Jaké bývají nejčastější příčiny odmítnutí žádosti o hypoteční úvěr při koupi starší nemovitosti? Kupci si často neuvědomí, že pořizovaná nemovitost není svým účelem určena převážně k bydlení a proto také není vhodná k zástavě.

Týká se to především zemědělských usedlostí, statků, bývalých stájí apod., v jejichž areálu je k bydlení určen například jen malý byt 2+1 a zbývající část nemovitosti je neobytná. Jako nevhodné k zástavě posuzuje banka také nemovitosti, k nimž nevede příjezdová komunikace (státní silnice).

Často se také stává, že dojde k výraznému rozdílu mezi kupní cenou nemovitosti a cenou stanovenou odhadcem. Odhadní cenu přitom může snížit jak špatný technický stav nemovitosti, tak i neatraktivní lokalita. Ani v tomto případě pak banka neposkytne kupci částku potřebnou k financování koupě a od obchodu je nutné odstoupit, nemá-li jinou nemovitost k dozajištění.

V případě, že už zaplatil rezervační poplatek, který se může pohybovat od 50 000 Kč až k 200 000 Kč, o celou tuto částku přijde.

Riziko věcného břemene

U starších nemovitostí hrozí na rozdíl od novostaveb také riziko věcného břemene. Realitní kancelář by měla automaticky předkládat kupující straně list vlastnictví nemovitosti. Pokud list vlastnictví nedostane kupující od realitní kanceláře, má možnost si jej za poplatek nechat vystavit na katastrálním úřadu. Z něj se dozví všechny podstatné skutečnosti týkající se předchozích vlastníků.

Získáním úvěru ovšem často starosti majitele starší nemovitosti nekončí. Pokud kupec spoléhá pouze na informace od prodávajícího, může po nastěhování zažít nepříjemná překvapení v podobě chybějící kanalizace, zastaralých rozvodů elektřiny, špatného rozvodu plynu neodpovídajícího technickým normám, nedostatku vody v letních měsících a dalších věcí, které zásadním způsobem ovlivní náklady na rekonstrukci objektu.

Proto se vyplatí vždy konzultovat koupi starší nemovitosti s hypotečními specialisty, kteří posoudí, zda je nemovitost vhodná k zástavě a zda bude možné hypotékou financovat její kupní cenu a popřípadě i náklady potřebné na rekonstrukci.

Zakoupil jsem pozemek, který jsem financoval překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Tento úvěr nyní splácím. Jakým způsobem bych měl podle vás financovat stavbu rodinného domu na tomto pozemku? Jedná se o investici cca 2 500 000 Kč. Jednou z možností, o níž uvažuji, je založení nového stavebního spoření a čerpání dalšího překlenovacího úvěru na tuto stavbu. Druhou variantou je čerpání hypotečního úvěru u některé z bank. Bydlení budu řešit s přítelkyní a měsíční splátku bych si představoval kolem 15 000 Kč.

Pro volbu vhodného způsobu financování stavby je důležité, zda jste koupi pozemku řešil překlenovacím úvěrem bez zajištění anebo je koupený pozemek zastaven. Podstatné bude také to, jakou částku z jeho kupní ceny jste financoval z vlastních zdrojů a jakou formou překlenovacího úvěru.

V případě, že je pozemek zastaven, je optimální řešit výstavbu jako takovou prostřednictvím stejné stavební spořitelny, tedy překlenovacím úvěrem. Pokud na pozemku žádná zástava nevázne, doporučuji vzhledem k vámi požadované částce na stavbu použít hypoteční úvěr. Jedním z hlavních důvodů je především to, že banky umožňují čerpat při výstavbě určitou část peněžních prostředků bez faktur (obvykle 20 %), což může tento účel výrazně zlevnit. Můžete tím pádem ušetřit např. pomocí výstavby svépomocí, využití levné pracovní síly, atd…

Při výši úvěru 2,5 mil. Kč a délce splatnosti 30 let se výše měsíční splátky hypotéky určitě vejde do vámi požadované hodnoty 15 000 Kč. Vyberte si takovou banku, která vám dá nejlepší nabídku, případně si nechejte poradit od nezávislého finančního konzultanta.

Chtěl bych si s přítelkyní koupit byt do osobního vlastnictví. Oba pracujeme ve veřejné správě (máme uzavřenu pracovní smlouvu na dobu neurčitou). Náš čistý měsíční plat dohromady odpovídá částce 31 tis. Kč. Mám ukončené stavební spoření, nicméně finanční částku jsem před dvěma lety použil na jiné účely než právě financování bydlení. V hotovosti máme ihned k dispozici 100 tis. Kč, oba žádné dluhy ani jiné závazky nemáme, jsme mladý pár ve věku 27 let. Jaké jsou naše možnosti financování koupě bytu?

Na základě informací, které o sobě uvádíte, nevidím sebemenší důvod, proč byste nemohli řešit koupi bytu v osobním vlastnictví pomocí hypotečního úvěru. Jedinou otázkou je, jaká je kupní cena bytu, případně, v jakém rozsahu se byty v lokalitě, kde chcete bydlet, pohybují.

Při orientačním propočtu se vzhledem k vašim celkovým příjmům dostanete na částku 1,8 – 2 mil. Kč a splátku okolo 12 000 Kč. Doporučuji vám natáhnout délku splatnosti hypotéky na co možná nejdelší časový horizont. Hypotéka jako taková je dobrý dluh, její úroky jsou mírně nad úrovní inflace. Nominální výše splátky bude plus minus po celou dobu splácení stejná, reálná hodnota bude mít ale klesající tendenci. Splátka ve výši např. 12 000 Kč znamená dnes pro člověka něco úplně jiného, než tomu bude za 5 let. Neváhejte, lepší už to nebude, lepší si vzít úvěr nyní než později.

Na vaše dotazy odpovídala Monika Fundová ze společnosti ze společnosti Broker Consulting
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.