Finanční krize má na rozhodování developerů nesporný dopad, což potvrzuje i marketingový manažer developerské firmy BEMETT Jan Koubík. „Projekty, které dnes prodáváme, jsme připravovali za úplně jiné situace. Ty, které připravujeme v současnosti, musíme proto optimalizovat tak, aby byly pro klienty atraktivnější ať už z hlediska dispozičních změn, snížení stavebních nákladů nebo z hlediska finanční dostupnosti.“

Základním hlediskem, které podmiňuje obchodní úspěch projektu, je podle Koubíka lokalita kombinovaná s cenou. Klient má určité požadavky na místo svého bydlení; zvažuje vazbu na zaměstnání i na širší rodinu. S tím souvisí i dopravní dostupnost.

Klienti jsou náročnější

„Podle našich zkušeností se zákazníky zejména u startovacích bytů na prvním místě je pro ně dobrá dopravní dostupnost, tak aby se snadno dostali do zaměstnání a netrávili zbytečně moc času cestováním. Spolu s tím hraje podstatnou roli samozřejmě cena. Klienti hledají cenově dostupné bydlení. Další v pořadí důležitosti je okolní prostředí a občanská vybavenost,“ vypočítává Koubík. Developeři a odborníci na trh bydlení se obecně shodují v tom, že klienti jsou v současnosti nesporně náročnější ve srovnání se situací před rokem či dvěma. Proč? Jednoduše proto, že si dnes mohou vybírat.

Před dvěma lety, kdy byl bytů nedostatek a existoval přetlak poptávky nad nabídkou, čekali klienti na byty v pořadnících. Většina developerských projektů se prodávala na papíře, ještě před dokončením stavby a často i před jejím započetím. Dnes je situace jiná, nabídka je širší i v dokončených bytech, což dříve neexistovalo. Klienti si mohou vybrat lokalitu i projekt a navíc bonusy, které developer nabízí.

Podle ředitele společnosti Central Europe Holding Jiřího Pácala by ale nebylo spravedlivé tvrdit, že snaha developerů oživit prodej prostřednictvím bonusů – vyjma nabídky aut – je až záležitostí krizových měsíců. „Docházelo k tomu i v minulosti v dobách konjunktury u projektů, kde bylo třeba povzbudit poptávku, zejména u posledních neprodaných bytů,“ připomíná Pácal. U většiny projektů totiž situace obvykle vypadá tak, že prvních 30 % bytů se prodá velice rychle, dalších 30 % se prodává ještě dobře, ale posledních 30 % už jde ztuha. A přitom právě těch posledních 30% tvoří zisk developera.

Snaží se i stavaři

Konkurenční boj se začíná projevovat nejen mezi developerskými, ale i mezi stavebními firmami. Ty prodávají své kapacity s dostatečným předstihem, takže mají ještě dnes nasmlouvané zakázky z předchozího období, kdy o ně byla rvačka.

Nicméně tyto dlouhodobé smlouvy dobíhají a někteří developeři už mají signály ochoty stavařů jít s cenami dolů o 15 i více procent.

Změna v přístupu stavebních firem je podle Koubíka vidět i v tom, že ve srovnání s obdobím kolem roku 2000 se výrazně zvýšila kvalita stavebních prací. Byty se stavějí modernější technologií, není v nich tolik nedodělků, řeší se i zateplení a energetické úspory. Pro mnohé klienty je tak dnes zajímavější koupit si za více peněz nový byt než levnější starší panelový, kde musí do budoucna počítat s velkými náklady do fondu oprav na zateplení domu, výměnu oken, výměnu stoupaček atd.

Podle Koubíka je na zvážení zákazníka, zda je ochoten zaplatit poněkud vyšší cenu za novostavbu a do budoucna ušetřit na energiích a údržbě, anebo jestli jde takzvaně po ceně a nevadí mu panelový byt s tím, že si ho bude postupně rekonstruovat.

Rekonstrukce se mohou řádově pohybovat od pouhých několika tisíc, kdy majitel pouze vymaluje a byt nechá v původním standardu, až po statisíce, kdy vybourá umakartové jádro, postaví zděné příčky a de facto si dělá nový byt.

Banky nepolevují v ostražitosti

Vztah bank se změnil nejenom vzhledem k žadatelům o hypotéku, ale i k developerům. Banky vždy požadovaly jako podmínku úvěru určité procento předprodejů, jenže po vypuknutí finanční krize přitvrdily.

„Jestliže dříve se to řádově pohybovalo kolem třiceti procent, dnes je požadavek na předprodej vyšší a v závislosti na bance činí 40–60 procent. Všechny naše projekty jsou financovány bankovními úvěry a u současných projektů nemáme problém. Do budoucna ale počítáme s tím, že projekty budeme muset financovat z vlastních zdrojů,“ přiznává Jan Koubík.