Právě brownfieldům a možnostem jejich proměn a využití byl letos věnovaný již druhý ročník konference Brownfieldy a jeho 260 účastníků z řad developerů, vlastníků brownfieldů a starostů, architektů i zástupci státu měli možnost se seznámit s praktickými ukázkami toho, jak lze úspěšně, a hlavně užitečně zanedbané budovy a území revitalizovat.

Pořádající agentura CzechInvest ve spolupráci s Asociací developerů konferenci uspořádala v jednom z bývalých brownfieldů, v areálu Kotelna v Libčicích nad Vltavou, jenž býval kdysi zázemím pro průmyslovou výrobu a nyní slouží jako reprezentativní prostor pro konání nejrůznějších akcí.

Revitalizace čeká také starší průmyslově administrativní zónu na pomezí pražských Vysočan a Hloubětína. Projekt nese název Nová Elektra. I zde vyroste nová rezidenční čtvrť s parky, hřišti i obchody.

Revitalizace čeká také starší průmyslově administrativní zónu na pomezí pražských Vysočan a Hloubětína. Projekt nese název Nová Elektra. I zde vyroste nová rezidenční čtvrť s parky, hřišti i obchody.

FOTO: Finep

K proměněným prostorům patří například i centrum města Krásná Lípa.

„Centrum města bylo jedním velkým brownfieldem. Díky celkové revitalizaci jsme vytvořili dobrou infrastrukturu, vznikly nové ubytovací kapacity a rozvíjejí se s tím spjaté služby. Nezaměstnanost poklesla od roku 2005 z 24 procent na 5 procent v roce 2019,“ přiblížil přínosy revitalizace dlouholetý zastupitel Krásné Lípy a senátor Parlamentu ČR Zbyněk Linhart.

Co brání rychlé revitalizaci brownfieldů

Ač by se mohlo na první pohled zdát, že nevyužívané objekty a území mají obce a potažmo developeři k dispozici jako na dlani, opak bývá pravdou. Revitalizaci těchto zón mnohdy brání rozličné překážky. Nemusí to být pouze zanedbaný, až havarijní stav objektů, komplikací bývá i roztříštěné vlastnictví.

„V případě brownfieldu je rovněž třeba nejdřív zbavit pozemek kontaminace a dřívější zátěže, a až poté může být zahájena stavba, v souladu s územním plánem. U výstavby na zelené louce není třeba řešit dřívější zátěž. I když je výstavba na brownfieldech kvůli čištění pozemku finančně náročnější, jde často o zajímavé pozemky v blízkosti center měst,” shrnuje zkušenosti s revitalizací brownfieldů Renata Vildomcová ze společnosti Skanska Reality.

Někdy ale proměně brownfieldu může bránit i zdaleka nejbanálnější důvod, a tím je absence jakékoli představy, co si s ním do budoucna počít a jak jej nejlépe využívat.

„Jakékoliv úspěšné řešení spočívá v tom, že skutečně dobře znám současný stav. Řada vlastníků ho však nezná. Důležitá je i konkrétní idea,“ vysvětlil v panelové diskuzi úvodního bloku Oživování brownfieldů a jejich nového využití Tomáš Ctibor, zakladatel 4ct.

Specifika pražského prostředí

Složitá situace čeká na developery zejména v Praze.

„Pražské brownfieldy bývají uvnitř existující zástavby, a proto vás v povolovacím procesu čeká mnoho účastníků. Někteří z nich pod záminkou ochrany minulosti blokují jakýkoliv rozvoj, nebo si dokonce připravují půdu pro vydírání.

Vysloužilé areály navíc logicky mívají nějakou historii, která sice nemá skutečnou hodnotu, ale v lidech přesto vyvolává falešnou nostalgii. Pokud se zde navíc nachází komín nebo cihlová budova, můžete si být celkem jistí, že narazíte na problém, jak tyto objekty využít,” popisuje Martin Hubinger ze společnosti T. E.

Chátrající areál papíren o rozloze více než 5 hektarů hodlá developer revitalizovat a proměnit v moderní městskou čtvrť. (Na snímku je současný stav.)

Chátrající areál papíren v Bubenči o rozloze více než 5 hektarů hodlá developer revitalizovat a proměnit v moderní městskou čtvrť. (Na snímku je současný stav.)

FOTO: T. E.

Bourání, a dokonce i přestavba s doplněním o moderní prvky vzbuzují dle jeho zkušeností mezi lidmi doslova paniku. A to i v případě, že nejde o památkově cenné a chráněné stavby, ale pouze o objekty staré a poničené, jejichž rekonstrukce není reálná nejenom ekonomicky, ale mnohdy i technicky.

Praze by proto podle něj pomohlo, kdyby revitalizace brownfieldů začala být chápána jako nové využití parcel, a nikoli jako obnova nefunkčních budov.

Zbytkové pozemky

Úspěšnou revitalizací brownfieldu ovšem starosti developerům často nekončí. Problémem se ukazuje být pozdější stanovení vlastnictví tzv. zbytkových pozemků.

Jsou to ty části pozemků, které developeři zařídí jako společné plochy určené k využívání nejenom novými obyvateli lokality, ale všemi lidmi z okolí. Může to být například psí louka, relaxační zóna s amfiteátrem apod.

Na devítihektarovém brownfieldu, vyrůstá nová rezidenční čtvrť Suomi. Vyroste zde téměř 900 bytů, školka, nebytové prostory a parky. Developer vytvoří v místě novou infrastrukturu a rovněž revitalizuje říčku Rokytku.

Na devítihektarovém brownfieldu v pražském Hloubětíně vyrůstá nová rezidenční čtvrť Suomi. Vznikne zde téměř 900 bytů, školka, nebytové prostory a parky. Developer vytvoří v místě novou infrastrukturu a rovněž revitalizuje říčku Rokytku.

FOTO: YIT

„Developeři sice tyto plochy vybudují, ale v dlouhodobém horizontu je z ekonomických důvodů nemohou vlastnit a spravovat. Magistrát ani městské části, ač zeleň a vybavenost pro občany vítají, ne-li přímo vyžadují, pak ale tyto pozemky do vlastnictví a správy odmítají převzít. A 'přidělit' vlastnictví a správu budoucím majitelům bytů nám nepřipadá fér.

Přístup zastupitelů by proto podle našeho názoru měl být zodpovědnější: k zónám, vybudovaným pro širokou veřejnost, i k jejich správě by se měli hlásit,” je přesvědčena Dana Bartoňová ze společnosti YIT Stavo.

Spící krásky čekající na probuzení

Brownfieldové lokality na celém území České republiky sleduje a zaznamenává Národní databáze brownfieldů, jež funguje pod hlavičkou agentury CzechInvest. Na svou revitalizaci dle této databáze v současnosti čeká nyní 2958 lokalit.

„Brownfieldy jsou prostě žhavé téma. Vedle státní správy se o ně přirozeně zajímá i soukromá sféra, pro kterou představují zajímavou příležitost. Loňský i letošní ročník konference poukázaly na to, že revitalizace brownfieldů není cestou snadnou, pokud se ale zrealizuje, její výsledky skutečně stojí za to. Brownfieldy jsou vlastně takové spící krásky, které čekají na své probuzení,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace brownfieldů.

S financováním může pomoci stát

Teprve až po vyřešení předchozích problémů lze přikročit k další, neméně náročné otázce, jíž je financování projektu. Zde se majitelé mohou například obrátit s žádostí o podporu na stát. Ten pro tyto účely vytvořil několik dotačních programů. Jsou to například:

  • Regenerace a podnikatelské využití brownfieldů (ministerstvo průmyslu a obchodu)
  • Podpora regenerace brownfieldů pro nepodnikatelské využití (ministerstvo pro místní rozvoj)
  • Rekonstrukce a přestavba veřejných budov (ministerstvo pro místní rozvoj)

Další programy nabízí například ministerstvo zemědělství, ministerstvo životního prostředí nebo Agentura pro podnikaní a inovace. Nové možnosti financování nově nabídne také Českomoravská záruční a rozvojová banka (ČMZRB).

Revitalizací brownfieldu v Praze 9 - Vysočanech vzniká rezidenční projekt Tulipa City, jenž zabírá 21 000 m² plochy. V první, již zkolaudované části vzniklo na místě 257 bytů, ve druhé, poslední fázi přibyde dalších 216 bytů.

Revitalizací brownfieldu v Praze 9 - Vysočanech vzniká rezidenční projekt Tulipa City, jenž zabírá 21 000 m² plochy. V první, již zkolaudované části vzniklo na místě 257 bytů, ve druhé, poslední fázi přibyde dalších 216 bytů.

FOTO: AFI Europe

„Dotace mají ale i své limity. Proto jsme zpracovali Národní strategii regenerace brownfieldů, která je připravena k předložení a schválení vládou. Tato strategie by napomohla systémovým změnám, jako je například daňové zvýhodnění při výstavbě na brownfieldu nebo vytvoření fondu pro regeneraci brownfieldů z odvodů za vynětí ze zemědělského půdního fondu a v neposlední řadě zkrácení povolovacích procesů,“ přibližuje Kateřina Kubizňáková, vedoucí Oddělení řízení projektů brownfieldů agentury CzechInvest.

Může se vám hodit na Seznamu: