Navíc převezmete-li po majiteli bytu jeho hypotéku, ušetříte dost času proti tomu, kdybyste si museli brát nový úvěr. Většina bank po vás ani nebude požadovat dokumentaci k nemovitosti, akceptují totiž tu původní, mnohdy i s původním odhadem nemovitosti, případně jeho aktualizací.

Malý byt, nedostatek financí i stěhování za prací

Hypotéka je běh na dlouhou trať. Pro člověka, který si ji vezme, je to závazek prakticky na většinu aktivního života. Málokdo už dopředu počítá s tím, že se jednou bude nemovitosti zatížené hypotékou zbavovat.

Někoho k tomuto kroku dožene malý byt, který mu v době, kdy si ho pořizoval, naprosto vyhovoval. Tento případ je obvyklý u mladých lidí, kteří si na hypotéku koupí byt ještě předtím, než se jim narodí děti. Podle informací z bank se to často stává v případě tzv. startovacích bytů.

Pochopitelně důvodem pro prodej bytu s hypotékou může být i nedostatek financí potřebných na pravidelné splátky. Majitel bytu se dostane do tíživé finanční situace a jediným řešením je pak prodej bytu. Dalším z důvodů může být i stěhování do jiného města kvůli zajímavé nabídce zaměstnání.

Ve chvíli, kdy se rozhodnete byt s hypotékou prodat, musíte především informovat banku, u které úvěr čerpáte. Bez jejího souhlasu se totiž neobejdete.

Kupující za převzetí hypotéky zaplatí

Pokud se rozhodnete koupit byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Banka pochopitelně musí nejdříve prověřit vaši finanční situaci, posoudit vaši bonitu, zda budete schopni hypotéku dál splácet. Kupující ji totiž přebírá i s původně nastavenými parametry, na kterých se banka dohodla s majitelem nemovitosti. To znamená, že musíte přistoupit jak na výši úrokové sazby a délku fixace, tak na dobu splácení i na výši měsíční splátky.

„Převzetí hypotéky probíhá na základě platně uzavřené písemné Dohody o převzetí dluhu mezi původním a novým dlužníkem, se kterým musí banka souhlasit. Předtím, než je bankou Dohoda vyhotovena, musí si nový dlužník podat žádost o převzetí dluhu na formuláři banky a prokázat svoji bonitu, zda na tento úvěr se stávajícími parametry dostačuje. Převzetí dluhu proběhne k předem stanovenému datu, s aktuálním vyčíslením dluhu. Tyto informace musí korespondovat i se zněním v kupní smlouvě, tak aby nedošlo k nesrovnalostem,” popsala proces převzetí dluhu ve Wüstenrot Helena Dušková.

Podobný postup používají i ostatní banky, které převzetí dluhu umožňují.

Připravte se však na poplatek, který budete muset bance za převzetí dluhu po prodávajícím zaplatit. Jedná se o standardní poplatek za dodatek k úvěrové smlouvě. Například u České spořitelny, GE Money Bank a UniCredit Bank zaplatíte pět tisíc korun. Komerční banka si účtuje čtyři tisíce korun a Equa bank, Raiffeisenbank či Wüstenrot zpoplatňují převzetí dluhu třemi tisíci korunami.

Kupující si na splacení vezme novou hypotéku

S převzetím hypotéky ale ve všech bankách neuspějete - například u bank skupiny ČSOB (ČSOB, Era Poštovní spořitelna a Hypoteční banka) si musíte vzít novou hypotéku, převzít tu po prodávajícím vám banka neumožní.

„Kupujícímu v takovém případě poskytneme hypotéku, kterou hradí kupní cenu prodávajícímu. Kupní cena totiž zpravidla neodpovídá aktuálnímu zůstatku na hypotéce prodávajícího – z praxe víme, že kupní cena bývá vyšší, než je zůstatek hypotéky prodávajícího, a je proto zapotřebí hypotéku navýšit,” uvedla pro Právo Marie Mocková z Hypoteční banky.

Novým hypotečním úvěrem, který poskytnou na splacení původního úvěru, řeší koupi bytu s hypotékou také v LBBW Bank, v mBank či ve Fio bance.

„Postup při čerpání nové hypotéky je obdobný jako u refinancování úvěru, prodávající si nechá vyčíslit dlužnou částku k požadovanému datu a v rámci kupní smlouvy je zaplacení kupní ceny upraveno s tím, že část prostředků ve výši dlužné částky jde přímo na splacení úvěru prodávajícího. Kupující musí předložit standardní dokumenty potřebné k posouzení úvěru, individuálně může banka akceptovat původní odhad - záleží na jeho stáří. Kupující také musí prokázat svou schopnost úvěr splácet a doložit kupní smlouvu. Výše úvěru pak záleží na bonitě a hodnotě nemovitosti v zástavě," uvedla pro Právo Vendula Žaloudíková z Fio banky.

Za předčasné splacení i sankce

V případě, že kupující za byt s hypotékou zaplatí v hotovosti, případně si vezme novou hypotéku, může dojít i k tomu, že původní hypotéka bude předčasně splacena mimo konec fixace, za což si banky účtují vysoké poplatky.

Sankční poplatky za předčasné splacení hypotéky mimo konec fixace
Banka
Výše poplatku (v korunách)
Česká spořitelna
10 % z výše mimořádné splátky
ČSOB, Era, Hypoteční banka
5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do data ukončení fixace úrokové sazby
Fio banka
2 % z objemu splátky za každý započatý rok do konce období fixace nebo platnosti marže
GE Money Bank
5 % do konce úrokového období z předčasně splacené jistiny
LBBW Bank
5 % ze zůstatku jistiny do konce období fixace
mBank
3 % z částky nad 20 % zbývající jistiny
Raiffeisenbank10 % z předčasně splacené jistiny
UniCredit Bank
5 % z výše mimořádné splátky za každý i započatý rok do konce fixace
Wüstenrot5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce platnosti úrokové sazby
Zdroj: banky; údaje platné k 19. březnu 2014; Poznámky: (1) u úvěrů do 70 % LTV, jinak zdarma

Vyhnout se jim můžete pouze tím, že hypotéku předčasně splatíte v termínu změny fixace úrokové sazby, nebo máte předem sjednanou možnost mimořádných splátek. Pak vám banky buď poplatek zcela odpustí, nebo naúčtují podstatně nižší.

Porovnejte si aktuální sazby hypoték na hypotéční kalkulačce.