Příčin finanční krize je více ale jednou z nejvýznamnějších bylo povolení vysoké finanční páky u investičních bank. To znamená, že investiční banky investovaly zejména vypůjčený kapitál. Podobně významnou příčinou je krize hypoteční. Lidé si v Americe půjčovali na domy, které se časem, dá se říct velmi brzy, ukázaly nad jejich síly. Zároveň jim banky a hypoteční ústavy velmi ochotně tyto rizikové úvěry poskytovaly.

Na čí straně stojí vyšší díl viny? Je chyba i v nedostatečné regulaci ze strany státu? Může vůbec stát zabránit tomu, aby lidé jednali nezodpovědně? Když někdo přecení své síly a nedokáže splácet úvěr na bydlení, je to smutná situace v životě onoho jedince. Když se takových jedinců sejde více a na trhu se objeví vysoké množství nemovitostí, které se banky snaží prodat, začne klesat cena nemovitostí, banky ty zastavené nezpeněží nemají z čeho krýt nesplacené úvěry a na světě je problém.

Z tohoto hlediska snad i může být český člověk rád, že u nás banky přeci jen řádně žadatele o úvěr prověří. Všichni žadatelé o hypoteční úvěry a úvěry související se stavebním spořením by si však měli důkladně rozmyslet, zda na hypotéku skutečně mají. Zda na ní budou mít i za dva roky nebo za pět let.

Ideální je mít při hypotéce opravdu vysoké rezervy. Udává se půlroční příjem, ale to je populární, většinou lidí přijatelný údaj. „Skutečná výše rezervy, která splní svou funkci začíná na dvacetinásobcích měsíčního příjmu. Zahrňte jí do svého finančního plánu,” připomíná František Rejzek, finanční konzultant ze společnosti Broker Consulting, a.s.

Než se pustíte do hypotéky, zamyslete se nad svou budoucností a vzpomeňte si na to, že můžete být s trochou nadsázky součástí skupiny lidí, kteří “rozloží” celou ekonomiku.

Mám zájem koupit byt, který je prodáván realitní kanceláří za tržní cenu. Jedná se o družstevní vlastnictví a jak jsem zjistila u předsedy družstva, nebylo tu zažádáno do r. 1996 o možnost převodu do osobního vlastnictví. Jaká jsou tu rizika? A zda o byt můžu přijít, když se nedá převést do osobního vlastnictví?

 Byt v družstevním vlastnictví lze pořídit na hypotéku i stavební spoření. Má to však jeden háček. Byt nemáte v osobním vlastnictví a z toho také vyplývá, že jej nemůžete zastavit ve prospěch třetí osoby. Banka (třetí osoba) však bez zajištění pomocí zástavní nemovitosti takový úvěr neposkytne. Jedinou šancí, jak získat úvěr je nalézt jinou nemovitost v dostatečné hodnotě, kterou její vlastník bude ochotný zastavit ve prospěch banky. Dostatečná hodnota je vyšší než úvěr, který požadujete od banky. 

 

Dočasným řešením může být použití předhypotečního úvěru. Ten slouží jako překlenovací (splácíte pouze úroky) pro dobu než budete moci nemovitost zastavit, než jí převedete do osobního vlastnictví. Tento okamžik však musí nastat nejdéle dva roky po podpisu úvěrové smlouvy. Na delší dobu banky tento typ úvěru neposkytují. Budete si muset s družstvem domluvit, zda vám do dvou let převede byt do osobního vlastnictví. Jinak nevěšte hlavu. Poptávka po bytech se snižuje. Můžou se snížit ceny, ale hlavně bude dost nemovitostí v nabídce a určitě si vyberete.

 

V červnu roku 2006 jsem si vzala hypotéku v České spořitelně na koupi bytu v částce 1 450 000 Kč na dobu 23 let s jednoletou fixací. Do června roku 2007 měsíční splátka činila 7700 Kč, od června 8200 Kč a od června letošního roku 9500 Kč. K tomu ještě měsíční poplatky za vedení účtu v částce 150 Kč. Bylo by mi něco platné refinancování této hypotéky? Chci v červnu na konci fixace snížit hypotéku, a to částkou 200 000 Kč. Vyplatí se to? Jakou délku fixace má v této situaci uplatnit, abych moc nepřeplácela? Zdá se mi ta měsíční splátka moc vysoká.

Když ptáčka lapají… a po pár letech splácení hypotéky platíte větší a větší splátky hypotéky. V posledních letech nabývají hypoteční úvěry na významu nejen při pořízení nového bydlení, ale také při tzv. refinancování hypotéky. Co v praxi znamená refinancování hypotéky? Jedná se o doplacení původní hypotečního úvěru novou hypotékou (zpravidla jinou bankou než původní) s novými podmínkami.

 

Banky zpravidla nabízejí výhodnější podmínky pro nové klienty než pro stávající, a proto vždy před skončením fixace (alespoň v 2 měsíčním předstihu) začněte se svojí bankou vyjednávat o nových podmínkách. Tato jednání však pro běžného klienta nemusejí být vůbec snadná, a proto je výhodnější si nechat od stávající banky vyhotovit nabídku a následně se obrátit na nezávislého finančního nebo hypotečního specialistu, který bude vyjednávat nové podmínky nejen s původním finančním ústavem, ale i s ostatními finančními ústavy nabízející hypotéky. Získáte také přehled nejen o aktuálních úrokových sazbách, ale i o speciálních akcích, které každá banka čas od času nabízí. Dočkáte se také pomoci s ostatními úředními formalitami, které jsou pro refinancování potřeba.

 

Závěrem se dá říci, že refinancování zpravidla lze doporučit, ale až po důkladném propočtu všech nákladů spojenými s touto operací. Fixaci zvolte radši delší, pravděpodobně vás stresují časté změny splátek. Rovněž nic neztratíte mimořádnou splátkou, pokud máte peníze k dispozici a máte ještě jiné rezervy. (více na www.bcas.cz)

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.