Článek
V jakém stavu vstupuje nemovitostní trh do nového roku?
Rozdělil bych ho na rezidenční segment, který zajímá širší publikum, a na komerční nemovitosti, tedy ty větší transakce. Komerční trh je dnes hodně tažený obavou investorů z geopolitických rizik a stability ekonomiky jako celku. Na Česko to má zajímavý dopad. U prémiových nemovitostí, jako jsou hotely či kanceláře, aktivita v druhé půlce loňského roku ožila. Dochází ke snižování výnosů, což znamená, že se u nás komerční nemovitosti kupují o něco dráž než v Polsku či Rakousku.
A rezidence? Překvapilo vás, jak rychle se trh s byty znovu rozjel?
Popravdě, překvapilo. Nečekal bych to, protože to nedávalo úplně smysl. Ale ještě víc mě překvapuje současný růst. Projevil se hlavně vliv odložené poptávky. Lidé si na vyšší sazby zvykli. Když klesly ze sedmi procent na pět procent, řekli si, že je to super. Navíc věděli, že na dvě procenta se už nevrátíme.
Dělím poptávku na tři segmenty: lidi shánějící bydlení, investory a pak ty, kteří chtějí v nemovitosti uložit peníze. Tím hlavním by měla být potřeba bydlet. Investoři, beroucí si dnes hypotéku, mi smysl nedávají. Dokonce bych před tím varoval. Dnes na sociálních sítích vyskakují reklamy od „realitních šmejdů“ slibujících zhodnocení. Naskakují na to lidé, kteří si myslí, že ceny půjdou neustále nahoru. Neříkám, že budou klesat. Ale ekonomický smysl není tak velký.
Česká národní banka predikuje na letošek zvýšení cen novostaveb opět přes deset procent. Nesvědčí to naopak o potenciálu dál růst?
Je tam, ale to už se bavíme o spekulaci. A spekulovat by měli kvalifikovaní investoři, ne babičky a dědečkové nebo lidé, kteří si na to vezmou hypotéku. Vypadne jim nájemník a mohou narazit na problém. Před tím bych rád varoval.
Kam až mohou ceny bytů dále růst?
To by mě také zajímalo. Pamatuji si, jak jsme v roce 2015 financovali projekt za 60 tisíc korun za metr čtvereční a byli obezřetní, jestli to klient prodá za 80 tisíc, jak predikoval. Prodával za 90. Podle mě budou nemovitosti za 10 až 15 let stát dvojnásobek. Není to ani tak o zhodnocení nemovitostí jako o znehodnocení peněz. Pokud lidé neuvidí alternativy na kapitálovém trhu, budou peníze stále ukládat do cihel.
Přispívají k nedostupnému bydlení investoři?
Často se to komunikuje nepřesně. Bydlení neznamená koupit si byt v Praze. Možnosti jsou jít do nájmu nebo do regionu. Češi mají zarytou touhu bydlet ve vlastním. Druhou stranou je stav nájemního trhu, na němž nemáme nastavená předvídatelná pravidla. Ale investorů se zastávám. Byty z trhu neubírají, dávají je do nájmu. Jediný, kdo reálně odebírá byty z trhu, jsou uchovatelé hodnoty, kteří byty nepronajímají, aby jim je někdo nezničil.
Čím si vysvětlujete, že český trh komerčních realit je odolný proti propadům cen, které jsme viděli v západní Evropě?
Souvisí to s tím, že nemáme rozvinutý kapitálový trh a máme obrovský příklon k nákupům nemovitostí. Neplatí to jen pro lidi kupující byty, ale i pro ty bohaté, kteří si místo bytu koupí prémiový hotel. Tito investoři často nečekají, že na nemovitostech vydělají čtyři až pět procent. Vydělali už tolik peněz, že o ně spíše potřebují nepřijít. Chtějí uchovat hodnotu nebo po sobě něco zanechat.
Významnou roli na trhu v posledních letech hrají nemovitostní fondy, v nichž zhodnocuje své peníze stále více lidí. Jsou stabilním pilířem trhu?
Možná budu kontroverzní, ale myslím si, že sektor ještě projde vývojem. V módě jsou fondy kvalifikovaných investorů. Mezi nimi to bude podobné jako s dluhopisy. Ty nejlepší budou v pohodě a budou hrát významnou roli. Ale trh se bude dál formovat a projde i bolestným obdobím. Některé budou mít problémy a lidé v nich mohou přijít o peníze.
Jiří Vančura
Absolvoval pražskou Vysokou školu ekonomickou.
V Trinity Bank pracuje od roku 2015, kdy se finanční dům ještě jmenoval Moravský peněžní ústav. Přes pět let řídí úsek korporátního a nemovitostního financování.
Předtím působil například v ČSOB, kde se přes dva roky věnoval restrukturalizacím úvěrů malým a středním podnikům.
