Jak si dobře vybrat hypotéku

Hypoteční úvěr je podle definice novely zákona o dluhopisech účinné od května letošního roku úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího tzv. Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo umožňuje věřiteli, tedy hypoteční bance, nechat si zaplatit nesplacenou část úvěru z výtěžku prodeje nemovitosti v případě, že dlužník není schopen či ochoten splácet úvěr.

Od 1. května letošního roku lze hypoteční úvěr použít na mnohem širší okruh účelů než dosud. Umožnila to novela zákona o dluhopisech. Hypotéka totiž nově nemusí směřovat jen do nemovitosti určené k bydlení či podnikání, ale s její pomocí si lze pořídit třeba i auto, dovolenou, zaplatit různé studijní pobyty apod. Hypotéka na tyto nové účely bývá nazývána americkou. Podmínka, že splacení úvěru musí být ve všech případech zajištěno zástavním právem k tuzemské nemovitosti, zůstala nezměněna a platí tedy jak pro klasické, tak i americké hypotéky.

Hypotéka se nejčastěji používá na nákup nemovitosti, její výstavbu a rekonstrukci. Na tyto účely banky poskytují přes 90 procent svých hypoték občanům. Zájem je zejména o úvěry na rodinné domy (okolo dvou třetin hypoték) a dále o byty ve vlastnictví. Menší poptávka je o hypotéky na pozemky či stavbu bytových domů.

Hypotékou však lze splatit i dřívější úvěr do nemovitosti (hypoteční či jiný, tzv. předhypoteční). Hypotéku je možné poskytnout i na získání majetkového podílu na nemovitosti, například na vyplacení ostatních dědiců při dědickém řízení. Banka poskytne hypotéku i na splacení závazku, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, pokud tím tento závazek zanikne.

Výhodné je to například tehdy, když se hypotékou splácí tzv. předhypoteční úvěr. Ten klient mohl dostat od banky například tehdy, když se chtěl pustit do stavby nemovitosti a přitom nesplňoval podmínky pro získání hypotéky, zejména neměl k ručení žádnou nemovitost. Předhypoteční úvěr je totiž možné zajistit i jinými způsoby. Takový úvěr má ale vyšší úroky než hypotéka a poskytuje se jen na krátkou dobu splatnosti. Jeho splacení hypotékou se proto vyplatí.

 Někdy může být i výhodné splatit jednu hypotéku druhou. Zejména tehdy, když první hypotéku člověk získal za nepříznivých úrokových podmínek ve srovnání s dnešní situací. Všechno je ale třeba dobře spočítat, protože náklady na novou hypotéku jsou nemalé. Klient musí zejména opět zaplatit poplatek za uzavření úvěrové smlouvy a sankci, kdyby úvěr splatil mimo období, kdy se mění pevná sazba.. Počítat je třeba s tím, že hypotéku na splacení té staré poskytne jen konkurenční hypoteční banka.

Pravda je, že hypoték na samotný pozemek není mnoho. Například Českomoravská hypoteční banka loni poskytla lidem na tento účel asi 130 hypoték z celkového počtu asi 8600 úvěrů. Podle Radomíry Papouškové z této banky ale mnohem častější je, když si při výstavbě nemovitosti klient sám koupí pozemek a požádá o hypotéku až ve fázi, kdy má natolik nemovitost rozestavěnou, že ji může dát do zástavy.

Na druhé straně není ani hypotéka na pozemek ničím výjimečným. Například tehdy, když někdo chce investovat své peníze do pozemku, o kterém předpokládá, že jeho cena půjde nahoru. Nebo v případě, když si lidé vyhlédnou pěkný stavební pozemek, na kterém by si chtěli v budoucnu postavit dům, ale než se pustí do stavby, musejí něco peněz našetřit. V takových případech se ale zájemci o hypotéku na pozemek musí zavázat bance, že dají do zástavy i vše, co případně na pozemku v budoucnu postaví.

To je nyní novinka v nabídce hypotečních bank, kterou umožnila novela zákona o dluhopisech účinná od 1. května. Banky nabízejí na pořízení družstevního bytu (koupi členských práv a povinností) buď klasickou, nebo americkou hypotéku. Klasická je výhodnější, protože má zpravidla nižší úroky a delší dobu splatnosti. Americká hypotéka má zase většinou pevnou sazbu po celou dobu splatnosti a klient může úvěr kdykoli splatit. Charakteristické je, že klient nemůže ručit tímto družstevním bytem, ale jinou nemovitostí, například rodičů.

Hypotéka má ve srovnání s jinými úvěry několik výhod. Především relativně nízké úrokové sazby. Ty jsou dány, kromě obecnou úrovní úrokových sazeb na peněžním trhu, tím, že hypotéky jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky. Banka se tedy nemusí tolik obávat o osud půjčených peněz jako v jiných případech a může nasadit mírnější úrok.

Velký vliv na výši úrokových sazeb má i ověřená zkušenost, že bydlení představuje pro lidi tak vysokou prioritu v jejich cílech, že dělají opravdu maximum pro splacení hypoték.

 Značnou výhodou hypoték je dlouhá doba jejich splatnosti, tudíž možnost rozložit splátky na mnoho let. Hypotéky se běžně poskytují na dvacet i více let. Předností hypoték je i to, že jimi lze získat celou potřebnou částku. Stropem pro výši půjčky je pouze cena nemovitosti, která slouží jako zástava, a dále to, do jaké výše je pro banku klient schopen hypotéku splácet (jak je klient bonitní).

Úvěry ze stavebního spoření mohou být velmi dobrou alternativou k hypotéce. Mají rovněž poměrně nízké úroky. Vzhledem k výši státní podpory stavebního spoření mohou být v některých případech dokonce finančně výhodnější než hypotéka. Předností úvěrů ze stavebního spoření je oproti hypotékám to, že mají pevný úrok po celou dobu splatnosti, takže klient měsíčně platí stále stejnou splátku.

Hypotéky mají pevný úrok jen na dobu, na kterou byla sjednán, například 5 let, a po této době se úrok může změnit. Úvěry ze stavebního spoření lze také kdykoli splatit, zatímco hypotéky jen v době, kdy se mění úroková sazba. Poplatky za poskytnutí úvěrů ze stavebního spoření jsou nižší, než u hypoték, nebo dokonce vůbec žádné. Ručení za úvěr je rovněž snadnější než u hypoték. U menších částek spořitelny nevyžadují jako zástavu nemovitost.

Vymyslet financování prostřednictvím stavebního spoření dá ale lidem určitě víc práce než zajistit peníze prostřednictvím hypotéky.** Bylo by ovšem chybou považovat hypotéky a úvěry ze stavebního spoření za konkurenční produkty. Naopak, mohou se i vhodně doplňovat, což také v praxe potvrzuje. Například tak, že hypotéka pokryje jednu a úvěr ze stavebního spoření druhou část finančních potřeb klienta.

České hypoteční banky poskytují běžně úvěr do výše 70 procent obvyklé ceny nemovitosti. Tento podíl plyne z toho, že naše banky smějí vydávat na krytí úvěrů dluhopisy - hypoteční zástavní listy - jen do 70 procent ceny zastavených nemovitostí. Banky jsou však v řadě případů ochotny půjčit víc, někdy až devadesát nebo dokonce sto procent z ceny nemovitostí, takže klient na hypotéku pořídí celou nemovitost, aniž by musel mít jakékoli vlastní zdroje.

Protože část z takové hypotéky musí banky financovat z jiných zdrojů než hypotečních zástavních listů, bývá tato hypotéka dražší a klient musí splňovat náročnější požadavky na svou bonitu. Výše úvěru je dána i investičním záměrem klienta.

Za prvé, musím bance prokázat svou schopnost požadovaný úvěr splácet. Přestože návratnost úvěru si banka jistí samotnou nemovitostí, pečlivě zkoumá platební schopnost klienta v delší časové perspektivě.

Výdajové možnosti přitom kalkuluje od příjmů celé domácnosti. Zkušenost bank říká, že klient je schopen splácet dlouhodobě úvěr, pokud jeho měsíční splátky nepřekročí třetinu čistých příjmů celé domácnosti. Druhou hlavní podmínku přesně definuje zákon: hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Dalšími kritérii pro získání hypotečního úvěru je dovršení 18 let žadatele a jeho způsobilost k právním úkonům. Obecně také platí, že zájemce musí předložit všechny potřebné podklady a dokumenty. Těch je celá řada, proto se k nim vrátíme podrobněji. Nemovitost, kterou je hypoteční úvěr zajištěn, musí být pojištěna proti živelním a jiným rizikům dle podmínek banky. Ta zpravidla žádá, aby pojistné plnění bylo vinkulováno v její prospěch. 

Banky často také požadují, aby klientovi nebylo v době konečné splatnosti úvěru více jak 65 let.

Ručit lze pouze nemovitostí, žádná hypoteční banka v tom nemůže udělat výjimku, protože jí to ukládá zákon. Je možné ručit vlastní i cizí nemovitostí, například rodičů, známých apod. Není tedy podmínkou, že se musí jednat o nemovitost financovanou hypotečním úvěrem. Je možné zastavit i více nemovitostí.

Lze ručit i rozestavěnou nemovitostí, ale jen takovou, která byla zanesena do katastru. Důležitou podmínkou je, že na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném, nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru.