Doba, kdy banky poskytovaly tzv. stoprocentní hypotéky, je už nějaký ten pátek za námi. Na základě doporučení České národní banky (ČNB) v současné době nabízejí hypoteční úvěry s LTV (loan-to-value, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) do 80 procent, maximálně však 90 procent.

Ovšem hypoték v pásmu 80 až 90 procent LTV mohou poskytnout pouze omezené množství - jen 15 procent z celkového objemu sjednaných hypoték. Banky je navíc nabízejí i s významně vyšší úrokovou sazbou.

Pro žadatele o hypotéku to tedy znamená, že nemohou počítat se zafinancováním celé hodnoty pořizované nemovitosti, deset, dvacet i více procent z její ceny musí dodat ze svého.

Pro mnoho zájemců o pořízení vlastního bydlení, především z řad mladých lidí, kteří si ještě „nestihli” vytvořit dostatečnou finanční rezervu, to může být zásadní problém, který jim cestu k vysněnému bydlení uzavře. Je vůbec možné v takové situaci najít řešení?

Půjčka ani úvěr situaci neřeší

Možná jako nejjednodušší se nabízí možnost si požadovanou částku vypůjčit, od rodičů, příbuzných, přátel či v bance. Ovšem pokud budete žádat o úvěr, počítejte s tím, že vám další zadlužení podstatně ztíží cestu k hypotéce. Od 1. října se banky řídí přísnějšími pravidly pro poskytování hypoték a další úvěr tak bude mít pochopitelně vliv i na schválení žádosti o hypoteční úvěr. Podobné úskalí skýtá i případná kombinace hypotečního úvěru a úvěru od stavební spořitelny.

Přísnější pravidla pro poskytování hypoték
Duben 2017 - Banky nesmí půjčit více než 90 procent z hodnoty zástavy. Hypoték v pásmu 80 až 90 procent LTV mohou poskytnout jen 15 procent z celkového objemu sjednaných hypoték.
Říjen 2018 - Banky se řídí tzv. parametry DTI a DSTI
  • Parametr DTI = debt to income: výše úvěru musí představovat maximálně devítinásobek ročních čistých příjmů domácnosti
  • Parametr DSTI = debt service to income: výše splátky, resp. součet splátek všech dalších úvěrů musí tvořit maximálně 45 procent čistého příjmu žadatelů

I půjčka v rodině není bez rizika. Její splácení ukrojí další finance z rodinného rozpočtu a vy pak můžete mít problémy se splácením hypotéky.

Naspořit potřebnou částku trvá dlouho

Dalším řešením nedostatku financí je plány o pořízení bytu či domu na čas odsunout a snažit se potřebnou částku naspořit. Možností je pochopitelně několik, od střádání na spořicích účtech či stavebním spoření až po investice do podílových fondů apod.

Všechny tyto způsoby jsou však během na dlouhou trať a vzhledem k stále rostoucím cenám pronájmů i nemovitostí či zdražování hypoték se sen o koupi vlastní nemovitosti může rozplynout.

Zástava další nemovitosti

Zájemci o hypotéku bez dostatečné finanční rezervy mají další možnost, jak v bance uspět, a to v případě, že oni sami nebo jejich rodiče, prarodiče apod. vlastní nemovitost, kterou by banka mohla vzít do zástavy. Celkové LTV by se tak vypočítalo jak z hodnoty kupované nemovitosti, tak z hodnoty nemovitosti použité k dozajištění.

Například budete-li si chtít pořídit nemovitost za čtyři milióny korun a k dozajištění použijete nemovitost v hodnotě dva milióny korun, výsledné LTV je 67 procent. Banka vám pak půjčí požadované čtyři milióny korun.

Jak ukázal letošní průzkum Equa bank, zhruba každý devátý mladý člověk, který se chystá pořídit vlastní bydlení, uvažuje o hypotéce se zástavou další nemovitosti.

Modelový příklad
  • Žadatelé kupují nemovitost za 4 milióny korun. Banka je ochotna jim poskytnout 80procentní hypotéku, požaduje vlastní zdroje v hodnotě 800 tisíc korun. V tomto případě by jim poskytla hypoteční úvěr ve výši 3,2 milióny korun.
  • V případě, že vlastní zdroje nemají, mohou dát do zástavy jinou nemovitost.
  • Žadatelé využijí nemovitost v hodnotě 2 milióny korun. Výsledné LTV je 67 procent. banka jim v tomto případě poskytne hypoteční úvěr ve výši 4 milióny korun.

Na druhou stranu ale mnozí rodiče, resp. majitelé nemovitostí, přistupují k možnosti poskytnout svou nemovitost k dozajištění hypotéky s nedůvěrou. Jejich obavy plynou jak z toho, že kvůli případné špatné platební morálce dětí by o nemovitost mohli přijít, tak z toho, že jejich byt či dům bude mít banka v zástavě po celou dobu splácení úvěru, což může být i několik desítek let.

Banky však umožňují nemovitost použitou k dozajištění po určité době tzv. vyvázat. A to ve chvíli, kdy se poměr jistiny hypotéky vůči hodnotě zajištění zbývající nemovitosti (nejčastěji objektu úvěru) dostane na 80 procent (resp. 90 procent).

Zástava je na celou nemovitost

I přesto, že žadateli o hypotéku ke schválení hypotéky bude chybět jen několik set tisíc (například u ceny pořizované nemovitosti ve výši čtyři milióny korun, bude muset dodat ze svého 20 procent z její hodnoty, tedy 800 tisíc korun), banky další nemovitost, která bude použita jako zástava, zastaví celou, ne jen poměrnou část.

„Do zástavy jde vždy celá nemovitost. V katastru nemovitostí nelze označit jen určitou část. Zástava ale kryje jen hodnotu, kterou banka potřebuje pro uhrazení pohledávky ( rezerva 20 procent). Takže sice vyznačíme v katastru zástavu na celou nemovitost, ale s tím, že kryje pohledávku 960 tisíc korun, tedy 800 tisíc 20 procent (160 tisíc),” vysvětlila na modelovém příkladu Andrea Vokálová z Hypoteční banky.

„Zástavní právo je vždy na celou nemovitost, resp. nemovitosti. Pokud klient část dluhu splatí a na další zajištění bude postačovat jen jedna z nemovitostí, je možné banku požádat o vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy. Pokud bude banka nucena zastavenou nemovitost prodat, tak i když je v zástavě celá nemovitost, tak ale z případného prodeje nemovitosti si banka smí ponechat pouze takovou část, která umoří nesplácené závazky klienta,” doplnila pro Právo Jana Karasová z Air Bank.