Článek
„U čistě investičního nákupu by měla rozhodovat hlavně ekonomika,“ říká Hendrik Meyer ze společnosti Bezrealitky. Nejdříve je podle něj potřeba ujasnit si, co od bytu investor očekává. Může chtít pravidelný příjem z pronájmu, sázet na růst hodnoty nemovitosti, nebo byt jednou využít pro vlastní rodinu či děti. Každý z těchto záměrů vyžaduje trochu jiný výběr.
Neutopit všechny úspory v kupní ceně
Vedle ceny bytu je potřeba počítat s právními službami, případnou rekonstrukcí a také s rezervou na opravy. Peníze se hodí i v době, kdy se nepodaří byt okamžitě pronajmout. Kdo si na koupi bere hypotéku, měl by si navíc ověřit, zda zvládne splátky i v měsících, kdy nájem nepřijde.
„Nákup rozhodně nesmí vyčerpat všechny vaše úspory, protože pokud nebudete mít například prostředky na kvalitní rekonstrukci, nemusíte dosáhnout na očekávané nájemné,“ upozorňuje Meyer. Byt v horším stavu se totiž obvykle pronajímá za horší cenu.
A samotné nájemné také nelze považovat za čistý výdělek. Z něj je třeba odečíst například příspěvky na správu a opravy domu, pojištění, opravy a obnovu vybavení, daně nebo období, kdy je byt prázdný. Kdo využije správcovskou firmu, musí počítat s dalšími náklady. Podle Meyera si taková firma obvykle vezme kolem 15 procent nájemného, výměnou ale může garantovat jeho platbu i v době neobsazenosti.
Rozhoduje ulice, ne jen město
Praha a Brno mohou být z hlediska budoucího zhodnocení jistější volbou než některé regiony, kde se nájemní trh teprve utváří. Zajímavou alternativu ovšem nabízejí také krajská města, zejména ta s výrazným studentským životem. Investor ale musí počítat s kolísáním poptávky například mezi semestry.
„V některých regionech, například v Karlovarském nebo Ústeckém kraji, může zase na první pohled vycházet zajímavě poměr kupní ceny a nájemného. Příznivý výpočet ale ještě neznamená bezproblémovou investici,“ říká Meyer. Ověřit je proto třeba, zda lze v konkrétním místě skutečně získat očekávané nájemné a jak často tam byty zůstávají bez nájemníka.
Dobrá lokalita navíc neznamená jen atraktivní název města nebo čtvrti. Důležitá je konkrétní ulice, dostupnost MHD, obchodů a služeb, cesta do zaměstnání, množství zeleně i to, jak okolí působí večer.
Novostavba nemusí být automaticky lepší
Při rozhodování mezi novostavbou a starším bytem není podle odborníků rozhodující samotné datum výstavby. Důležitější je, v jakém stavu se nachází byt i celý dům a kdy prošly rekonstrukcí.
Jak vyplývá ze zkušenosti realitních makléřů, řada bytů z devadesátých let má dnes paradoxně horší parametry a ergonomii než dobře zrekonstruovaný činžák.
U staršího bytu proto může zdánlivě výhodnou kupní cenu výrazně zvýšit nutná rekonstrukce nebo plánované opravy domu. U novostavby zase stojí za to ověřit, zda vyšší pořizovací cenu skutečně ospravedlní nájemné, které lze za byt získat.
Hezká kuchyň ještě neznamená dobrý dům
U nově rekonstruovaných bytů i bytů v novostavbách může ovšem nezkušený kupující udělat fatální chybu, pokud dá pouze na první dojem. Nová kuchyň, koupelna a čerstvá výmalba dokážou zakrýt problémy, které s výnosem z pronájmu pořádně zamávají. Odborná inspekce před koupí proto může odhalit vady, které při běžné prohlídce zůstanou skryté.
„Z každodenní praxe našich inspektorů nemovitostí jasně vyplývá jedna věc: estetika skvěle prodává. Nová výmalba a moderní obklady dokážou výborně zamaskovat zásadní technické problémy,“ říká Tomáš Zima, ředitel společnosti Nemoinspekt.
Podle něj je u investičního bytu důležitý každý neplánovaný výdaj. „Každá nečekaná oprava znamená ztrátu výnosu z nájmu na dlouhé měsíce,“ upozorňuje.
Právě to ukázal případ prémiového bytu s terasou, který byl čerstvě po rekonstrukci a připravený k okamžitému pronájmu. Na první pohled vypadal bezchybně, během inspekce se ale ukázaly dvě zásadní vady.
Nové zásuvky byly napojené na staré hliníkové rozvody, které neodpovídaly současným standardům ani předpokládané zátěži. Také druhý problém se skrýval pod povrchem. Poškozený detail hydroizolace terasy umožňoval pronikání vlhkosti do zdiva.
Opravy by podle odhadu vyšly na 350 tisíc korun. Kupující díky inspekci nezískal jen seznam vad. Zjištění využil při vyjednávání o kupní ceně a vyjednal slevu, která náklady na nezbytné opravy pokryla.
„Inspekce nemovitosti není náklad, ale klíčový nástroj k ochraně vaší investice. Ať už jde o starší byt, nebo přejímku novostavby, nenechávejte výsledek náhodě,“ radí Zima.
Odborníci podle něj dokážou během několika dní zjistit skutečný stav vyhlédnuté nemovitosti a odhadnout také náklady na opravy. Výsledkem přitom nemusí být vždy doporučení k nákupu. „Často se i stává, že nám klienti děkují za to, že jsme jim pomohli vyhlédnutou nemovitost nekoupit,“ dodává.
Byt musí vyhovovat nájemníkům
Při výběru bytu k pronájmu je dobré předem vědět, kdo jej bude obývat. Menší dispozice může vyhovovat jednotlivci nebo páru, samostatná ložnice zase rozšíří okruh zájemců například o začínající rodiny.
Rozhoduje také praktické uspořádání. Nájemníkům může vadit vyšší patro bez výtahu, nevýhodou může být byt přímo nad restaurací nebo obchodem. Naopak balkon, terasa, sklep, komora či parkovací stání mohou atraktivitu bytu zvýšit.
Investor by měl přemýšlet i o tom, zda se dá dispozice snadno přizpůsobit různým nájemníkům. Byt příliš „ušitý“ na jeden způsob využití může být při hledání nového nájemce zbytečně limitující.
A nakonec je dobré zapomenout na představu, že hlavním výnosem bude automaticky růst ceny bytu. Ta může v budoucnu skutečně růst, ale nikdo ji investorovi negarantuje. O koupi by měl rozhodnout především realistický výpočet toho, kolik peněz po odečtení všech nákladů z pronájmu skutečně zůstane.
