Dražba je pro vlastníka nemovitosti vždy nevýhodná

Situace na realitním trhu se postupně stabilizuje. Svědčí o tom i závěr uplynulého roku, kdy ohlášené zvýšení spodní sazby DPH z deseti na čtrnáct procent sice vedlo k oživení prodejů, ale celkově se žádná bouře nekonala.

Stabilizaci spatřují odborníci především ve srovnání vztahu mezi poptávkou a nabídkou. Inzerované prodejní ceny povětšinou stále převyšují konečnou prodejní cenu o 15–20 procent, ale prodávající už pochopili, že chtějí-li prodat, musejí ze svých požadavků slevit. Přitom ceny šly během krize dolů o dvacet i více procent.

Převedeme-li to na panelákové byty, které se porovnávají nejlépe, tak jestliže se v roce 2008 prodávaly byty 3+1 za tři milióny, dnes jsou jejich nabídkové ceny řádově na dvou a půl miliónech a konečná prodejní cena činí dva milióny tři sta tisíc.

„Stabilizace spočívá v tom, že nabízející pochopili, že je potřeba ceny zreálnit vůči trhu, a akceptují to, a kupující opustili vyčkávací taktiku a začali kupovat. Objem obchodů sice není veliký, ale ve chvíli, kdy je nemovitost nabízena za rozumnou cenu, prodá se,“ říká generální ředitel Českomoravské realitní Petr Vosmík.

Vedle Prahy, která je jako metropole logickou výjimkou, jsou z obchodního hlediska nejživější městské aglomerace, především pak krajská města – Brno, Plzeň, České Budějovice. Z hlediska prodeje rodinných domů za nimi následují příměstské oblasti. Co naopak výrazně pokleslo, je zájem o horské apartmány, u nichž dochází k velkému propadu cen, a je otázkou, kde se vůbec zastaví.

„Máme zkušenosti z Krkonoš, kde už to obrazně řečeno není o ceně, ale o tom, zda si to vůbec někdo koupí. Majitelé chtějí prodávat, ale chybí poptávka jako taková. Ukazuje se, že krize ještě nepominula, naopak se vrací a horské apartmány jsou v žebříčku potřeb až někde na samém konci,“ říká Petr Vosmík.

Samostatnou kategorii tvoří majitelé bytů – ať již nových, nebo starších – kteří se zatížili hypotékami a nyní zjišťují, že tyto půjčky byly nad jejich síly. Jde především o lidi, kteří kupovali v roce 2006 a později, kdy ceny byly na vrcholu a banky půjčovaly téměř na cokoli a své půjčky jistily zástavní hodnotou nemovitostí. Ta ale po roce 2008 významně klesla a dluh zůstal.

„Vezmete-li si hypotéku, splácíte v prvních letech především úroky, ale neumořujete dluh jako takový. Takže když se lidé třeba po dvou třech letech dostali do finančních potíží, a chtěli nemovitost prodat, zjistili, že její současná hodnota nestačí ani na splacení půjčky, kterou si vzali,“ vysvětluje Vosmík.

Počet lidí, kteří nedosáhnou na hypoteční splátky, přitom v posledním roce výrazně vzrostl, což potvrzují i údaje publikované samotnými bankami. Co může člověk, který nedosáhne na splácení hypotéky, dělat?

„Nejhorší, co mohou dlužníci udělat, ale bohužel k tomu dost často dochází, je hrát si na mrtvého brouka. První rada, kterou bych dotyčným dal, je: okamžitě běžte do banky, protože jejím zájmem je situaci řešit. To znamená, snažte se dohodnout snížení splátek nebo najít jiné řešení v závislosti na své konkrétní finanční situaci tak, aby banka nemusela začít pohledávku vymáhat,“ doporučuje Petr Vosmík.

Vymáhání pohledávky a soud, případně exekuce, totiž představují nemalé náklady navíc. „Dražba je pro vlastníka vždy nevýhodná, protože už se neprodává za tržní cenu, ale za dvě třetiny hodnoty vypočtené ze spodní hranice obvyklé ceny nemovitosti v daném regionu. To není výhodné nejen pro dlužníka, ale ve finále ani pro věřitele; proto jsou banky samy nakloněny řešení, které nezahrnuje exekuci,“ vysvětluje Vosmík.

Realitní trh však nezná sentimentalitu a to, co je pro jednoho životní tragédií, může být pro druhého životní šancí. Podmínkou koupě nemovitosti v dražbě je však dostatečná finanční hotovost.

Drtivá většina lidí, kteří si chtějí koupit nemovitost, obvykle plánuje její pořízení za pomoci hypotéky nebo půjčky ze stavebního spoření, a to v současnosti znamená spoluúčast při financování. Banky jsou po zkušenostech opatrnější při určování zástavní ceny nemovitostí, což je asi správné. Pokud však chcete koupit majetek v dražbě, musíte složit takzvanou dražební jistinu a po přiklepnutí ve stanovené době doplatit zbytek ceny.

Na to ale nelze použít hypotéku, protože její poskytovatel, banka, žádá hypoteční zástavu. Takže koupi nemovitosti za zajímavou cenu v dražbě si mohou dovolit pouze ti, kdo mají na kontě miliónové částky; pro běžného člověka tato možnost prakticky neexistuje.

Nicméně podle Vosmíka se obecně vztah k dražbám nemovitostí mění. „Ještě před pár lety se dražeb účastnili tři čtyři lidé. Dnes, když se draží nemovitost v Praze, ale třeba i v Prostějově, není výjimkou čtyřicet padesát zájemců, kteří přijedou do Prostějova z Prahy. Zájem o dražby jednoznačně stoupá,“ uzavírá Petr Vosmík.