Pro cizince – fyzickou osobu existuje jen pár výjimek z devizového zákona, které mu umožní nabytí nemovitosti na našem území. Jde např. o dědění, nabývání do společného jmění manželů, restituci nebo privatizaci.

Pokud cizinec jako fyzická osoba nesplňuje dle devizového zákona náležitosti potřebné k vyřízení a schválení hypotečního úvěru ke koupi nemovitosti v ČR, má ještě jinou možnost. A sice požádat o hypoteční úvěr jako právnická osoba, tzn. účelově založit společnost s ručením omezeným. Nabyvatelem nemovitosti pořizované prostřednictvím hypotečního úvěru se pak stává právnická osoba a cizinec jako fyzická osoba je pouhým spolužadatelem o hypoteční úvěr.

Podle pravidel předepsaných devizovým zákonem může být předmětem zástavního práva pouze nemovitost na území ČR a předmětem podnikání účelově založené společnosti musí být podle české legislativy realitní činnost, správa a údržba nemovitostí apod.

Devizový zákon udává jasná pravidla a možnosti žadatelů o úvěr k financování nemovitostí na území naší republiky. Každá banka ovšem (samozřejmě za přísného respektování daných pravidel) k těmto žadatelům přistupuje na základě své osobité metodiky. Například způsob vyhodnocování bonity klienta se v jednotlivých bankách výrazně liší.

Některá banka provádí analýzu příjmů právnické osoby, jinou to příliš nebo vůbec nezajímá a považuje za podstatnější profil bonity spolužadatele fyzické osoby, jednatele. Velké rozdíly jsou také ve výši poskytnutého hypotečního úvěru v poměru k tržní ceně nemovitosti. Většina bank je opatrnější, dovolí poskytnout nejvýše 70 % - 75 % tržní hodnoty nemovitosti. Zorientovat se v této nepřehledné situaci není snadné ani pro občana ČR, natož pro cizince. Informace vám dají buď zaměstnanci bank, nebo nezávislí finanční konzultanti.

Rádi bychom si se snoubenkou pořídili vlastní bydlení. Na stavebním spoření mám našetřeno 80 000 Kč, přítelkyně také. Dohromady disponujeme částkou 160 000 Kč. Byt, který jsme si vyhlédli, stojí 1 060 000 Kč. Můj měsíční plat je 12 000 Kč, přítelkyně zatím není zaměstnaná – ještě dokončuje školu. Jak byste nám doporučili financovat koupi bytu?

V tomto případě nelze jednoznačně doporučit úvěr přes vaše stavební spoření. Pro konkrétní řešení je nezbytné znát údaje z vašich smluv. Zejména datum vzniku, výši cílové částky, kolik máte již naspořeno a zda máte nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření.

 

Je chvályhodné, že jste nenechali nic náhodě a na řešení bydlení jste se připravovali dopředu. To, že máte na účtu naspořené volné finanční prostředky, dohromady 160 000 Kč, a oba si spoříte na stavebním spoření, vám teď, když budete pořizovat vlastní bydlení, značně usnadní situaci.

 

Vzhledem k tomu, že vaše snoubenka stále studuje a nemůže doložit žádný příjem, při žádosti o úvěr doporučuji, abyste vystupoval jako žadatel sám. Při koupi nemovitosti můžete být nabyvateli oba, když přítelkyně do vašeho společného záměru bude také investovat. Jako spolužadatel by vás však zatížila výdajem na své životní minimum.  Až bude zaměstnaná, může do úvěru přistoupit.

 

Pokud je kupní cena bytu 1 060 000 Kč a z vlastního zaplatíte 160 000 Kč, sníží se výše úvěru na 900 000 Kč, což je 85 % z předpokládaného odhadu. Znamená to vyšší pravděpodobnost, že úvěr získáte, než kdybyste si půjčovali 100 %. Problémem, je ve vašem případě výše vašeho měsíčního příjmu, ten banka bude zkoumat a u většiny bank nebude dostatečný. Je potřeba počkat až také vaše partnerka bude vydělávat. Předpokládám, že jste mladí, a doporučuji proto splatnost nastavit na co nejdéle.

 

Splátka by měla být co nejnižší, aby vám zbyly peníze na ostatní výdaje, které s nabytím nemovitosti souvisejí. Maximální možná délka splatnosti je 40 let a nabízí ji pouze některé banky formou hypotečního úvěru, za daných podmínek. Úvěry ze stavebního spoření se poskytují většinou na 18 – 23 let (existují i delší), měsíční splátky jsou tedy vyšší. Dobře si spočtěte, zda s úvěrem poplatíte všechny ostatní výdaje nejenom dnes, ale také v následujících letech.

 

Doporučuji vám část nového příjmu vaší partnerky dlouhodobě a výhodně investovat. Zhodnocenou investicí pak úvěr můžete dříve splatit či na konci realizovat výnos. Částí finančních prostředků je také dobré vytvářet krátkodobou rezervu pro případ nenadálých situací, které vás mohou během splácení hypotéky překvapit.

 

 

V květnu 2007 jsme uzavřeli stavební spoření na cílovou částku 300 000 Kč. Hned poté jsme získali meziúvěr, který nyní splácíme. Současně máme k dispozici stavební spoření uzavřené v prosinci 2003 na cílovou částku 300 000 Kč, kde jsme celou dobu spořili 18 000 Kč ročně. Zajímalo by mě, zda by bylo výhodné vzít si na toto spoření úvěr, nahradit jím meziúvěr z roku 2007 a spořit na novou smlouvu o stavebním spoření, nebo nadále splácet meziúvěr a současně pokračovat ve spoření na starou, ale velmi výhodnou smlouvu z roku 2003.

Smlouvy o stavebním spoření do roku 2003 jsou skutečně velmi výhodné, a to hlavně díky vysoké státní podpoře a vyššímu výnosu od stavební spořitelny. Na druhou stranu mají danou i vyšší úrokovou sazbu pro úvěry ze stavebního spoření. Přijetím tohoto úvěru je smlouva ukončena, nemůžete na ni proto dále spořit.

 

Za založení nové smlouvy a vyřízení úvěru jste již zaplatili poplatky a za dva roky ještě navíc úroky. Ty už vám spořitelna nevrátí. Doporučuji zachovat obě smlouvy, tak jak jsou. Na tu původní stále zasílejte 18 000 Kč ročně, což vám umožní plně využít jejích výhod a úvěr dále splácejte na smlouvě z roku 2007.

 

Je vhodné, pokud vám budou ještě zbývat nějaké volné prostředky, dospořovat více, než je minimální měsíční úložka u překlenovacího úvěru. Splníte rychleji podmínky přidělení výhodného řádného úvěru a zkrátíte si tak dobu drahého meziúvěru. Přesná čísla si nechte propočítat odborníkem pro váš případ.

 Na článku spolupracovaly Ladislava Dudáková, finanční specialistka a Lenka Matoušková, hypoteční specialistka Broker Consulting, která odpovídala na otázky.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.