Špatně zaznamenaný předmět smlouvy, podpis smlouvy neoprávněnou osobou nebo jen obyčejná nepozornost jsou podle průzkumu Realitní komory tři nejčastější chyby v realitních smlouvách.

„Čtyřiadvacet procent smluv evidovaných v průzkumu mělo tak vážné právní chyby, že z pohledu platné legislativy byly bezcenné. Z průzkumu jasně vyplynulo, že smlouvy bez chyb mají realitní kanceláře s vlastním právním oddělením. Veškeré varianty kupních smluv porůznu stažené z internetu či násilně natlačené na ukradené smluvní šablony realitek jsou pro kupujícího i prodávajícího skutečně ohrožující,“ uvedl Milan Zavadil, předseda výkonné rady Realitní komory.

S neplatnými či jen nevýhodnými smlouvami mají zkušenosti v roli záchranáře i velké realitní kanceláře. „Počet napálených, kteří volají s žádostí o pomoc do poradny našeho právního oddělení, dosáhl za prvních šest měsíců čísla 114. To je o 17 procent méně než ve srovnatelném období loňského roku, takže je vidět, že lidé se poučili a už tolik nevěří garážovým realitkám,“ uvedl Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.

Nejčastější chyby

Podle Jonáše je nejčastější chybou neúplná specifikace předmětu koupě. Jen málo situací může být podle něj tak nepříjemných, jako zjistit, že na katastru nemovitostí není na jméno kupujícího zapsaná třeba garáž, kterou nový majitel sice zaplatil, ale v kupní smlouvě o ní není ani zmínka. Kupní smlouva tak zahrnuje cenu navýšenou o hodnotu garáže – ze které se zaplatí daň z převodu nemovitostí –, ale jejím majitelem stále podle katastru zůstává prodávající.

Nejvyšší částka, o kterou přišel klient poškozený podpisem špatně specifikované kupní smlouvy, dosáhla loni 11 miliónů korun.

„Prodávala se nemovitost za dvacet miliónů. Jedenáct miliónů kupující prodávajícímu předal a zbývajících devět mělo jít na pokrytí jeho dluhů. Jenže prodávající vzal jedenáct miliónů a vyhlásil na sebe insolvenci. To vše měl ale schopný makléř ošetřit ve smlouvě,“ popsal Miroslav Jonáš jeden z nejkřiklavějších případů realitního podvodu.

Tuzemská legislativa bohužel realitní podnikání nijak neupravuje a zodpovědnou práci makléře může dělat prakticky kdokoli.

Žádné minimální pensum znalostí není potřeba, žádný kontrolní orgán poctivost podnikání nekontroluje. „Během letošního prvního půlroku největší suma poškození dosáhla 2,3 miliónu korun. Průběh byl v podstatě velmi podobný jako rekordní suma loňského roku. Vzhledem k tomu, že nemovitosti nejsou za pakatel, vyjde taková neopatrnost skutečně velmi draho,“ uzavřel Jonáš.

Co v kupní smlouvě musí být

Definované smluvní strany: jméno kupujícího i prodávajícího, rodné číslo (u občanů ČR), číslo OP, pasu či datum narození. Pokud jde o právnickou osobu, pak název společnosti, IČ, sídlo a jednatel firmy.

Úvodní prohlášení – kupující kupuje, prodávající prodává, předmět smlouvy, tedy specifikace nemovitosti podle katastrálního zákona.

Cena za převod: celá kupní cena, jednotlivé splatnosti částí kupní ceny, tedy část záloh, část z hypotéky, vlastní zdroje. Nutné jsou vždy podmínky výplaty, čísla účtů a termíny.

Vyjmenovaná případná omezení vlastnických práv: věcná břemena, zástavní práva apod.

Prohlášení smluvních stran, ve kterém prodávající prohlašuje, že neví o právních vadách, které by znemožnily koupi, a kupující potvrzuje seznámení s fakty o nemovitosti.

A co by mělo být

Ostatní smluvní ujednání – předání nemovitosti, nabytí vlastnictví, zapsání vlastnického práva, oboustranný závazek nápravy případných právních nedostatků a prohlášení o dobrovolném podpisu smlouvy a úhradě daně z převodu nemovitosti.