Základní podmínky pro možnost odečtení výše zaplacených úroků z úvěrů na bydlení od základu daně jsou tyto:

Úvěr musí být čerpán na nemovitost určenou k bydlení. Přesný výčet toho, co je z legislativního hlediska považováno za bytové potřeby, uvádí § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Využití tohoto daňového zvýhodnění není možné například na pozemek.

Daňový odpočet může využít pouze účastník úvěru. V tomto případě nestačí fakt, že úvěr splácíte. Je třeba být v úvěrové smlouvě uveden jako dlužník. V případě, že je hypoteční smlouva např. z důvodů nedostatečné bonity mladých manželů napsána na jejich rodiče, je řešením například připsání syna, resp. dcery jako spoludlužníka. „Na tuto skutečnost je ovšem třeba myslet už při podávání žádosti o hypotéku. Připsání spoludlužníka není možné později, v průběhu čerpání úvěru,“ upozorňuje hypoteční specialistka Marta Žížková ze společnosti Broker Consulting.

Poplatník musí předmětnou nemovitost prokazatelně užívat k trvalému bydlení. Finanční úřady v některých případech skutečně provádí kontroly, při kterých je třeba prokázat, že v dané nemovitosti poplatník skutečně bydlí. Například v situaci, kdy by poplatník pořídil nemovitost, nějaký čas v ní bydlel, ale později by z finančních důvodů začal tuto nemovitost pronajímat a odstěhoval se zpět k rodičům, ztrácí možnost využití daňového zvýhodnění. Pokud by si i nadále uplatňoval daňový odpočet úroků z úvěru na tuto nemovitost, jednalo by se o porušení zákona.

Na otázky odpovídá Ilona Pardeková, hypoteční specialistka ze společnosti Broker Consulting.

Nabízí banky hypotéky, kde je až tak nezajímá příjem - jsem OSVČ - ale možnost ručení dalším bytem? Chci koupit byt za cca 2 milióny, s tím že 500 tisíc bych hradil formou stavebního spoření - mám 200 tisíc naspořeno s nabídkou na poskytnutí úvěru ve výši oněch 500 tisíc, a cca 200 - 250 tis. bych dal ze svého...tedy cca 30 % ceny bytu bych financoval takto, a na zbylou částku potřeboval hypotéku. Nemám žádné jiné úvěry, jsem svobodný bez dětí, nicméně deklarovaný příjem jako OSVČ mám pouze cca 12 tisíc měsíčně...
Některé banky skutečně poskytují hypoteční úvěry bez dokládání příjmů. Doporučuji se obrátit na nezávislého hypotečního specialistu, který má přehled o nabídkách jednotlivých bank.
Vlastní úspory a přidělený řádný úvěr ze stavebního spoření můžeme brát jako vlastní zdroje. Bude se jednat o úvěr bez zástavy nemovitosti, proto je možné nabídnout kupovaný byt do zástavy bance poskytující hypotéku. Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů je specifický v tom, že banky poskytují úvěr do výše 50 % z odhadní ceny nemovitosti. Proto bude nutné, abyste bance nabídl jako dozajištění vámi zmíněný další byt. Dále některé banky poskytují tento úvěr pouze na dobu 20 let splatnosti a v neposlední řadě jsou zde vyšší úrokové sazby oproti klasickým hypotékám. Proto bude i vyšší měsíční anuitní splátka, než je obvyklé.
Banky poskytují tyto úvěry velice obezřetně, a proto kladou velký důraz na platební morálku klientů v minulosti. Žádají též doložení bezdlužnosti od FÚ a ČSSZ. V některých případech i notářský zápis o uznání dluhu.
Existuje ještě jedna varianta pro OSVČ, a to takzvané doložení příjmu z obratu. Je to možnost pro ty, kteří mají vysoký roční obrat, ale odvádějí minimální nebo nulovou daň. Banky akceptují 15 – 30 % ročního obratu a z této částky vypočtou měsíční příjem. Úroková sazba na hypotečním úvěru je v tomto případě nižší, než u varianty bez doložení příjmu.
Jestliže se tedy rozhodnete pro koupi bytu, máte možnost získat hypoteční úvěr za výše uvedených podmínek.
Chtěl bych se zeptat na otázku týkající se úroků z hypotéky, resp. jejich odečtu od základu daně. Jsem totiž v takové specifické situaci. Hypoteční úvěr mám sjednaný se svou přítelkyní (tzn. jsme dva poplatníci), nejsme však manželé. Avšak dům, ve kterém bydlíme (stavíme), je zapsán v katastru pouze na mou přítelkyni. Do toho všeho tento dům ještě není zkolaudován, tzn. že nemám v tomto domě trvalé bydliště. Mohu si i v takovém případě snížit základ daně o úroky z hypotéky?
Problematiku nezdanitelných částí základu daně řeší § 15 zákona o dani z příjmu, který vymezuje podmínky pro uplatnění odpočtu úroků z hypotéky, příp. úvěru ze stavebního spoření. Základním předpokladem je ta skutečnost, že úvěr je použit na financování bytových potřeb, mezi které je zahrnuta i výstavba rodinného domu. Dokladem, který stanovuje velikost částky, je samotné potvrzení banky či stavební spořitelny. Toto potvrzení zasílá banka automaticky v případě, že je možné tento odpočet provést. Na potvrzení je také stanoveno, které osoby mají právo nárok uplatnit. Tento odpočet provádí jedna z osob, případně si tuto částku rozdělí rovným dílem. V roce, ve kterém je poprvé tento odpočet uplatněn, je finančnímu úřadu předložena kopie úvěrové smlouvy, aby byla možná kontrola nároku na odpočet.
Takto zní výklad zákona. Podle § 15/3-4 si úroky může odečíst pouze osoba, která je vlastníkem dané nemovitosti. Takže uplatnit odpočty může v plné výši vaše přítelkyně. Musí doložit na FÚ smlouvu o hypotečním úvěru, roční výpis úroků, list vlastnictví.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.