sazby na delší období, nicméně i toto má svá rizika. Před volbou fixace se raději poraďte, velmi záleží na individuální situaci.

Není novinkou, že hypoteční úvěr je dlouhodobou půjčkou, nicméně nemusí to být „manželství“ pouze s jedinou bankou. Klientům, kteří měli úrokovou sazbu 2,99 % na úvěr ve výši 3 mil. Kč a splátku při splatnosti 25 let měli 14 400 Kč, nově banka nabídne např. 5,3 % a splátka jim tak vzroste na 17 800 Kč.

Nárůst o 3 400 Kč měsíčně může mít vliv na domácí rozpočet a nejhorším řešením krize domácích financí bývá půjčit si na splátky původního úvěru, tedy začít roztáčet spirálu dluhů. Při šikovném refinancování lze docílit splátky pod 16 tisíc Kč, což dopad na rodinný rozpočet zmírní. Ostatně, jak pouhé jednoprocentní zvýšení úrokové sazby ovlivní splátku klienta vidíme i na následujících příkladech.

Ve výročích fixace lze také upravit dobu splatnosti úvěru, při prodloužení se splátka sníží, naopak při zkrácení sice splátka vzroste, nicméně dříve se úvěr umoří. Refinancování je ve většině bank bez vstupních poplatků a administrativa spojená s refinancováním bývá mnohem menší, než si klienti pamatují z prvních úvěrů.

Pokud dovolí bonita klienta a hodnota zástavy, pak lze také k takto refinancovanému účelovému úvěru přidat až 20 % navíc neúčelově, což se může hodit na umoření neefektivních dluhů, např. na spotřebitelský úvěr či drahý úvěr na auto apod.

Nejdůležitější je včas se o výročí fixace zajímat. Vyřízení sice trvá cca dva týdny až měsíc, ale závisí na mnoha okolnostech, např. jen některé bankovní domy poskytují úvěr na refinancování bez opětovného dokládání příjmů, což ne všem klientům vyhovuje apod.

Pokud spoléháte na to, že samy banky se včas s nabídkou sazeb na nové období připomenou, pak věřte, že je běžné, že nabídka dorazí pár týdnu před samotným výročím, aby klient již nestihl zařídit refinancování.

V první řadě je tedy důležité zajistit si nabídku nové úrokové sazby od stávající banky a dále související dokumenty (souhlas současné banky s vyplacením úvěru, vyčíslení dluhu, souhlas se vzdáním se zástavního práva a čestné prohlášení o zrušení zástavy po úhradě částky).

Poté je nutno doložit hodnotu zástavy (mnohdy postačí původní odhad) a výši vlastních příjmů. Ačkoliv celý proces nebývá zpravidla tak administrativně náročný jako uzavření „nové“ hypoteční smlouvy, klientovi může opět výrazně pomoci spolupráce s nezávislým finančním poradcem. Ten navíc může připravit sjednání nabídky více hypotečních bank a tím i napomoci k výběru nejvýhodnější alternativy na trhu.

A jak již bylo řečeno výše, rozdíl mezi výhodnou a méně výhodnou nabídkou může představovat i tisíce korun – „ukrojených“ z klientova měsíčního rozpočtu.

Ve spolupráci s Lindou Fejtkovou a Ivanou Žákovou z Unie společností finančního zprostředkování a poradenství (USF ČR).