Úvěr ke stavebnímu spoření patří. V případě, že budete mít zájem o klasický úvěr, musíte ze zákona projít minimálně dvouletou dobou spoření.

Pro získání úvěru musíte splnit ještě další podmínky, které si každá spořitelna stanovuje individuálně. Především se jedná o naspoření určitého procenta cílové částky, dosažení určité hodnoty hodnotícího čísla, posouzení dostatečné bonity klienta, případně zajištění úvěru.

Úvěr můžete (narozdíl od částky získané pouze spořením) použít pouze na bytové potřeby a musí to být řádně prokázáno. Když nesplňujete některou z podmínek pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, můžete požádat o překlenovací úvěr.

Ten můžete získat ihned po založení smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení klasického úvěru. Splacením úvěru stavební spoření končí. (Více na www.bcas.cz)

Půjčila jsem si částku 1 100 000 Kč na dobu 30 let. V současné době mi zbývá doplatit 1 071 000 Kč s tím, že mám nastavenou pětiletou fixaci s úrokovou sazbou 4,89 % (předtím jsem měla roční fixaci cca 3,39 %), pětiletá fixace mi vyprší v roce 2012. Nyní bych mohla splatit okamžitě celkovou zbylou jistinu, avšak banka by si za okamžitou celkovou splátku účtovala "pokutu" ve výši cca 69 000 Kč. Chtěla bych poprosit o radu, co je pro mne výhodnější - okamžitě splatit zbylou jistinu včetně pokuty či počkat až mi vyprší pětiletá fixace, tzn. až v roce 2012?

Tento příklad je pouze o finanční matematice. Pro ilustraci lehce upravím čísla. Představte si, že máte půjčený milión korun s úrokovou sazbou 5 % a že za rok zaplatíte 50 000 korun na úrocích. Z této sumy odečtěte 7 500 korun, které vám stát vrátí na daních. Dále uvažujte, že máte 1 000 000 korun v hotovosti. Ten můžete investovat. Jste velmi konzervativní, a proto investujete do relativně defenzivního portfolia s očekávaným výnosem 5 %. Investice vám vynesou 50 000 korun navíc. Jste tedy 7 500 korun v plusu. Pokud byste hypotéku splatila rovnou, nemáte co investovat a nevyděláváte.

 

Při prvním postupu druhý rok zaplatíte na úrocích méně, protože jste již splatila část jistiny. Zároveň vyděláte více, protože vám vynáší úroky z prvního roku. Převedu to zpět na váš příklad, vězte, že hypotéka je velmi levný úvěr, který se vám stejně jako většině lidí nevyplatí předčasně splácet. Sankce je ještě poměrně nízká, ale vás trápit nemusí, vy už víte, jak využívat finanční páku. Jen doplním, že v praxi je obvyklé, že dlouhodobě dokážete vydělávat 6,7 i více procent ročně na investicích.

 

Rád bych se optal na to, co obnáší prodej nemovitosti, pořízené na hypotéku v plné výši, tedy 100 %? Touto nemovitostí se zároveň ručí a jedná se o byt za 1,5 miliónu, který jsem po dvou letech nucen prodat řekněme za 1,8 miliónu.

Existují možnosti, jak prodat byt zatížený hypotékou a je přitom jedno, zda se jedná o 100 % hypotéku, nebo hypotéku s nižším LTV. „LTV“ je zkratka anglického loan to value a je to míra zatížení nemovitosti úvěrem vyjádřená v procentech. Například máme-li byt v hodnotě jednoho miliónu a půjčíme si na něj
850 000 korun, LTV je 85 %.

 

Klasický případ prodeje bytu probíhá tak, že váš kupec novým hypotečním úvěrem splatí bance úvěr, který jste si bral vy. A to ke dni otočení fixace. V jiném období to půjde pravděpodobně pouze se sankcí. Bylo by dobré znát její výši, než se rozhodnete.

 

Další možnost, jak byt prodat, je téměř totožná, s tím rozdílem, že kupec vašeho bytu bude mít peníze v hotovosti. Pokud je otočka fixace daleko, máte dvě možnosti. Dohodněte se s kupcem, aby nějaký čas strpěl zástavu k vaší hypotéce, což je velmi nepravděpodobná varianta. Nebo se zkuste dohodnout s bankou na změně dlužníka. Vaše konkrétní situace vyžaduje konzultaci s profesionálem.

V blízké době potřebuji financovat koupi bytu. Mám stavební spoření ve výši 130 000 Kč s cílovou částkou 250 00 Kč. Průměrný příjem čistého je 18 150 Kč. Byt je v hodnotě 950 000 Kč. Je lepší vzít si hypotéku na 100 % hodnoty bytu nebo použít překlenovací úvěr ze stavebního spoření, popřípadě kombinaci obou?

Obě dvě možnosti, které uvádíte, přicházejí v úvahu. Teď jde o to zvolit tu správnou. Za předpokladu, že jste mladý a můžete využít úvěr s delší splatností, potřebnou výši úvěru získáte, neboť máte dostatečnou bonitu. Zvolíte-li 100 % hypotéku, budete zatížen vyšším úrokem, ale budete mít pouze jeden úvěr. Domnívám se, že pro vás bude lepší preferovat kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření. Máte naspořeno dostatek peněz, takže nebudete muset ze začátku ani využít relativně dražšího meziúvěru.

 

Nabízím ještě jeden pohled. Člověk, který nese na svých bedrech břemeno vysokého úvěru, by měl mít nějakou finanční rezervu, ze které může čerpat, pokud potřebuje, a to jak v případě náhlého snížení příjmů, tak v případě neočekávaného většího vydaní peněžních prostředků. Nicméně finální rozhodnutí lze učinit až po podrobném prostudování vašeho případu a smlouvy o stavebním spoření.

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohla naše finanční expertka pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.