Článek
Výhodnost investic do rezidencí dlouhodobě sleduje například UniCredit Bank. Svůj indikátor banka počítá tak, že od čisté roční výnosnosti nájemného odečte průměr úrokových sazeb hypoték a vládních dluhopisů. V lednu činil -3,07 procenta. Investice tak byla nejméně výhodná od září 2023.
„Indikátor táhl dolů jak růst výnosů vládních dluhopisů o deset bodů na 4,50 procenta, tak pokles výnosnosti nájemného. Ta se snížila o devět bodů na 3,65 procenta z důvodu rychlejšího růstu cen bytů proti zdražování nájmů,“ uvedl analytik UniCredit Bank Jiří Pour.
Zmíněná výnosnost 3,65 procenta znamená, že čistě z nájemného by se průměrný byt zaplatil zhruba za 27 let. A to jen v případě, že by do něj investor nemusel za celou dobu vložit ani korunu, například do oprav nebo rekonstrukce. Reálně je návratnost vložených peněz výrazně delší.
Na to, že byt již není investiční terno, upozornil také Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank. Vše změnily hlavně úrokové sazby hypoték, které se ustálily kolem 4,5 procenta, což je výrazně více, než bylo zvykem v letech před covidovou pandemií.
„To neznamená, že nemovitost je špatná investice. Musí ale být mnohem přesněji spočítaná a investor musí vědět, co je jeho hlavní zdroj návratnosti,“ konstatoval Vančura.
Sedmiprocentní růst
Aby se koupě investičního bytu dlouhodobému investorovi vyplatila, musela by jeho cena podle Poura růst stabilně okolo sedmi procent ročně. Loňské zvýšení cen sice tuto hodnotu zdaleka překonalo, byty podle ČSOB zdražovaly o 14 procent, podle Srealit.cz dokonce o 17 procent. Tak silný růst je ale spíše výjimečný.
Jak riziková může sázka na zdražování nemovitostí být, ukazují zkušenosti z finanční krize. Když někdo koupil byt v roce 2008, zažil následně několik let, kdy ceny naopak výrazně klesaly. A na návrat stabilního růstu si musel počkat zhruba do poloviny následující dekády.
Takový scénář je aktuálně nepravděpodobný. Poptávka po bytech je silná a nabídka ji nestačí pokrývat. Podle Poura to ale neznamená, že by bylo realistické spoléhat na stabilní sedmiprocentní růst cen.
„Nadále věříme, že k ochlazení trhu a postupnému vyfukování cenové bubliny dříve či později dojde, načasování je však otázkou,“ prohlásil Pour.
Výhodnost investic závisí i na lokalitě. Z krajských měst vynáší z nájemného nejvíce byty v Ústí nad Labem, konkrétně 5,7 procenta. Je to dané především nižší pořizovací cenou tamních nemovitostí. Nejnižší výnosy nabízí Praha, kde kvůli vysokým kupním cenám činí 3,3 procenta.
Vančura ale upozorňuje, že by investoři měli nad čísly o výnosnosti přemýšlet. Například si spočítat, nakolik je nízká kupní cena vykoupená dodatečnými náklady, třeba kvůli potřebě uvést zanedbaný byt do obyvatelného stavu.
