Nejvyšší soudBrně (NS) totiž v naprosto identickém sporu, jen s jinými aktéry, dal naopak za pravdu kupujícímu.

Upozornil na to, že při posuzování formulací použitých v rámci těchto laických smluv je zapotřebí ze strany soudů vyšší míry tolerance.

Je nutné obsah smluvního ujednání vždy poměřovat se smyslem a účelem vzniku daného kontraktu, a ne vznášet přehnané nároky na formulace ve smlouvě, kterou často uzavírají osoby neznalé práva, které nejsou schopny v textu dohodnout podstatu závazku pomocí pregnantní terminologie.

Právní formalismus 

A to je přesně případ Vackových. Doplatili na právní formalismus, kterého se plzeňský soud striktně držel. V srpnu 2012 si kvůli zrakově postiženému synovi koupili u Hracholuské přehrady nemovitost za 330 tisíc korun prostřednictvím plzeňské realitní kanceláře Styl, jejíž jednatelky peníze zpronevěřily.

Právní zástupce původní majitelky nemovitosti Pavel Šíma zažaloval za neuhrazení kupní ceny přímo Vackovy s tím, že v kupní smlouvě není výhradně napsáno, že by zaplacením kupní ceny realitní kanceláři byl splněn závazek kupujícího vůči prodávajícímu.

Plzeňská soudkyně Jitka Lukešová loni v prosinci dala Šímovi za pravdu a Vackovým nařídila kupní cenu znovu uhradit plus ještě zaplatit další desítky tisíc korun na náklady řízení žalující straně.

Realitka v roli pošťáka

„Mezi kupujícím a zprostředkovatelem bylo sjednáno, že kupní cena bude zaplacena prostřednictvím úschovy u zprostředkovatele. Jedná se tedy pouze o závazek mezi těmito dvěma stranami. Pokud nedojde k uhrazení kupní ceny, zůstává dál dlužníkem stále kupující,“ vysvětlila soudkyně Jitka Lukešová.

Vackovi argumentovali tím, že svoji povinnost splnili zaplacením kupní ceny, kterou uhradili prostřednictvím úschovy, tak jak měli ujednáno ve smlouvě. V té samé smlouvě se realitní kancelář zavázala, že do pěti dnů od uhrazení kupní ceny peníze předá prodávajícímu.

„Ze smlouvy je jasné, že se všechny tři strany na tom dohodly. Podle mého názoru náš závazek zanikl v okamžiku, kdy jsme poukázali peníze na účet zprostředkovatele, a to bez ohledu na to, zda tyto prostředky byly předány třetí straně. To už si přece musí mezi sebou vyřídit prodejce a zprostředkovatel,“ prohlásila Romana Vacková.

 Realitní kancelář prý zastávala roli pošťáka 

Žalující strana si ale trvá na svém, že realitní kancelář plnila pouze roli jakéhosi pošťáka.

„On vzal peníze a měl je doručit, což se nestalo. Tím nebyla naplněna kupní smlouva, ze které nevyplývá, že zaplacením realitní kanceláři došlo k úhradě kupní ceny. Smlouva vůbec neřeší, ve kterém okamžiku jsou peníze toho nebo onoho, a to je kámen úrazu,“ vysvětlil Šíma.

A právě v těchto smlouvách, které nejsou upraveny v zákoně, by se podle NS na takové slovíčkaření nemělo brát zřetel.

Další žaloby

NS za věcně správné považuje, kdy je v kupní smlouvě zcela jednoznačně účastníky vyjádřeno, že kupní cena bude uhrazena sjednaným způsobem, například na bankovní účet realitní kanceláře, a dále povinnost zprostředkovatele převést peníze prodávajícímu s oprávněním započíst si z takto převedených peněz specifikovanou částku coby odměnu za zprostředkovatelskou činnost.

„Taková smlouva představuje trojstranný kontrakt identifikovatelný vymezením vzájemných práv a povinností mezi těmito třemi subjekty v souvislosti s realizací zamýšleného majetkového převodu,“ píše se v rozhodnutí.

Jsem ráda, že NS k tomu přistoupil tak, jak to celou dobu cítíme i my.Romana Vacková

„Zmiňovaný judikát NS se plně vztahuje i na případ manželů Vackových, který při projednávání této věci u okresního soudu nebyl ještě znám. Je z něho patrné, že smlouva o úschově je smlouvou svěřeneckou, kde všechny tři strany mají vymezená práva a povinnosti. Budeme s ním zcela jistě argumentovat v rámci odvolacího řízení u Krajského soudu v Plzni. Jsme přesvědčeni, že verdikt soudu prvního stupně, který rozhodl o povinnosti klienta znovu uhradit kupní cenu, je chybný a měl by být odvolacím soudem změněn,“ uvedl advokát Adam Batuna, který Vackovy zastupuje.

„Jsem ráda, že NS k tomu přistoupil tak, jak to celou dobu cítíme i my,“ uzavřela Romana Vacková. Peníze na opětovné zaplacení domku Vackovi nemají.
Tento případ už spustil lavinu podobných žalob.