Rekodifikace civilního práva přinesla bytovým družstvům a společenstvím vlastníků některé pozitivní změny, například možnost rozhodovat o záležitostech domu korespondenčně, tedy mimo schůzi, a v některých ohledech také zpřesnění právní úpravy a vyjasnění právní terminologie.

Podle zástupců družstev a společenství jim ale nová legislativa způsobuje také nemalé potíže. Největším problémem zůstává i nadále obtížná, často dokonce nemožná vymahatelnost pohledávek vůči dlužníkům – členům družstev nebo vlastníkům bytů.

Stále častěji narážíme na problematické dlužníky, kteří mají dluhy i u jiných věřitelů Martin Hanák, SČMBD

Posílit postavení vlastníků bytů, tedy společenství spravujících byty, vůči neplatičům by měl senátní návrh zákona, který předložila horní komoře na konci listopadu skupina senátorů v čele s Jitkou Seitlovou (za KDU-ČSL a SZ). „Návrh by měl změnit současný stav, kdy řádně platící vlastníci bytových jednotek v domech nejsou chráněni vůči neplatičům, kteří s nimi domy obývají,“ uvedla Seitlová.

Situace s neplatiči ve společenství bytových jednotek je podle ní velmi vážná. Dluhy dopadají na ostatní vlastníky, kteří musejí hradit ke svým vlastním nákladům na správu domu a na zajištění služeb navíc náklady za neplatícího vlastníka.

Pokud byl byt zakoupen na hypotéku nebo zastaven kvůli půjčce, ale i kvůli spotřebitelskému úvěru, dlužné částky se společenství nedočká ani při nuceném prodeji bytu. V exekuci nebo veřejné dražbě mají totiž přednost k uspokojení pohledávek tzv. zajištění věřitelé, tedy banky a úvěrové společnosti.

Problém je, když je věřitelů víc

Bytová družstva a společenství vlastníků musí vedle plateb dodavatelům služeb také dům průběžně udržovat a opravovat a na případné budoucí opravy, úpravy a údržbu domů vytvářet finanční rezervy. Od členů družstev a majitelů bytů proto inkasují peníze, bez kterých by se správa domu neobešla.

Ne všichni ale řádně platí. „Stále častěji narážíme na problematické dlužníky, kteří navíc mají dluhy i u jiných věřitelů. Což pro bytová společenství představuje obrovský problém. Existence dalších dlužníkových věřitelů významně zmenšuje šance, že budou z dlužníkova majetku zaplaceny pohledávky správce domu, resp. bytového družstva nebo společenství vlastníků,“ uvedl pro Právo ředitel metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) Martin Hanák.

Tento problém podle něj často ohrožuje samotnou existenci bytových družstev a společenství vlastníků, resp. jejich základní fungování. Tím ale ohrožuje také bydlení ostatních členů bytového družstva nebo vlastníků bytů, a v konečném důsledku i jejich majetkové poměry.

Dluhy za stovky miliónů korun

Z průzkumu mezi členy SČMBD vyplývá, že jen v rámci členské základny evidovala ke konci loňského roku bytová družstva a společenství vlastníků pohledávky na družstevních i vlastnických bytech ve výši přes 335 miliónů korun.

Z toho pohledávky ve výši 24 miliónů korun byly nevymahatelné jednoznačně již předem kvůli existenci zástavních práv jiných věřitelů k majetku dlužníka. Velká část ostatních pohledávek však nebude vymožena z dalších důvodů, které vyplývají z pravidel v insolvenčním řízení – například kvůli konkurenci jiných věřitelů nebo může být důvodem redukce pohledávek v oddlužení až na 30 procent.

Marně vedené exekuce

Obecně platí, že čím menší je bytové společenství, tím tíživěji mohou problémy s dluhy dopadnout na ostatní bydlící v domě.

„Představme si situaci, že bydlíte v bytovém domě a váš soused přestane hradit povinné platby správci domu. Společenství vlastníků bude souseda o zaplacení upomínat a vzápětí podá žalobu na zaplacení dlužné částky. Tato žaloba bude v ideálním případě u soudu projednávána několik měsíců, spíše však i několik let,“ zdůraznil Hanák.

V případě, že soud vyhraje, tedy s vykonatelným rozsudkem a s nadějí na zaplacení dluhu, neboť dlužník není nemajetný – má přece byt ve vlastnictví, podává správce domu návrh na zahájení exekučního řízení a očekává, že z prodeje bytu dlužníka budou jeho pohledávky uspokojeny.

„V exekučním řízení však správce domu naráží na realitu aneb aktuální právní úpravu pořadí uspokojovaných pohledávek v exekučním řízení,“ upozornil Hanák.

O zahájení exekučního řízení se totiž dozvídá hypoteční banka, která dlužníkovi na pořízení bytu poskytla hypoteční úvěr a do zahájeného exekučního řízení přihlásí svoji pohledávku. A protože mají pohledávky z hypotečních úvěrů přednost před všemi ostatními pohledávkami hned za pohledávkami vzniklými exekutorovi, nezůstane často na správu domu při rozdělování podstaty po prodeji bytu nic. Správci domu pak dokonce nejsou uhrazeny ani náklady exekučního řízení, nebo předchozího soudního řízení.

Banka je spokojena – na vymožení pohledávky z hypotečního úvěru nepotřebovala, na rozdíl od ostatních věřitelů, vykonatelné rozhodnutí, nemusela své pohledávky žalovat, za zahájení exekučního řízení neuhradila ani korunu. Exekutor je spokojen také.

Správce domu spokojen být nemůže. „Nové předpisy mu při uspokojování pohledávek žádnou lepší ochranu nebo postavení neposkytují, neexistuje již ani zákonné zástavní právo k jednotkám, jak tomu bylo na základě zrušeného zákona o vlastnictví bytů. Dlužník často žádný jiný zpeněžitelný majetek nemá,“ konstatoval Hanák.

Zaplatí sousedé

Správce domu tedy pohledávku nevymohl, ta navíc narostla o náklady soudního a exekučního řízení, a musí ji jako nedobytnou pohledávku odepsat. Tím mu vznikne náklad, který uhradí všichni vlastníci v domě zvýšeným příspěvkem na správu domu a pozemku.

Jiné zdroje na úhradu této ztráty zpravidla nejsou. Správce domu se bez finančních prostředků na úhradu nákladů domu ale neobejde, a protože zpravidla nemá jiné příjmy, neboť správa domu funguje na neziskovém principu, nezbude mu nic jiného než přenést povinnost uhradit chybějící finanční prostředky na ostatní vlastníky bytů.

„Ačkoli jste jako vlastníci bytu všechny platby správci platili řádně a včas, dojde ke zdražení vašeho bydlení v domě se sousedem dlužníkem. Platíte za někoho, s kým máte pouze společnou adresu a nemůžete ovlivnit, zda bude tato osoba v domě bydlet nebo nikoli,“ poznamenal Hanák.

Pokud by ostatní sousedé nebyli schopni zvýšené náklady na bydlení ze svých příjmů pokrýt, může být navíc v domě dlužníků záhy víc. A jednoho dne může dojít k tomu, že správce domu zkrátka a dobře dostatečné finance na správu domu a dodávku služeb nevybere. Dodavatelé do bytového domu své služby zdarma dodávat nebudou.

Zákon, který připravila skupina senátorů, by však podle Hanáka měl postavení vlastníků zlepšit. Pohledávky související se správou domu by byly uspokojovány přednostně, a to do 25 procent výtěžku ve prospěch společenství vlastníků.

Další komplikace

Postavení bytových společenství při vymáhání pohledávek rekodifikace civilního práva zkomplikovala podle jejich zástupců i dalšími změnami, které na první pohled vypadají poměrně nenápadně.

Například jestliže do roku 2013 mohlo bytové družstvo neplatícímu členovi vypovědět nájem družstevního bytu a dosáhnout jeho včasného vystěhování, od roku 2014 již nájem družstevního bytu vypovědět nelze, protože je pevně spojen s družstevním podílem. Neplatícího člena družstva je proto nutné vyloučit. Člen má nárok nejen na soudní přezkum postupu bytového družstva (stejně jako tomu bylo u výpovědi z nájmu), ale může se proti vyloučení odvolat k nejvyššímu orgánu družstva (členské schůzi nebo shromáždění delegátů), i kdyby tento orgán o vyloučení sám rozhodl. Doba, než může být člen z bytu vystěhován, se tak prodlužuje zhruba o šest měsíců až jeden rok – po tuto dobu zpravidla dluh dále narůstá.

Dalším problematickým opatřením je zrušení poplatků za neplacení nájemného a služeb. Ještě do roku 2013 se u družstevních nájmů uplatňoval poplatek z prodlení za neplacení nájemného a záloh na služby ve výši 2,5 promile z dlužné částky denně, od roku 2014 byl tento poplatek pro nájemné zcela zrušen a pro platby týkající se služeb byl snížen na jedno promile z dlužné částky denně.

Od loňského ledna byl pak zrušen úplně. Poplatek z prodlení měl výrazný preventivní charakter a zčásti bytovým družstvům pokrýval náklady na vymáhání pohledávek. Současná sazba úroku z prodlení (8,05 procenta z dlužné částky ročně) dlužníky ke včasným platbám podle SČMBD nemotivuje.

V Česku je zaregistrováno více než 58 tisíc společenství vlastníků bytů, která spravují zhruba 1,3 miliónu jednotek. Lidé, kteří si zakoupili do vlastnictví byt, byli od roku 2000 povinni vytvořit v domech s více než pěti bytovými jednotkami a s třemi a více vlastníky tzv. společenství, aby společně spravovalo dům.

Správou domu se přitom rozumí péče o dům a pozemek, která zahrnuje nejen zajištění oprav, údržby a dodávek služeb, ale právě i vymáhání pohledávek.