Krátce po začátku minulé dekády se strhl divoký nájezd cizinců na české realitní kořisti. Ceny nemovitostí letěly v Česku vzhůru rychleji, než přibývala patra všemožných developerských projektů. Stali jsme se vhodným cílem pro uložení liber či eur do cihel a malty.

Zahraniční investory neodradily ani překážky v podobě nutnosti založit společnost s ručením omezeným či získat povolení k přechodnému pobytu, nebo jiné regulační nástroje.

„Nájezd přišel především ze zemí jako Velká Británie, IrskoItálie, kde investoři historicky se zahraničními nemovitostmi spekulují nejvíce“, říká Jan Rosák, předseda představenstva Century21 Bonus Praha.

Zájem byl hlavně o Prahu

Pokud odhlédneme od firemních investorů, kteří skupovali činžovní domy a pozemky k developerské činnosti, zbývá zde poměrně vysoké číslo česky nemluvících vlastníků různých rezidenčních jednotek.

Jejich zájem se soustředil převážně do katastrálního území Praha a v menší míře i do ostatních atraktivních či strategicky položených měst, kde kupovali jeden až dva byty za účelem pronájmu.

Desetiprocentní depozit, na zbytek hypotéka

„Systém je vcelku jednoduchý. Jako investor kategorie „koupě za účelem pronájmu“ složím desetiprocentní depozit, na zbytek nákupu si vyjednám hypotéku a spoléhám, že mi příjem z pronájmu zaplatí měsíční splátky hypotečního úvěru. Pokud ne, zbytek rozdílu mezi hypotéční splátkou a nájmem dorovnám z vlastní kapsy“, vysvětluje Jakub Koťan ze společnosti Kotan Guard Estates.

Předpokládaným ziskem se pak stává zvýšení ceny bytu na dvojnásobek při prodeji v horizontu 5 až 10 let. Krásná a přímočará investice.

Čára přes rozpočet

Jenže přišla celosvětová finanční krize. Růst cen českých nemovitostí se nejen zastavil, ale ceny začaly klesat a s nimi i pronájmy. Pokles nájemného v Česku zahraniční investory překvapil, protože jejich trhy se za těchto okolností chovají opačně.

Příkladem může být Velká Británie, kde cyklus opakujících se finančních krizí pravidelně postihuje realitní trh již od poloviny dvacátého století. Pokles cen nemovitostí tu snižuje poptávku po vlastním bydlení, ale oživuje trh s pronájmy a tím zvyšuje jejich cenu.

Český trh je specifický

Český realitní trh je jiný a má určitá specifika. Trh nájemního bydlení zde není úzce navázán na výkon prodejů. Krize nepřinesla v Česku zvýšený zájem o pronájmy, ale spíš absolutní neochotu k jakémukoli stěhování.

Mladí lidé si často prodloužili pobyt pod jednou střechou s rodiči, společnosti přestaly štědře platit činže svých zaměstnanců, cizinci pracující v Česku se začali přesouvat jinam a negativní vliv na vývoj cen měla i postupná deregulace nájemného.

Koruna obstála

Dalším faktorem byla ztráta světové měny na českou korunu v řádu desítek procent. Nájemní investice v Česku se začaly stávat luxusem. Luxusem, který stojí stále více, jelikož těžce vydělaná eura a libry koruna nemilosrdně konvertuje na menší a menší částky.

Např. v roce 2007 se britská měna nakupovala za 40 Kč, podle aktuálního kurzovního lístku za ni nyní obdržíte pouze 27 Kč. Tyto trendy s sebou přinesly riziko nesplacení hypotečních úvěrů, které si cizinci v Česku před lety nasmlouvali.

Cizinec není našinec

Mezi domácím a zahraničním dlužníkem je podstatný rozdíl. Pokud českému dlužníkovi teče do bot, jelikož nezvládá splácet hypotéku, většinou se začne bát o vlastní střechu nad hlavou. To pro něj představuje závažný životní problém, který buď vyřeší, nebo ho čeká psychicky náročná návštěva exekutora a stěhování do nájemního bydlení.

Cizinec se k neschopnosti splácet v Česku hypotéku staví většinou s vědomím neúspěšné investice. Jednu či více nemovitostí už doma má a primárně se pouze bojí, že v případě sesplatnění hypotéky a exekuce bude muset něco doplácet.

„Především ho ale zajímá, jak se z Česka rychle stáhnout a minimalizovat ztráty“, dodává Jakub Koťan.

Zahraniční závazky se hůře vymáhají

České banky se za poslední roky naučily, jak peníze půjčovat, méně však už jak je vymáhat v případě nesplácení. A pokud je dlužník cizinec s adresou v nějaké malé vesnici za kanálem La Manche, cesta ke špatně půjčeným penězům je dost trnitá.

Poučení z krize

Domácí realitní trh se stal pro drobné zahraniční investory do nemovitostí nezajímavým. Především díky tomu, že krize otočila vývoj cen bytů i pronájmů směrem dolů a česká koruna je drahá. Banky jsou nyní navíc daleko opatrnější při půjčování jedincům, kteří prokazují pouze příjmy ze zahraničí, a do Česka je mimo investorské spekulace nic netáhne.

Do budoucna lze tedy předpokládat, že se zahraniční investoři v nejbližších letech naší vlasti vyhnou a budou hledat jiné, rostoucí trhy. Řada realitních spekulantů poučených současnou krizí si však spočítá, že je jednodušší být konzervativním, zůstat na známých domácích trzích a nepokoušet štěstí v nejistých východoevropských vodách.