Když banka žadateli v odkladu splátek vyhoví, je to pouze na omezenou dobu, většinou se jedná o období od 3-12 měsíců podle konkrétního bankovního ústavu. Ale nevykládejte si to tak, že nebudete muset vůbec nic splácet. Skutečnost je taková, že většina bank bude požadovat nadále splácení úroků, odložené budete mít jen splátky jistiny. Takže rodinný rozpočet bude stále zatížen určitou splátkou, i když nižší, než byla ta původní.

„Snížení splátky závisí na konkrétní domluvě s bankou. Největší možnost snížení je právě ta, že klient splácí pouze úroky, ale ne jistinu. Snížení splátek lze také docílit prodloužením doby splatnosti úvěru,“ zpřesňuje Jan Lener z finanční společnosti Broker Consulting.

Po uplynutí doby fixace máte možnost domluvit si s bankou prodloužení splatnosti hypotéky.

Mějte na zřeteli, že banka nemusí vyjít vstříc každému a že upřednostňuje jedince, co s ní jednají včas. Chybou je, když vás začne kontaktovat sama banka, že nesplácíte. „To vám vezme prostor pro vyjednávání,“ zvažuje strategické hledisko Lener.

Právě v obtížnějších situacích oceníte kvalitního finančního poradce, který by vás měl provázet už od samého začátku, tj. již při uzavírání smlouvy. Finančního poradce byste měli volit stejně odpovědně, jako vybíráte nemovitost nebo bankovní ústav, protože ten vás potom převede přes možná úskalí s nejmenšími ztrátami.

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting.

Moje přítelkyně složila zálohu 100 000 Kč na koupi bytu v osobním vlastnictví. Cena bytu je výhodná (850 000 Kč). Pokud to dobře chápeme, prodej bytu je řízen bankou a realitka prodej zprostředkovává (původní majitel zřejmě neplatil splátky hypotéky). Přítelkyně má v plánu byt financovat částečně hotově (200 000 Kč) a na část si vzít hypotéku (650 000 Kč). Její měsíční příjem je cca 17-18 tis. Kč hrubého, je svobodná a bezdětná. Chce se do bytu nastěhovat, trochu ho poopravit a do roka se ho bude snažit prodat se ziskem cca 250 000 Kč. Pak by doplatila hypotéku a zisk by použila na jiné, dražší bydlení (vzala by si další hypotéku), aby nemusela platit daň z příjmu. Cílem je touto cestou bydlet v kvalitnějším a dražším bytě. Je tento plán realizovatelný? Na co nesmí zapomenout, co se týče času atd.? Jak zajistit, aby nemusela při jednorázovém splacení hypotéky bance platit sankci?
Podle informací, které uvádíte, se s největší pravděpodobností jedná o prodej bytu, který je zastavený bankou (současný majitel má na bytě zástavní právo, zřejmě z důvodu, že realizoval koupi právě úvěrem). Majitel má zájem byt prodat (důvod nehraje zásadní roli), což je důležité. Zřejmě se nejedná o pokyn banky, ale stále ještě o pokyn majitele bytu. V případě, že by se majitel dostal do problémů se splácením, banka by byt prodala v dražbě a poté by to nešlo řešit hypotékou (koupě v dražbě). Příčin může být celá řada.
Uvádíte, že je kupní cena výhodná. Obvykle daň z převodu nemovitosti platí prodávající, jakmile ji ale neuhradí, padá tato povinnost automaticky na kupujícího. A zároveň se platí 3 % z kupní ceny či výše odhadu (bere se v potaz větší z obou hodnot).
Pokud by si vaše přítelkyně vzala hypotéku s ročním fixním obdobím, aby mohla byt za rok prodat, pohybovala by se úroková sazba kolem 4,39 % p. a. a měsíční splátka, včetně vedení úvěrového účtu, cca 3400 Kč (v případě, že bude doba splatnosti 30 let). Úrokové sazby u jednoletých fixů jsou na trhu obvykle vyšší než tříleté či pětileté. Za rok tedy zaplatí 40 800 Kč na splátkách bance. Vzhledem k tomu, že se zpočátku splácí zejména úroky a téměř se neumořuje jistina hypotéky, bude dluh po uplynutí prvního roku ještě 640 000 Kč.
Dále uvádíte, že máte v plánu byt poopravit a se ziskem prodat. Otázkou je, co znamená slovo poopravit a kolik do toho plánujete vložit vlastních prostředků. Hodnota nemovitosti obvykle nenarůstá lineárně v porovnání s výší rekonstrukce. Důležité je, co by se opravovalo. Více byt získává na hodnotě rekonstrukcí domu než bytu (plastová okna, zateplení, nová střecha, …).
Na misky vah si tedy dejte platbu daně z převodu nemovitosti + zaplacené úroky za 1 rok na splátkách + fakt, že vkládáte svých vlastních 200 000 Kč, které mohou po danou dobu pracovat někde pro vás a na stranu druhou prodej bytu se ziskem. Dále je potřeba zohlednit prodejnost dané nemovitosti v krátkém časovém horizontu (musíte vše stihnout nejpozději k datu fixu, najít odpovídajícího zájemce), což bývá v současnosti velký problém. Likviditu mají nemovitosti velmi nízkou.
Vaše uvažování se mi velmi líbí. Doporučuji vám sejít se s nezávislým finančním konzultantem, aby byl celý postup správně sladěný a vyšel vás na co nejméně peněz a v rámci finančního plánu byl právě tento čin optimálním řešením.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.