Konkrétní příklad nejsnáze vysvětlí, co činí splatnost s měsíčním zatížením dlužníků. Představte si, že si mladý pár půjčuje 2 000 000 Kč na nový byt v menším městě. Úroková sazba pro pětiletý fix dosahuje 5,55 %. Pár zvolí pouze desetiletou splatnost. Ovšem bude mít na splátku 21 755 Kč měsíčně? Pravděpodobně sáhne po přijatelnější nižší variantě s dvacetiletou splatností. Splátka bude činit pouhých 13 814 Kč. To je samozřejmě citelný rozdíl.

Pokud by nevyhovoval tento měsíční výdaj,uchýlí se k 25leté splatnosti se splátkou 12 342 Kč nebo dokonce k 30leté splatnosti se splátkou 11 419 Kč. Rozdíl ve splátkách mezi desetiletou a dvacetiletou splatností činí 37 %, mezi desetiletou a třicetiletou splatností je 48 %. Prodloužením desetileté splatnosti o deset let si pár uleví o téměř 8 000 Kč. Přidá-li dalších deset let, měsíční zátěž klesne pouze o dalších 2400 Kč.

Z uvedeného příkladu vyplývá, že s prodlužováním splatnosti klesá měsíční splátka. Neklesá ovšem lineárně. Tempo poklesu se neustále zmenšuje, jak přidáváme další roky k úvěru.

Na vaše dotazy odpovídá finanční konzultant Jan Lener ze společnosti Broker Consulting (více na www.bcas.cz).

Mám dotaz na refinancování hypotéky. Máme již několik let hypotéku na byt, po roční fixační době vsak začaly úroky růst. Doslechla jsem se o možnosti refinancování. Jaký postup byste doporučili? Má či nemá to ve výsledku smysl?

Refinancování je věčné téma. Ano je pravda, že při otočce fixace můžete hypotéku splatit novou hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. A je také pravda, že je to častokrát výhodné. Důležité je komunikovat se stávající bankou a zeptat se jí, jaký úrok vám nabídne na nové fixační období. Zároveň si nechte od hypotečního specialisty připravit nabídky u jiných bank, ať víte jaké máte možnosti refinancování. Pak jednoduše porovnáte, zde se vám vyplatí úspora, kterou by nová hypotéka měla přinést.

 

Nezapomeňte započítat všechny poplatky. Ta úspora se musí vyplatit již v dalším fixačním období! Výhledy na delší horizont jsou zavádějící, při další otočce fixu bude vše jinak. Na trhu existují hypoteční produkty, které jsou určeny přímo pro refinancování. Vyžadují méně administrativy a jsou svázány nižšími poplatky. Refinancování začněte řešit tři měsíce před dnem, kdy se láme fix.

 

Dozvěděl jsem se o možnosti spojení hypotéky a investičního životního pojištění. Toto spojení mi nabídla Kooperativa a ČS. Jaký na to máte názor?

Hypotéky s odloženou splátkou jistiny jsou zajímavou alternativou k anuitně spláceným hypotečním úvěrům. Po celou dobu splácení nesplácíte jistinu. Bance platíte úroky a na nějakém jiném produktu spoříte, aby jste na konci splatnosti úvěru z tohoto produktu jistinu splatil, a ještě by vám měla v kapse zůstat pěkná sumička. Používají se kapitálová životní pojištění, investiční životní pojištění nebo otevřené podílové fondy. Kombinace jsou vždy o něco náročnější na měsíční výdaje než klasický úvěr.

 

Životní pojištění jsou poplatkově náročnější produkty. Ve většině případů se vyplatí zvolit kombinaci s otevřenými podílovými fondy. Jedná se o relativně novou možnost kombinace a v současné době jí nabízí pouze jediná banka. Porovnání anuitní hypotéky a kombinace je poměrně složitý úkon, proto vám doporučuji vyhledat odborníka, než se rozhodnete. Zkušenosti ukazují, že kombinace s IŽP je vhodná pro necelých 5 % klientů, kombinace s OPF pro 20 % klientů a jinak vítězí klasická anuita.

 

Mám dotaz na odečet úroků z hypotéky. Dům, který je postaven z hypotéky, je ve vlastnictví rodičů, ale já hypotéku splácím. Když nejsem vlastníkem takto pořízeného domu, nemohu si úroky z daňového základu odečíst. Měl bych možnost odečtu úroků v případě, že bych byl spoluvlastníkem části domu např. 1/2, 1/3, 1/4, 1/10?
Rozhodující je, kdo je dlužník. Pouze dlužník nebo dlužníci si mohou dle Zákona o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. § 15 odečíst úroky za základu daně. Pokud je hypotéka vaše, není problém, abyste si úroky odečetl z daní. Mohl byste tak učinit i pokud by nemovitost obývali pouze vaši rodiče. Z vašeho dotazu je ovšem zřejmé, že nejste dlužníkem. Pouze splácíte po interní dohodě s rodiči jejich úvěr. Řešením je odkoupení domu, nebo části domu rodičů, aby byl úvěr váš.

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.