Zatímco počet bytů v rodinných domcích přibývá jen pozvolna, počet vlastnických bytů v domech, v nichž žije pohromadě více rodin, roste skokově. Pro představu: V roce 1991 bylo v bytových domech ve vlastnictví asi 31 tisíc bytů a o deset let později v roce 2001 už 422 tisíc bytů. V dalších letech se pak trend ještě vystupňoval na dnešních okolo 1,3 miliónu bytů.

Za to, že už máme tolik bytů ve vlastnictví, může hlavně rozsáhlá privatizace nájemních bytů. Jednak obecních, jednak družstevních. Daleko menším zdrojem je nová výstavba. A to přesto, že se jí v posledních letech nebývale daří.

Základní otázkou je, zda je tento vývoj dobrý. Tedy zda je pro české rodiny terno vlastnit byt či být raději v nájmu. Odpovědět není vůbec jednoduché.

Má to výhody

Na první pohled vše může mluvit jednoznačné pro vlastnictví, zvláště tam, kde cena bytu byla příznivá. Byt dává vlastníkovi velmi cenný pocit bezpečí a jistoty. Tedy že má kde bydlet, že o své bydlení nemůže jen tak přijít a že mu nehrozí neustálý růst nájemného či konflikty s pronajímatelem. Majitel může s bytem volně disponovat, tedy například ho kdykoli prodat, nebo dát do zástavy za úvěr. Byt či jeho část lze také pronajmout a pobírat výnosy. 

Vlastník dále ví, že úpravy v bytě či domě dělá pro sebe a že tím i zhodnocuje svůj majetek. Nájemník platí nájem a třeba řadu let se do domu nevrátí ani koruna. Vlastník může počítat i s tím, že ceny nemovitostí zpravidla rostou a že to je i bezpečná investice.

Velmi drahé bydlení

Na druhé straně má vlastnické bydlení i závažná negativa a rizika, což si mnoho lidí vůbec neuvědomuje.

Předně je bezprostředně po privatizaci velmi drahé. Jde o to, že mnoho privatizovaných domů, zvláště obecních, je ve velmi špatném stavu. Opravy vyžadují plášť budovy, střecha, výtah, rozvody v domě. Kvůli cenám za vysokou spotřebu energie je třeba investovat do zateplení domu a výměny oken. Náklady představující statisíce korun na byt. Rodiny pak musejí přispívat do fondů oprav i několik tisíc korun měsíčně a přitom ještě často splácejí kupní cenu. Není divu, že mnohé mladé rodiny s dětmi či důchodci, kteří zprivatizovali byt, si zoufají.

Další desítky tisíc korun, ale i vyšší sumy vyžadují vnitřní úpravy v bytech, například rekonstrukce koupelen, rozvodů, výměna podlahových krytin apod. Než se vše uvede do pořádku, je nutno počítat s tím, že výdaje vlastníka bytu mohou být zpočátku mnohem vyšší než u majitele průběžně udržovaného rodinného domku. Na druhé straně, když lidé vědí, že investují do svého, jsou často ochotni pro to hodně obětovat. Svědčí o tom tisíce pěkně opravených domů v Česku, v nichž se lidem žije daleko lépe než dříve. Další náklady mohou znamenat i daně - každoroční daň z nemovitostí a jednorázově daň dědická, darovací. Převody vlastnického bytu jsou i časově náročnější a kromě toho se z nich rovněž platí daň. Naproti tomu nájemník často může změnit bydlení velmi snadno.

Nevidět, co se děje v domě, se nevyplácí

Vlastnictví bytu je také velká odpovědnost. Člověk, který se pro něj rozhodne, si dost dobře nemůže říct, že mu mohou být ostatní lidé v domě a to, co se děje kolem něho, ukradení. Naopak musí být aktivní - měl by se zajímat, co se děje v domě, a chodit na shromáždění vlastníků, kde se rozhoduje o hlavních záležitostech celého domu. Pokud je většina majitelů pasívních, hrozí, že v domě bude nepořádek a chaos, že se budou společné peníze vyhazovat oknem a že se v takovém prostředí bude lidem i špatně žít. "To, jak v domě funguje společenství vlastníků jednotek, považuji za zcela klíčové. Tato záležitost je tak závažná, že zásadně ovlivňuje i hodnotu bytu při jeho případném prodeji. Byt v domě, kde je bezvládí, má výrazně nižší tržní cenu," potvrdil před časem Právu člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Jiří Pácal.

Za mnohé problémy může i zákon o vlastnictví bytů. Přestože se o jeho nedostatcích dlouhodobě ví, náprava se vleče. Nový zákon, jehož návrh byl nyní zveřejněn na internetové stránce ministerstva pro místní rozvoj (www.mmr.cz), bude účinný nejdříve od ledna 2009.

Ani vlastníci tedy nemají vůbec na růžích ustláno. Přesto soudím, že lidé, kteří zprivatizovali byt, většinou neudělali špatně. Tím vůbec nepodceňuji nájemní bydlení. Naopak, i ono může a má lidem velmi dobře sloužit, jak o tom svědčí praxe v mnoha zemích Evropské unie. V Česku je ale problém, že se na takovou úroveň zatím zdaleka nedostalo. Nájemníci nyní vidí jen skokový růst nájemného, vztahy mezi majiteli domů a nájemníky se zatím nelepší. Nejistot je tedy víc než dost.

Nejvíc bytů ve vlastnictví je v Praze a na Moravě*
Kraj Počet jednotek
Praha 255 182
Jihomoravský 133 044
Moravskoslezský 129 420
Středočeský 121 666
Ústecký 113 924
Plzeňský 90 779
Olomoucký 87 016
Zlínský 75 226
Jihočeský 67 990
Královéhradecký 62 615
Pardubický 61 799
Liberecký 61 674
Karlovarský 59 177
Vysočina 49 148
Celkem 1 368 660

* bytů a nebytových prostor dohromady, celkem tedy "jednotky" podle zákona o vlastnictví bytů (katastr neeviduje odděleně byty a nebytové prostory, nebytových prostor je ale jen zlomek z uvedeného čísla), údaje k 1.1. 2007. Zdroj: ČUZK