Mezi cenou bytů na trhu a výší regulovaných nájmů je přitom zákonem o jednostranném zvyšování nájemného daná přímá úměra. Čím vyšší ceny bytů na trhu, tím vychází vyšší cílová cena nájemného v době ukončení regulace a naopak. Roční výše regulovaného nájemného je totiž stanovena jako 5 procent z tržní ceny bytů (méně je to v některých částech Prahy).

Důvodem, proč se zlevnění bytů do nájemného nepromítlo a nepromítne, je metodika úředníků při zjišťování průměrných cen bytů na trhu, kdy se berou v úvahu údaje za prodeje bytů tři roky nazpátek. Problém je v tom, že aktuální ceny bytů vycházející z transakcí na trhu ministerstvo financí dostane až s větším časovým zpožděním.

Po uskutečnění prodeje totiž musí převody vlastnických práv zaznamenat katastry a až teprve potom se údaje o cenách dostanou do centrální databáze, kterou mohou využít i ministerští úředníci ke svým výpočtům.

Cílové činže již pevné

„Nově stanovené hodnoty cílového nájemného nezohledňují z těchto důvodů prodeje bytů uskutečněné ve druhém pololetí 2008 a prvním pololetí 2009,“ potvrdil nedávno na dotaz Práva ředitel odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš.

I sebevětší snížení cen bytů se ani v budoucnu už do výše regulovaných nájmů nijak nepromítne. Cílové hodnoty nájmů, kterých má být dosaženo po skončení regulace, jsou totiž již pevně stanoveny.

U šedesáti procent bytů přitom deregulace skončí již v příštím roce a u zbylých 40 procent obcí v roce 2012. K prodloužení deregulace došlo v krajských městech s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy a u středočeských měst s počtem obyvatel nad deset tisíc.

V těchto městech se prodloužila deregulace proto, že zde jsou v absolutních částkách nejvyšší (40 až 100 korun za metr čtvereční). Například nájemník v Havlíčkově Brodu, kde nyní platí 34,70 Kč za čtvereční metr bytu standardní kategorie, ví, že příští rok, kdy zde skončí deregulace, může nájemné činit maximálně 49,46 koruny za metr.

Stejně je už vývoj nalinkovaný i v městech, kde deregulace skončí až v roce 2012. Například nájemník v Praze 4, který nyní platí za čtvereční metr bytu standardní kategorie 81,96 koruny, již ví, že v roce 2010 může činit maximální nájem 94,99, v roce 2011 už 110, 09 a v roce 2012 pak 127,55 Kč za metr. Ani případné další snížení cen bytů tento vývoj nijak nezmění.
Po skončení deregulace budou mít ale ceny bytů velký vliv na úroveň nájemného. Vysoké ceny bytů budou samozřejmě tlačit na zvyšování nájmů.

Zatím ale není jasné, jakým způsobem se bude nájemné zvyšovat. Dnešní občanský zákoník předpokládá sjednávání ceny nájmů dohodou a neřeší, co bude, když nájemník nebude chtít přistoupit na zvýšení činží požadované majitelem.