Nenechte se napálit realitními makléři

Jedním z klíčových důvodů je to, že realitní činnost stále může v Česku vykonávat každý, protože se ani nejedná o vázanou, ale volnou živnost. Každý to může dělat bez vzdělání a proškolení v oboru. Přitom realitní kancelář má poskytovat řadu odborných a právních úkonů, umět například seriózně poradit v tom, co je standard vybavení a co už nadstandard.

Jedním z klíčových důvodů je to, že realitní činnost stále může v Česku vykonávat každý, protože se ani nejedná o vázanou, ale volnou živnost. Každý to může dělat bez vzdělání a proškolení v oboru. Přitom realitní kancelář má poskytovat řadu odborných a právních úkonů, umět například seriózně poradit v tom, co je standard vybavení a co už nadstandard.

Realitní kanceláře a developeři v současnosti naříkají, že obchody nejdou kvůli krizi tak jako dřív. Makléři se však mnohdy ve skutečnosti ani příliš nesnaží zákazníka získat či projevují absolutní neznalosti, ať už nabízeného projektu nebo právních souvislostí. Vyplývá to ne jen z průzkumu na internetu, ale i našich poznatků.

Zaujala nás například chata v Orlických horách za bezmála milión korun hojně nabízená jednou velkou pražskou realitní kanceláří v inzertních časopisech. Zavolali jsme na informační linku, inzerovanou pod fotografií přitažlivé slečny v minisukni, ale zde nás odkázaly na makléře.

Ten to ani po opakovaných pokusech nebral, tak jsme zavolali zpět, s tím, že na centrále realitní kanceláře na sebe necháme mobil a email, ať se ozvou. K našemu velkému překvapení nám však sdělili, že nemají kapacitu vyřizovat vzkazy svým prodejcům.

Další chatička za zhruba půl miliónu korun a další telefonát makléři. Reakce? Opět překvapující. Prý ať si to nejdříve pořádně prohlédneme na internetu, že tam není voda a že je to na takovém nepřístupném místě, a když už bychom měli zájem, ať tedy zavoláme. Jedním slovem: nezájem.

„Někteří makléři jsou zhýčkaní hypotečním boomem z předchozích let. Zvykli si na to, že klienti stáli u jejich dveří fronty a oni nemuseli své služby aktivně nabízet. Tato doba je však pryč a je jen otázkou času, kdy i na tyto makléře krize tvrdě dopadne. Ukazuje se překvapivě, že průměrné provize ve výši až 34 tisíc korun jsou pro makléře z regionů nezajímavé,“ potvrzuje Jiří Paták z internetového serveru specializovaného na výběr a nákup hypoték.

Zkušenosti z další pražské realitní kanceláře byly ještě otřesnější. Při předložení návrhu smlouvy o smlouvě budoucí k pořízení nově budovaného bytu obsahoval tento klíčový dokument zarážející právní nedostatky zjevné i laikovi. Ve smlouvě nebyla dodržena terminologie, nebylo jasné, kdo za co a komu odpovídá.

Sankce v případě nedodržení podmínek byly vysoké pouze na straně klienta, na straně developera žádné. Záruky mlhavé. V praxi už pak nepomůže ani obchodní zákoník - suďte se třeba o plíseň pod okny. Prý zákazník málo větrá, ale už v praxi nikdo neprokáže, že nebyla dodržena technologie při výstavbě.

Sankce v případě nedodržení podmínek byly vysoké pouze na straně klienta, na straně developera žádné. Záruky mlhavé. V praxi už pak nepomůže ani obchodní zákoník - suďte se třeba o plíseň pod okny. Prý zákazník málo větrá, ale už v praxi nikdo neprokáže, že nebyla dodržena technologie při výstavbě.

Realitní makléřka nad smlouvou jen krčila rameny a bez mrknutí oka nám sdělila, že nerozumí právním věcem, ani otázkám týkající se stavby. Provize u nemovitosti za tři milióny korun však činila 300 tisíc korun.

V realitní kanceláři bychom měli ihned získat informace o výši provizí. Nejdůležitější je si velmi pozorně přečíst návrh smlouvy - nejlépe je konzultovat ji s právníkem. Zajímejte se o reference. Solidní realitní kancelář si nevybírá žádné zálohy dopředu a provizi, která se pohybuje ve výši tří až šesti procent, peníze si účtuje až po uskutečnění celé akce. Kvalitní RK je schopna vyřídit případný úvěr, zajistit vypracování znaleckého posudku.

* RK slibuje neúměrnou kupní cenu, která neodpovídá ceně tržní a obvyklé. Je podezřelé tvrzení, že realitní služby budou zdarma.

* Zejména ve větších městech nabízí jednu nemovitost mnohdy více realitních kanceláří za různé ceny.

* Doporučujeme, aby si, pokud to neučiní realitní kancelář těsně před podpisem kupní smlouvy, kupující ověřil, zda výpis z katastru nemovitostí je totožný s údaji, které jsou uvedeny v kupní smlouvě, a zda nemovitost nebyla zastavena nebo na ní nevázne zástava finančního úřadu, České správy sociálního zabezpečení nebo exekuce.

* Než složíte zálohu v jakékoli výši, například u výstavby na klíč, vyžadujte předložení návrhu smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy. V žádném případě, ani pod tlakem, že vám nabídka uteče, se nenechte uchlácholit, že na „smlouvách se pracuje a že jsou standardní“. V okamžiku, kdy zaplatíte první peníze - zálohu, už si znemožníte vyjednávat o podmínkách smlouvy.

* Termíny realizace/dokončení, sankce. Stává se, že vám ve smlouvě uvedou, že pokud se zpozdíte s úhradou, platíte navíc nemalou procentní část, ale na straně developera/prodávajícího se už o žádných sankcích nepíše, případně jsou směšně nízké.

* Standardy použité v bytě či domě bývají velmi nízké. Developer se mnohdy brání tím, že daná věc odpovídá normě, a i když to může být pravda, v praxi se často ukáže, že to byla velmi špatná volba. Vše, co je levné, nemusí být opravdu ve výsledku nejlevnější...

* Řešení nadstandardů. Jde o termíny, do kdy oznamujete, za co si chcete připlatit, zda věci nakupuje developer, jak si je účtuje, nebo zda si je pořizujete vy a pak se z konečné ceny odečítají částky odpovídající standardu. Standardy a nadstandardy si maximálně přesně ujasněte ještě před zahájením výstavby či nejpozději před dokončením hrubé stavby, neboť se tím obě strany vyvarují nedorozumění, zklamání a chaosu. Vše musí být písemně, ať už přímo ve smlouvě nebo v přílohách, které jsou její nedílnou součástí.

* Záruka. Ze zákona je dva roky, ale v případě staveb se jedná o velmi krátkou dobu. Seriózní developeři a stavební firmy dávají delší záruky, a to i pět let. Nenechte se uchlácholit, že dají delší záruku na hrubou stavbu. Na té by se nemělo až tak nic pokazit, jestliže dodrželi alespoň základní technologické postupy.

* Nejvíce závad bývá v tzv. dokončovací části. Je dobré vědět, že rozhoduje datum podání záruky, takže i když ještě není závada odstraněna a záruka už uplynula, neznamená to, že máte smůlu. Důležité je, kdy jste reklamaci písemně, nejlépe na tzv. dodejku, podali. Dodejka je dobrá v tom, že firma musí takový dopis od pošty přijmout, a pokud tak neučiní, je povinná uvést důvod. I na provedenou opravu se vztahuje záruka.

* Podmínky kontroly/přístupu na stavbu. Ve smlouvě si ujasněte, za jakých okolností a kdy můžete na stavbu přijít, případně váš stavební poradce. Stávalo se, že někteří stavebníci v tom bránili klientům s odůvodněním, že jim objekt ještě nepatří, byť už uhradili větší část ceny.

* Odstoupení od smlouvy. Za jakých podmínek může jedna a druhá strana od kontraktu ustoupit, kdo komu a kolik platí sankce.

* Okamžik převodu do vašeho vlastnictví, otázka věcných břemen. V průběžném financování to bývá až po dokončení stavby, respektive kolaudaci. Jenomže menší hypoteční banky, které se více jistí proti rizikům, vám nemusejí hypotéku přidělit. Důvod: pokud nemá developer dostatečnou referenci z minulosti, tak banka označí za rizikový fakt, že už čerpáte hypotéku, máte dluh, ale nemovitost vám nepatří, takže vlastně ničím neručíte. V případě krachu developera by rozestavěný objekt spadl do komplikovaného kolečka konkursu.

* Banka může vyžadovat, že bude na klienta nemovitost převedena již v okamžiku hrubé stavby s tím, že se kupující smluvně zaváže dokončit výstavbu s dosavadním developerem. Jenže stavebník nemusí s takovým postupem souhlasit. Můžete tedy podstoupit určité riziko a najít si jinou banku nebo se poohlédnout jinde.

* Prověřte si, zda nejsou na nemovitost vázána věcná či finanční břemena. Může se stát, že pak třeba finanční úřad nebo jiná instituce bude po vás chtít doplatky za daně či uhrazení jiného dluhu, který neuhradil předchozí uživatel či developer.