V životě prakticky každého mladého člověka přijde chvíle, kdy se rozhodne osamostatnit, odejde z domova a začne žít sám či třeba s partnerem. První samostatné bydlení pak mladí většinou řeší pronájmem, časem se ale začínají poohlížet po pořízení vlastního bydlení.

Jak ukázal průzkum Equa bank, tři čtvrtiny mladých Čechů ve věku 20 až 35 let vlastní bydlení nemají. O jeho pořízení pak uvažují tři pětiny z nich, přičemž mnozí ho chtějí financovat prostřednictvím hypotečního úvěru.

100procentní hypotéky jsou minulostí

To však není v současnosti vůbec jednoduché. Banky na základě doporučení ČNB klientům neposkytnou tzv. stoprocentní hypotéky, resp. jim nepůjčí na celou hodnotu nemovitosti. Půjčit si tak můžete na maximálně 90 procent hodnoty zástavy, v naprosté většině případů do 80 procent.

Zbylých deset, dvacet i více procent z hodnoty zástavy tak musíte při pořízení nemovitosti dodat ze svého. Bohužel pro naprostou většinu mladých lidí se tato podmínka stává zásadním problémem. Při dnešních cenách nemovitostí by tak museli mít naspořeny stovky tisíc či dokonce milióny korun.

Jedním z řešení se stává možnost dozajištění hypotečního úvěru další nemovitostí. Celkové LTV (Loan to Value – poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) by se tak vypočítalo jak z hodnoty kupované nemovitosti, tak z hodnoty nemovitosti použité k dozajištění.

Například budete-li si chtít pořídit nemovitost za tři milióny korun a k dozajištění použijete nemovitost v hodnotě dva milióny korun, výsledné LTV je 60 procent. Banka vám pak půjčí požadované tři milióny korun.

Podle průzkumu Equa bank zhruba každý devátý mladý člověk, který se chystá pořídit vlastní bydlení, uvažuje o hypotéce se zástavou další nemovitosti. Nejvhodnější se v těchto případech jeví nemovitost rodičů či dalších blízkých příbuzných.

Příklad
Mladý pár se chystá pořídit byt v hodnotě 3 mil. Kč, od banky žádá celou částku na jeho pořízení. Nemá žádné vlastní úspory a k dozajištění použije byt rodičů, jehož hodnota je 2 mil. Kč.
LTV hypotéky je 60 procent (výše úvěru 3 mil. Kč/hodnota zajištění 5 mil. Kč)
Úvěr bude splácet 30 let.
Banka
Úroková sazba / fixace
Výše splátky (v Kč)
Air Bank
2,49 % / 5 let11 837
Česká spořitelna
2,99 % / 3 roky
2,69 % / 5 let
12 703
12 215
ČSOB, Hypoteční banka
2,39 % / 3 roky, 5 let
11 682,80
Equa bank
2,49 % / 3 roky
11 838
Komerční banka
2,69 % / 3 roky, 5 let
12 175
mBank
 2,19 % / 3 roky
2,39  % / 5 let
11 375
11 683
Raiffeisenbank
2,49 % / 3 roky, 5 let
11 838
UniCredit Bank
2,19 % / 3 roky, 5 let
11 718
Wüstenrot
2,34 % / 3 roky
2,54 % / 5 let
11 606
11 916
Zdroj: banky

Není nemovitost jako nemovitost

Do kategorie nemovitostí nespadají jen byty či domy, ale například i pozemky či rekreační chaty nebo chalupy. Banky k dozajištění hypotečního úvěr další nemovitostí většinou přistupují různě právě v závislosti na typu dané nemovitosti.

S ručením bytem či rodinným domem problém prakticky nenastane, složitější je to již u ručením pozemkem či domem určeným k rekreaci.

„Zástavou naší hypotéky může být byt, rodinný dům, stavba pro rodinnou rekreaci nebo zemědělská usedlost. Nehraje při tom roli, kdo z výše uvedených osob ji vlastní. Zástavu samostatným pozemkem však neakceptujeme,” uvedla pro Právo Jana Karasová z Air Bank.

„U pozemků akceptujeme pouze stavební pozemek. Chalupu přijmeme jako formu dozajištění pouze v případě, že je vhodná k trvalému pobytu,” doplnil Petr Plocek z UniCredit Bank.

„Abychom vzali do zástavy pozemek, tak se musí jednat o pozemek stavební do určité maximální plochy v m2. V případě chalupy, resp. rekreačního objektu, se jedná o nestandardní zajištění, a tedy s přísnějšími podmínkami na maximální možné LTV,” uvedl Pavel Vlček z mBank.

Typ nemovitosti použité k dozajištění má vliv na výši hypotéky, potvrdila Právu Petra Kopecká z Raiffeisenbank. „Zatímco proti domu nebo bytu půjčíme až 90 procent LTV, proti chalupě jen 70 procent a u pozemku to může býti i méně, tedy 50 procent LTV,” doplnila.

„Jako dozajištění standardně neakceptujeme podnikatelské typy nemovitostí (hotely, průmyslové areály, dílny, lesy apod.),” upřesnil postoj ČSOB a Hypoteční banky Patrik Mádle.

Po čase lze nemovitost k dozajištění vyvázat

Mnozí rodiče, resp. majitelé nemovitostí, přistupují k možnosti poskytnout svou nemovitost k dozajištění hypotéky s nedůvěrou. Jejich obavy plynou jak z toho, že kvůli případné špatné platební morálce dětí by o nemovitost mohli přijít, tak z toho, že jejich byt či dům bude mít banka v zástavě po celou dobu splácení úvěru, což může být i několik desítek let.

Banky však umožňují nemovitost použitou k dozajištění po určité době tzv. vyvázat.  „V současné době poskytujeme hypotéky do 80 procent LTV a hypotéky s LTV 80 až 90 procent, které jsou poskytovány s vyšší sazbou. Vyvázání nemovitosti (buď rodičů nebo i jiného zástavce) umožňujeme ve chvíli, kdy se poměr jistiny hypotéky vůči hodnotě zajištění zbývající nemovitosti (nejčastěji tedy objektu úvěru) dostane na 80 procent (resp. 90 procent),” uvedl pro Právo Michal Teubner z Komerční banky.

Prakticky shodný přístup k vyvázání nemovitosti uplatňují i ostatní banky.

„Je několik důvodů, kdy banka neumožní vyvázat další nemovitost, nejčastěji je to špatná splátková morálka klientů, pokles cen nemovitostí na trhu nebo například neplnění smluvně sjednaných podmínek ze strany klienta atd.,” dodal Plocek.