Nový katastrální zákon je v závěrečné fázi schvalování. V čem přináší hlavní změny oproti současnému zákonu?

V prvé řadě zákon vychází z nového občanského zákoníku, který už parlament přijal. Dotýká se staveb, které nyní mohou být v katastru evidovány jako trvalé či dočasné. Nově bude kromě jiného v katastru vedeno i právo ke stavbě, chráněná ložisková území a dobývací prostory, což dosud nebylo.

Pro vytyčení hranice pozemku je vždy důležitá hranice v terénu.

Velkou novinkou je princip, že součástí pozemku bude i stavba, která se na něm nachází. Další důležitou zásadou je materiální publicita, která znamená, že co bude psáno v katastru, bude platit a bude možné se proti tomu odvolat jedině prostřednictvím soudu. A ještě jedna změna – drobné stavby nebudou v katastru nemovitostí evidovány.

Jaká je definice drobné stavby?

Drobná stavba je stavba pod 16 m2, např. kůlna, přístřešek či bazén. Jsou to vlastně doplňkové stavby ke stavbám, které se na pozemku nacházejí.

V souvislosti s digitalizací katastrálních map může docházet ke sporům o velikost pozemků, protože digitální měření je daleko přesnější. Jak se budou řešit případné spory?

Musím zdůraznit, že nejde o digitální měření v terénu, ale o digitalizaci starých podkladů z osmnáctého či devatenáctého století, která se dělá v kanceláři. Přesnost starých záznamů je logicky limitována možnostmi, které měli naši předkové. Tehdejší měřicí přístroje se zdaleka nemohou rovnat přístrojům, jež máme k dispozici dnes, takže i přesnost tehdejších map je řádově nižší, jak co se týče geometrického měření, tak zejména polohového určení.

Jak se budou řešit případné nesrovnalosti, protože k rozdílům v aktuálních výměrách určitě bude docházet?

Aktuální výměra bude určena z dat, která se sejmou při digitalizaci; jinak přesná výměra se dá určit jedině novým fyzickým zaměřením v terénu. Kdo bude chtít, může si nechat udělat nový geometrický plán, kterým lze zpřesnit hranice, jež jsou evidovány, a souhlasným prohlášením sousedů zároveň získá i větší právní jistotu v tom, že hranice, které budou takto nově určeny, budou mít mnohem větší vypovídací schopnost třeba při soudním řízení.

Už dnes patří územní spory mezi nejčastější příčiny nesvárů mezi sousedy. Čemu bude dána v případě soudního sporu přednost – někdejší koupi v takzvaně dobré víře, anebo digitálnímu zaměření? Původní záznamy se totiž budou s velkou pravděpodobností lišit od nového zaměření.

Obecně platí, že platná je hranice, která existuje v terénu. Jestliže ji sousedé jako platnou uznají, pak je nezpochybnitelná. Pokud se ale sousedé nedohodnou, použijí se veškeré dostupné podklady. Tam, kde existují číselné podklady z minulosti, tak se pochopitelně využijí k novému určení hranice.

Jan Fafejta

Jan Fafejta

FOTO: Archiv Jan Fafejta

V opačném případě se musí použít pouze grafické podklady z pozemkové mapy. V takových případech je ale nejistota dost značná, a proto je tendence, aby se respektovaly hranice, které jsou v terénu. Lomové body hranice lze nyní zaměřit v třetí třídě přesnosti, což je 0,14 m.

Řekněme, že mi při geodetickém zaměření jako vlastníkovi uberou na jedné straně několik metrů až desítek metrů čtverečních pozemku. Přidají mi je následně na jiné straně, protože jinak by se mi mohl ve výsledku zmenšit pozemek, za který jsem řádně zaplatil. Jak se budou tyto případy řešit?

Dotkl jste se faktu, který řada lidí neví, a sice že výměra není v katastru nemovitostí závazným parametrem. Hranice pozemku jsou dány hranicemi, které existují v terénu. Takže pro vytyčení hranice pozemku je vždy důležitá hranice v terénu. Pokud se tato hranice nezmění a změní se pouze výměra, tak se de facto pro vlastníka nic nezměnilo.

Lidé protestují, když mají po zaměření menší výměru, ale pozemek je po zaměření existujících hranic v terénu stále stejně velký. Na druhé straně se jim stejně tak nelíbí, když je výměra větší, protože platí o něco vyšší daň z nemovitosti.

Spory mezi sousedy budou zřejmě dost časté, protože v Česku se sousedé málokdy dohodnou. Existuje možnost, jak sporům o hranice předejít?

Nejlepším řešením je nechat si vyhotovit geometrický plán pro zpřesnění polohy vlastnické hranice. To si může objednat každý. Je to i přínos pro katastrální mapu, protože se současně zpřesní hranice všech sousedních pozemků.

Nicméně pokud vím, nejedná se o lacinou záležitost. Cena za zaměření se pohybuje v tisících až desetitisících korun.

Běžná cena za zaměření se pohybuje kolem 7000 korun za sto délkových metrů hranice. Záleží pochopitelně i na tom, v jakém stavu jsou podklady na katastrálním úřadu a na situaci v terénu, to znamená, zda jde o kopcovitý nebo hodně zarostlý terén. Tam je pak cena vyšší.

Jak je na tom nový katastrální zákon ve srovnání s praxí ve vyspělých státech EU?

Co se týče legislativních ustanovení dobře, co se však týče praxe, tedy stavu katastrálních map, tam je to velmi špatné. Velmi postrádáme nové katastrální mapování, které by předešlo většině sousedských sporů vznikajících z nepřesnosti starých map.

Do značné míry je to ovlivněno dědictvím socialistické minulosti po roce 1948, kdy se úcta k soukromému vlastnictví vytratila a v lidech to tak trochu přežívá dodnes. Tam se hodně věcí podcenilo a zlikvidovala se i řada dokladů. Naštěstí geodeti, protože mají úctu ke starým mapám, je přes příkaz ke skartaci zachovali, a v řadě případů tak přispěli k nápravě majetkových křivd.