Celkem jsme ve spolupráci s hypotečními poradci připravili deset základních otázek, na které byste před sepsáním smlouvy o hypotečním úvěru měli znát odpověď.

1. Jak jsou nastaveny podmínky čerpání úvěru?
2. Jaké jsou podmínky při provádění změn v hypoteční smlouvě?
3. Existují ve smlouvě další podmínky, které musí klient během čerpání hypotéky splnit?
4. Jaká je úroková sazba hypotečního úvěru?
5. Jaké další poplatky si bude banka účtovat?

Minule jsme vás podrobně seznámili s prvními pěti parametry, na které je třeba brát ohled, nyní nabízíme zbytek.

6. Jakým způsobem se zjišťuje hodnota nemovitosti?

Některé banky vás mohou v určitých případech (např. při refinancování) překvapit bezplatným zajištěním odhadu ceny nemovitosti, většinou si ale tuto službu musí hradit klient sám.

7. Jaká je splatnost hypotéky?

Dobře si spočítejte, zda se vyplatí stanovit splatnost na kratší dobu (např. 20 let) nebo na delší (např. 30 let). Při kratší době splatnosti budou samozřejmě vyšší měsíční splátky, ale dříve se zbavíte dluhu. Z ekonomického hlediska však bývá výhodnější delší splatnost, kdy můžete peníze ušetřené na měsíčních splátkách ukládat s vyšším úrokem a lépe je zhodnotit.

8. Jaké jsou podmínky fixace úroků?

Průměrná výše fixace úroků činí 3-5 let. Některé banky nabízejí možnosti fixace pro mimořádně konzervativní klienty až do splatnosti hypotéky, nebo naopak velmi krátké fixace pro klienty, kteří preferují možnost změny úrokové sazby podle vývoje finančního trhu.

9. Jak jsou nastaveny podmínky při mimořádné splátce?

Pokud budete mít během splácení možnost splatit najednou větší část úvěru, může banka požadovat poměrně vysoké poplatky. Většinou k výročí změny fixace úrokové sazby jsou tyto mimořádné splátky zdarma. Mimo výročí mohou poplatky být nulové, ale také ve výši 1 % až 25 % z částky, která se splácí.

10. Vyžaduje banka k hypotečnímu úvěru zřízení běžného účtu?

K převodu peněz z hypotečního úvěru je někdy vyžadováno zřízení běžného účtu u téže banky. Cenu hypotéky pak mohou ovlivnit i poplatky za zřízení a vedení běžného účtu, přičemž některé banky tuto službu poskytují k hypotečním úvěrům automaticky bezplatně.

V nejbližší době budu kupovat byt a potřebovala bych přesně vědět, co musí obsahovat kupní smlouva, a jak se ochránit před nezaplacením daně z převodu nemovitosti prodávajícího (tříměsíční lhůta). Platba proběhne bez úvěru - převodem z mého účtu.

Doporučuji vám sepsat kupní smlouvu u notáře, případně znění smlouvy s notářem nebo advokátem před podpisem zkonzultovat. Budete mít jistotu správného znění smlouvy a ošetření vašich práv. Navíc notář i advokát vám mohou zajistit i úschovu peněz, které budou vyplaceny prodávající straně teprve po faktickém zapsání vlastnických práv k nemovitostem z prodávajícího na kupujícího.

Povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí je na straně prodávajícího. Nejjednodušším řešením pro vaši jistotu, že daň bude zaplacena, je úhrada této daně z finančních prostředků určených na úhradu kupní ceny. To znamená, že částka odpovídající dani z převodu nemovitosti bude zaslána přímo na účet příslušného finančního úřadu a zbývající částka do výše kupní ceny na účet prodávajícího.

Pokud z nějakého důvodu nechce prodávající řešit sepsání kupní smlouvy či úschovu peněz prostřednictvím notáře nebo advokáta, doporučuji minimálně posouzení smlouvy právníkem a zřízení úschovního účtu v bance. Jen tak budete mít jistotu, že v případě jakékoliv události, kterou dnes nepředpokládáte, ale nemůžete ji vyloučit, budou vaše práva ochráněna.

Máme s manželkou kupovat byt od její matky. Byt je momentálně dán k zápisu do katastru, neboť byl ve vlastnictví družstva. Když bychom čerpali hypotéční úvěr a měli sepsanou smlouvu o koupi bytu, jaká daň by se na maminku vztahovala? Daň z převodu nemovitosti 3 % zřejmě ano, ale co daň z příjmů? V bytě bydlí od roku 1994, přičemž v roce 2004 byl byt zaplacen a až nyní jej dali k zápisu na katastr.

Daň z převodu nemovitostí je povinen zaplatit každý prodávající v zákonné lhůtě od převodu nemovitosti – rozhodující je datum zapsání změny vlastnických práv příslušným katastrálním úřadem. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů řeší mimo jiné i osvobození od daně z příjmů, kdy v § 4 tohoto zákona se uvádí:

Od daně jsou osvobozeny:

a) příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem

Pokud maminka v bytě před jeho prodejem alespoň dva roky bydlela, pak je od daně z příjmu osvobozena. V případě pochybností lze skutečnost, že v bytě bydlela, dokázat svědectvím sousedů nebo platbami služeb v souvislosti s užíváním bytu k vlastnímu bydlení (jako je např. platba za svoz odpadu).

 Na vaše dotazy odpovídala Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.