„Pokud dům není rozdělen na bytové jednotky, které by jednotliví nájemníci koupili, lze doporučit právě založení družstva. Nedoporučuji uzavírání smluv o sdružení a podobně. Taková varianta s sebou totiž nese mnoho nejasností a úskalí. Například členství ve sdružení je, na rozdíl od družstva, zásadně nepřevoditelné,“ vysvětlil Fráňa.

Podle zkušeností advokátní kanceláře města většinou domy na jednotky, tedy na byty a nebytové prostory, před privatizací nerozdělují, protože je to nákladné a administrativně náročné. Ve většině případů se tak privatizuje dům jako celek a až po převodu se dům podle zájmu a dohody nájemníků rozdělí na jednotlivé byty a ty se převádějí do vlastnictví nájemníků.

Při prodeji celých domů kupní smlouvu s městem uzavírá bytové družstvo. Stane se tedy vlastníkem nemovitosti, členové zůstávají nájemníky. 
Pro zápis družstva do rejstříku, tedy k jeho založení, je třeba shromáždit základní kapitál ve výši 50 tisíc korun. Dále je třeba počítat s určitými náklady na právníka a se soudními poplatky – kolky.

Nájemníci mohou vyzvat k privatizaci 

Některá města přistoupila k privatizaci svých nemovitostí už v devadesátých letech minulého století, některá váhají dodnes. Privatizační vlna se přesto postupně přelévá téměř všemi částmi Česka.

Privatizaci však mohou ovlivnit i sami nájemníci obecních bytů. Nemusejí tedy jen pasivně čekat, zda a kdy se obec rozhodne privatizovat domy.

„Lze doporučit, aby nájemníci dali městu svůj zájem o odkup domu najevo, například oznámením, návrhem k jednání o prodeji nemovitosti a podobně. V této souvislosti je však třeba upozornit, že město nelze k prodeji žádným způsobem nutit,“ uvedl Fráňa. Pokud k privatizaci dojde, je třeba hned na začátku stanovit způsob, jakým bude provedena.

Protože z titulu vlastnického práva je na uvážení každého města, jak bude v souvislosti s prodejem bytového fondu postupovat, je dobré sledovat webové stránky či úřední desky.

„Města velmi často zveřejňují pravidla stanovující způsob a podmínky prodeje, určování ceny či smluvních podmínek. Lze proto doporučit, aby se nájemník obecního bytu s těmito pravidly seznámil,“ radí advokátní kancelář.

Převod do vlastnictví je později možný 

„Pokud mají členové družstva po privatizaci zájem, mohou prostřednictvím prohlášení vlastníka budovy rozdělit dům na jednotky, získat byty do vlastnictví a spravovat budovu prostřednictvím společenství vlastníků jednotek. Společenství může vzniknout v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků,“ dodal Fráňa.

Zpravidla však tato druhá fáze privatizace bývá možná až tehdy, když bytové družstvo splatí veškeré své zbylé finanční závazky vůči prodávajícímu, tedy obci. Družstvu se pak vyplatí svěřit smlouvy o převodech zkušeným právníkům.

„Častou chybou je nedostatečná specifikace převáděné bytové jednotky a jejího příslušenství. Tato nepřesnost či neurčitost může vést k odmítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí,“ upozornil advokát Fráňa.