Nový zákon o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v platnost před dvěma lety, umožňuje klientům mimořádně splatit až 25 procent celkové výše úvěru, a to vždy v období jednoho měsíce před výročím smlouvy. Banka v takovém případě nesmí klienta za mimořádnou splátku nijak sankcionovat.

Mimořádnou splátku až v plné výši jistiny úvěru můžete uhradit i během tří měsíců od okamžiku, kdy vám banka sdělí novou výši úrokové sazby. Pokud se případně rozhodnete svou hypotéku refinancovat, máte na vyhledání nové banky s výhodnějšími podmínkami dostatek času, než vám stávající fixace doběhne.

Nové podmínky jen pro nové úvěry

Výhodnější podmínky pro mimořádné splátky se však zatím netýkají všech hypoték. Vztahují se jen na úvěrové smlouvy, které byly uzavřeny až počátkem účinností nového zákona o spotřebitelském úvěru, tedy od 1. prosince 2016.

„V případě, že s bankou aktuálně sjednáváte novou fixaci, velmi pravděpodobně máte ještě smlouvu, která se řídí starými podmínkami. Vzhledem k rostoucím sazbám hypoték si mnoho klientů sjednává novou sazbu co nejdříve, a to až s dvouletým předstihem. Nová pravidla mimořádných splátek pro ně ale nezačnou platit nyní s podpisem dodatku, nýbrž až v budoucnu, jakmile jejich hypotéka na novou fixaci skutečně přejde,“ upozornil David Eim ze společnosti Gepard Finance.

I výše sankce se řídí zákonem

Hypotéku pochopitelně můžete kdykoliv splatit celou, nebo jen částečně, nemusíte čekat až na zákonem dané termíny, které nejsou sankcionovány. Pokud tak učiníte, má v takovém případě banka podle nové legislativy právo pouze na úhradu účelně vynaložených nákladů. Nemůže si tedy již administrativně stanovit poplatek s cílem vás od splacení úvěru odrazovat.

Musí se přitom jednat o skutečně účelně vynaložené prostředky, které bude banka schopna v případě sporu obhájit před finančním arbitrem nebo před soudem.

Při předčasném splacení celé hypotéky, která už běží alespoň 24 měsíců, z důvodu prodeje financované nemovitosti, nesmějí náklady překročit jedno procento výše mimořádné splátky. Přitom maximálně může banka požadovat poplatek 50 tisíc korun.

Úspora z mimořádné splátky je u levných hypoték zanedbatelná

Úrokové sazby hypoték už několik měsíců za sebou postupně rostou, v mnoha bankách se již pohybují kolem tří procent, přitom ještě donedávna se sjednávaly za historicky nejnižší úrokové sazby. Jak ale odborníci upozorňují, u většiny hypoték sjednaných se sazbami často i výrazně pod dvě procenta ročně jsou úrokové náklady poměrně nízké, a tím se do jisté míry omezuje přínos mimořádné splátky.

„Pokud bychom uvažovali hypotéku 2,2 milionu korun se sazbou 1,99 procenta ročně, úrokové náklady za pětileté období by činily něco přes 200 tisíc korun. V případě desetiprocentní mimořádné splátky ve dvanáctém měsíci by klient v pětiletém horizontu ušetřil ve výsledku jen asi osm tisíc korun,” uvedl Eim s tím, že výsledek zohledňuje odečet úroků ze základu daně i případný výnos, pokud by klient peníze nepoužil na mimořádnou splátku, ale uložil je v bance.

Příklad: Vyplatí se mimořádná splátka hypotéky?
Parametry hypotéky:
  • Hypotéka ve výši 2,2 milionu korun
  • Splatnost 30 let
  • Fixace 5 let, počátek 10. prosince 2016
  • Úroková sazba 1,99 procent ročně
  • Měsíční splátka činí 8121korun
  • Úrokové náklady zhruba 205 340 korun
  • Při uplatnění odečtu úroků ze základu daně lze za pět let ušetřit na daních zhruba 30 800 korun.
  • Reálné náklady na hypotéku pak za pětileté období činí 174 540 korun (205 340 – 30 800).
  • Pokud by klient ve dvanáctém měsíci uhradil 10 procent smluvní jistiny úvěru, tedy 220 tisíc korun, klesne mu splátka na 7288 korun měsíčně.
  • Náklady na úroky hypotéky za pět let klesnou díky nižší jistině přibližně na 188 700 korun.
  • V případě daňového odpočtu zaplacených úroků by po mimořádné splátce „čisté“ náklady za pětileté období činily kolem 160 400 korun (188 700 – 28 300).
Mimořádnou splátkou by klient ušetřil asi 14 760 korun (188 700 – 174 540).
  • Pokud by klient úspory nepoužil na mimořádnou splátku, ale uvedených 220 tisíc korun namísto toho uložil s úrokem 1 procento ročně, měl by za čtyři roky (od potenciální mimořádné splátky 12/2018 do konce fixace 12/2022) na úrocích po zdanění asi 7600 korun.
  • Skutečný benefit mimořádné splátky je tedy po odečtení potenciálního výnosu zhruba 7200 korun (14 760 – 7600).
  • Úsporu z nižší splátky asi 833 korun (8121 – 7288) by mohl klient po čtyři roky spořit a mít z ní úroky, což dělá jen asi 670 korun.
Po zaokrouhlení vychází výsledná úspora na zhruba 8 tisíc korun během pětiletého období fixace.

Rostoucí sazby na spořicích účtech by pak přínos mimořádné splátky ještě více snížily. „Není proto důvod se za každou cenu snažit využít volné finanční prostředky k umořování levného úvěru. I likvidita má svou cenu a je dobré disponovat finanční rezervou pro případ nenadálých výdajů,” doporučil Eim.