Článek
Evropská centrální banka od poloviny loňského roku snížila své sazby už osmkrát. Ze čtyř procent klesly na současná dvě procenta, ale komerční banky tuto změnu nepřenášejí na své klienty. Hypoteční sazby tak zůstávají vysoké a brzdí jak stavebníky, tak běžné kupce bytů.
V letošním roce se hypoteční sazby pohybují od 3,2 procenta v Chorvatsku přes 4,8 procenta u nás až po 5,3 procenta v Německu. Banky si tak zvyšují zisky na úkor těch, kdo chtějí stavět nebo nakupovat byty.
Různé strategie napříč Evropou
Každá země se s těmito problémy vyrovnává po svém. V Chorvatsku se staví hlavně v městských centrech a u moře, kde o byty stojí turisté a zahraniční kupci. Brzdí je ale byrokratické povolování staveb, nedostatek dělníků a drahé stavební materiály. Chorvatské banky jsou přitom ochotné půjčovat poměrně štědře.
V České republice v posledních letech roste zájem o nájemní bydlení. Stát podporuje energeticky úsporné projekty a zároveň se mění způsob, jak lidé bydlí. Mladí si často nemohou dovolit koupit malý byt, protože je příliš drahý, a tak se stěhují do nájmů. Postupně se tak přibližujeme tomu, jak se bydlí v západní Evropě, kde většina lidí žije v pronájmu.
„Ve srovnání s námi a Chorvaty ale čelí největším problémům Němci. Stavět je tam drahé, povolování složité a ve velkých městech platí přísné limity na výši nájmů. Paradoxně tak opatření, která měla bydlení zlevnit, vedou k tomu, že se staví méně bytů a nájmy rostou na šedém trhu. Německé vlády chtěly pomoci, ale výsledek je opačný, než zamýšlely,“ vysvětluje Tomas Michalek.
Kolísající výnosy aneb Turisté, regulace i investoři
Hrubé výnosy z pronájmu se v centrech českých, chorvatských a německých měst pohybují mezi 2,5 až 5 procenty, ale jejich stabilita je velmi rozdílná. Chorvatsko má například velmi silnou turistickou sezonu, ale výnosy se liší podle místa i období. Zatímco v přímořském Zadaru vydělají majitelé bytů kolem čtyř procent ročně, ve vnitrozemském Karlovaci jsou to už jen tři procenta.
„U nás roste poptávka po nájemním bydlení ve městech, protože si lidé nemohou dovolit vlastní byt. Zároveň se objevují velké firmy, které skupují byty na pronájem, což slibuje stabilní výnosy do budoucna. Německý trh s nájmy je sice stabilní, ale přísné regulace brání růstu výnosů,“ vysvětluje analytik ze skupiny YD Capital.
💬Věděli jste, že…?
- 📊 Investice do bytu v Česku se v průměru vrátí o sedm let dříve než v Chorvatsku.
- 💸 V některých německých městech na pronájmu můžete prodělat až 2 000 eur ročně.
- 🏙️ Praha a Brno dnes nabízejí lepší výnos než některé evropské metropole.
Vítěz je jasný: Česká republika coby evropský král investic
Když se porovná skutečná návratnost investic do bytů financovaných hypotékou, vychází jako jasný vítěz Česká republika. Ceny bytů stabilně rostou o deset procent ročně, majitelé v Praze a Brně vydělávají kolem 3,5 až 4 procent ročně. Investice se tak vrátí zhruba za 28 let.
Chorvatsko nabízí zajímavé výnosy v turistických oblastech, ale výkyvy během roku a rozdíly mezi regiony komplikují plánování. Například v Záhřebu se investice vrátí zhruba až za 35 let. Největším zklamáním je v tomto směru Německo. „Přestože působí stabilně, reálná návratnost je pomalá, nebo dokonce záporná. Ve většině velkých německých měst jsou výnosy z pronájmu nižší než splátky hypotéky, takže investoři místo zisku tratí peníze. Průměrná roční ztráta dosahuje dvou tisíc eur. Regulace nájmů v Berlíně připomíná spíš komunistické plánování než fungující trh. Ani v atraktivních městech, jako je Magdeburg, Lipsko nebo města v Porúří, nevydělají majitelé bytů po odečtení nákladů na hypotéku prakticky nic,“ překvapuje Michalek.
Česká republika tak v současnosti přináší jednu z nejlepších příležitostí pro investory do bytů. Kombinuje přiměřené ceny, levnější financování než konkurence, rozumný přístup vlády k regulaci nájmů, rostoucí poptávku po pronájmech a pokračující státní podporu úsporných rekonstrukcí. To z Česka dělá ideální volbu pro dlouhodobé investice.