Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev upozorňuje na to, že znovuzavedení předkupního práva značně komplikuje prodej garáží a dalších jednotek, které jsou spoluvlastnictvím lidí v bytových domech.

Jak institut předkupního práva v praxi funguje?

Institut předkupního práva, který byl s účinností od 1. ledna opět zaveden, známe v podstatě již z úpravy tzv. starého občanského zákoníku, která byla účinná až do 1. ledna 2015.

Zákon ukládá tomu, kdo vlastní spoluvlastnický podíl na nemovité věci, aby spoluvlastníkům nemovité věci nabídl svůj podíl ke koupi za cenu, kterou je připravena zaplatit koupěchtivá osoba.

Jestliže zájem o výkon předkupního práva projeví více spoluvlastníků, mají právo vykoupit nabízený podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže zájem neprojeví, zůstává jim předkupní právo zachováno vůči novému spoluvlastníkovi.

Pokud by bylo předkupní právo porušeno a spoluvlastníkům by nebyl odkup podílu nabídnut, mohli by se spoluvlastníci domáhat převodu spoluvlastnického podílu na nabyvateli podílu.

Lze se předkupnímu právu nějak vyhnout?

Ano, a to tak, že se spoluvlastníci vzdají předkupního práva i s účinky pro své právní nástupce a toto vzdání se bude zapsáno v katastru nemovitostí. Takový krok je reálný ale pouze v počátku rozdělování nemovitosti – nikoli během její existence, kdy ji vlastní větší množství spoluvlastníků.

Jak tato novinka ovlivní prodeje podílů nemovitostí v rámci jednotlivých SVJ a bytových družstev?

U bytových družstev se tato novinka neuplatní, neboť družstevní podíl, s nímž je spojeno právo na užívání družstevního bytu, není nemovitou věcí. Družstvo vlastní dům jako celek, její členové převádějí zájemcům podíl na družstvu. Novinka se ale dotýká vlastníků, respektive spoluvlastníků bytových a nebytových jednotek, neboť jednotky v domech jsou podle současné právní úpravy nemovitou věcí.

Vyskytly se už kvůli tomuto předkupnímu právu nějaké spory? Čeho se týkaly?

Značně problematické je znovuzavedení předkupního práva ve vztahu k jednotkám, které jsou vlastněny velkým množstvím spoluvlastníků. V takových případech předkupní právo převody spoluvlastnických podílů obrovsky komplikuje.

Příkladem jsou zejména podzemní garáže v bytových domech. Jsou často vymezeny v prohlášení vlastníka jako jednotky, přičemž každý z mnoha spoluvlastníků užívá jedno nebo více parkovacích stání. V důsledku zavedení předkupního práva dnes nemá vlastník bytu a spoluvlastník garáže jistotu, že bude moci se svým bytem jednou převést stejnému zájemci i právo na užívání parkovacího stání spojené se spoluvlastnictvím garáže.

A naopak – jsou zájemci o koupi bytu, kteří mají o byt zájem pouze v případě, že s ním mohou využít i možnost parkování v garáži v domech. Jistotu, že s bytem získají i podíl na garáži, dnes dopředu nemají. Spory se vyskytly už za minulé úpravy. Znovuzavedení předkupního práva je účinné teprve od letošního ledna, vznik nových sporů se tak dá očekávat až v následujících měsících a letech.

Měli by zákonodárci předejít těmto sporům nějakou legislativní změnou?

Do jisté míry chápu úmysl zákonodárce spojovat spoluvlastnické podíly do vlastnictví jediného vlastníka. Tento záměr však nebyl v novele občanského zákoníku zcela domyšlený. Smyslem umístění garáží v domech je, aby mělo co nejvíce vlastníků bytů možnost parkování automobilů. V tomto případě není žádoucí spojovat spoluvlastnické podíly do rukou menšího počtu osob, ani komplikovat převody bytů včetně podílů na garážích. Předkupní právo je v tomto případě určitě komplikací a nešťastným řešením, které stojí za legislativní změnu.