Starší zděné městské rodinné či bytové domy patří mezi ceněné a vyhledávané bydlení, často díky pěkným lokalitám, v nichž stojí. V těchto domech postavených do poloviny minulého století se ale v hojné míře používaly dřevěné nosné prvky nejen pro konstrukci střech, ale i stropů. Stropní trámy jsou zabudovány v konstrukcích stropů a jsou seshora a zespoda zakryty a není k nim žádný přístup.

Dřevo jako konstrukční prvek má řadu výborných vlastností, ale také rizik. Jedním z velkých rizik je vlhkost. Pokud je dřevo namáhané vlhkostí, může dojít k jeho napadení dřevokaznými houbami a hmyzem. V důsledku toho pak k poklesu jeho únosnosti, a pokud se problém dlouhodobě neřeší, může se daný dřevěný prvek rozpadnout.

Hnilobou napadený nosný trám stropu

Hnilobou napadený nosný trám stropu

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Pokud je tedy dřevěný stropní trám vystaven vlhkosti a napaden dřevokaznými organizmy, může dojít až ke zřícení stropu. A to je věc, která obyvatele domu může jistě velmi nepříjemně překvapit.

A vlhkost se v oblasti stropních trámů vyskytuje docela často. Riziková jsou zejména místa, kde jsou dřevěné stropní trámy uloženy do obvodové stěny (tzv. zhlaví trámů). Riziko zvýšené vlhkosti stoupá v místnostech, kde je nad uložením trámů umístěn potenciální zdroj vody. Typickým případem jsou dřevěné stropy pod půdou, ale pozornost je nutné věnovat také koupelnám a záchodům a místům s rozvody kanalizace, vody.

Často problém s vlhkostí nastává pod rozvody topení. U teplovodního a parního topení jsou riziková zejména místa pod radiátory a pod rozvody topení vedenými ve stěnách a stropech. Drobná netěsnost ve skrytých rozvodech se nemusí na povrchu konstrukce nijak projevit, přesto může docházet k vlhnutí a následné degradaci přiléhajících dřevěných stropních trámů.

Uložení trámů v obvodovém zdivu často ohrožuje i kondenzace vzdušné vlhkosti v okolí v důsledku prochladnutí místa uložení trámu.

Průzkum sondy do stropu endoskopem

Průzkum sondy do stropu endoskopem

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Jak riziku zhroucení stropu předejít

Stejně jako auto, vyžaduje i dům servisní prohlídky. Pokud vlastníte dům s dřevěnými trámovými stropy a neznáte jejich stav a způsob zabudování do konstrukce, je z hlediska bezpečnosti užívání domu vhodné posoudit stav dřeva a způsob jeho zabudování. Pokud se zjistí, že je dřevo v pořádku a je správně zabudováno, není důvod k obavám a další kontrolu postačí provést při následující dílčí či celkové rekonstrukci domu.

Když se najde zdravé dřevo, ale nesprávně zabudované (například plně obezděné bez vzduchové kapsy), je vhodné provést opětovnou kontrolu znovu za cca deset let nebo při následující dílčí či celkové rekonstrukci domu.

Pohled do sondy a na uložení trámu do zdiva obvodové stěny

Pohled do sondy a na uložení trámu do zdiva obvodové stěny.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

V případě, že jsou kontrolované nosné dřevěné prvky napadené hnilobou nebo dřevokazným hmyzem, bude nutné odstranit příčinu degradace dřeva a ve většině případů provést jejich výměnu.

Na co si dát pozor, když dům kupuji

Před koupí staršího domu je dobré zkontrolovat provedení a stav všech jeho základních nosných prvků ze dřeva. Náklady na opravy zásadních nosných konstrukcí domu často dosahují řádu jednotek až desítek procent ceny nemovitosti.

A taková skrytá vada tedy může výrazně zkalit radost z koupě domu. Proto se u domů s nepřístupnými dřevěnými nosnými konstrukcemi vyplatí trvat na fyzické kontrole jejich stavu a způsobu zabudování specialistou.

Měření vlhkosti trámu v sondě

Měření vlhkosti trámu v sondě

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

I v případě, že je dům čerstvě po rekonstrukci, není jisté, že nosné prvky někdo automaticky kontroloval a řešil. Rekonstrukce se často zaměřuje především na zateplení, střechu, nové úpravy povrchů případně rekonstrukce koupelen, záchodů a kuchyní. Kontrola stavu zabudovaných dřevěných konstrukcí může být opomenuta.

Je dobré si proto vyžádat projektovou dokumentaci či stavební deník z rekonstrukce. Pokud dokumentace či deník není k dispozici nebo neobsahuje informace o kontrole zabudovaných dřevěných prvků, je na místě opět kontrola specialistou, a to i v případě nutnosti zásahu do již upravených konstrukcí.

Metody kontroly

Specialisté Nemopas, kteří kontrolují stav nemovitostí, jsou vybaveni prostředky, které jim umožní provést průzkum zabudovaných dřevěných prvků s minimem zásahů do okolních konstrukcí.

Pro průzkum používají endoskop, jehož tenký optický kabel lze protáhnout i malým otvorem. Endoskopem se provede prvotní ohledání a v případě podezřelého nálezu se přistoupí k provedení sondy do konstrukce tak, aby bylo možné provést kontrolu tvrdosti dřeva, změřit jeho vlhkost, případně odebrat vzorek dřeva pro mykologický rozbor v laboratoři.

Autor: Ing. Ctibor Hůlka, inspektor nemovitostí

Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
 

Ilustrační foto.

FOTO: Nemopas

Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90% realitních obchodů).