Trh s nemovitostmi je nevyzpytatelný a vždycky existují výjimky, které se vymykají obecnému trendu vývoje cen. Záleží vždy na lokalitě, atraktivitě nemovitosti a může se stát, že právě ta nemovitost, v níž byste toužili strávit zbytek svého života, bude patřit k výjimkám, jejichž cena se nezmění nebo i povyroste, zatímco ceny panelákových bytů půjdou dolů.

Podobný vývoj proběhl vloni ve Velké Británii, kdy ceny nemovitostí v některých lokalitách klesly až o 40 % a jinde si zachovaly svou cenu beze změny. Zákony schválnosti fungují a je pravděpodobné, že vámi vybraný domek nebo byt už za pár měsíců nebude k mání a bude vás mrzet, že jste o něj přišli.

Za dobu splácení hypotéky se sazby mnohokrát změní

Stejně jako u cen nemovitostí, i u úrokových sazeb může další vývoj pokračovat několika zcela odlišnými směry a je těžké ho odhadnout. S ohledem na dlouhodobost hypoték je ale při podpisu smlouvy vyčkávání na nejnižší sazbu zcela zbytečné. Hypotéku budete splácet několik desítek let, během nichž sazby půjdou mnohokrát dolů a mnohokrát nahoru a výhodnost hypotéky se posuzuje podle průměrného úroku za celou dobu jejího trvání.

Pokud si budete nastavovat období fixace na tři až pět let, budete úrokovou sazbu průběžně přizpůsobovat situaci na trhu. Zda hypotéku uzavřete nyní nebo až za pár měsíců pak z hlediska průměrného úroku nehraje podstatnou roli.

Máte-li přece jen pochybnosti a obavy, že za rok budou hypotéky výhodnější, sjednejte si v tuto chvíli pouze roční fixaci a za rok budete mít možnost úrok přizpůsobit aktuální situaci na finančním trhu. Podle expertů se dá ale vzhledem k oslabování koruny očekávat, že centrální banka v tomto časovém horizontu sazby snižovat nebude, spíše naopak. Hypotéky nezlevní. Jde ovšem pouze o odhad situace, ač kvalifikovaný, a realita může dopadnout úplně jinak.

Jedno je ale jisté: pokud potřebujete pořídit nemovitost k bydlení v tuto chvíli a máte možnost získat takovou, která vám vyhovuje, jsou spekulace o cenách nemovitostí a úrokových sazbách zcela bezpředmětné. Hlavní je, abyste s rodinou měli domov, kde budete rádi trávit společný čas.

Na vaše dotazy odpovídá Milan Vokoun, konzultant Broker Consulting, a. s.

Máme s přítelkyní možnost koupit byt v hodnotě 1 060 000 Kč, ale vůbec netušíme, jaké jsou v dnešní době možnosti financování nemovitostí. Na stavebním spoření máme každý naspořeno cca 80 000 Kč. Chtěl bych se zeptat, zda je možné získat úvěr, a jak v této situaci postupovat - co by pro nás bylo výhodnější. Já jsem zaměstnaný a mám čistý příjem 12 000 Kč, přítelkyně stále ještě studuje. Prosím o radu a váš odborný názor.

V současné době pravděpodobně při posuzování bonity budou banky, resp. spořitelny považovat váš příjem za příliš nízký pro získání úvěru v požadované výši. Orientačně byste mohli získat úvěr na bydlení ve výši cca 700 000 Kč. Jednou z možností, která ve vaší situaci přichází v úvahu, je využití rodičů jako spoluručitelů do doby, než bude mít i vaše přítelkyně pravidelný příjem.

Pokud je toto řešení pro vás nereálné, budete muset s žádostí o hypotéku počkat, až přítelkyně dostuduje. Překážkou může být věk vašich rodičů, který by omezil dobu splatnosti. Zjistěte si podmínky u jednotlivých finančních ústavů nebo vyhledejte pomoc nezávislého finančního konzultanta, který vám porovná možnosti jednotlivých bank.

 

Dcera s přítelem koupili v lednu 2008 družstevní byt, který by měl v roce 2010 přejít do osobního vlastnictví. Jelikož dcera studuje a nemá příjem, domluvili jsme se, že si úvěr vezme manžel ze stavebního spoření (ve výši 800 000 Kč), a také přítel dcery, protože má příjem. Ve smlouvě o úvěru je napsáno, že se jedná o financování bytové potřeby a stavební spořitelně jsme předložili doklady o nákupu bytu a převodu členských práv na dceru a jejího přítele. Ve smlouvě je jako dlužník veden manžel a jako spoludlužník já. Když manžel žádal mzdovou účetní o snížení daňového základu o zaplacené úroky, sdělila mu, že si úroky nemůže uplatnit, protože byt by měl být napsán na něho a ne na dceru a přítele (členská práva). V době koupě bytu měla dcera trvalé bydliště u nás, nyní už má trvalé bydliště v koupeném bytě. Prosím vás o radu, zda má manžel nárok na snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru.

Postup mzdové účetní je správný. Je třeba rozlišit dvě věci: prokázání účelu poskytnutého úvěru stavební spořitelně a posouzení pro účely snížení daňového základu.

  • Prokázání účelu poskytnutého úvěru pro stavební spořitelnu se řídí zákonem o stavebním spoření. Vámi popsaný postup je v tomto ohledu v pořádku, koupí bytu jste uspokojili bytovou potřebu své osoby blízké – dcery.
  • Z hlediska daňového je třeba se řídit ustanoveními zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Podle něj máte nárok na snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru pouze při řešení vlastní bytové potřeby – ne dceřiny.

Ve vaší situaci lze doporučit následující postup. Až dcera začne pracovat, převeďte úvěr na ni a jejího přítele, aby mohli využívat i nároku na snížení daňového základu. Vy můžete pomoci dceři jako spoludlužníci, pokud její příjmy nebudou dostačovat.

 (více na www.brokerconsulting.cz)