Úhrada za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu jako taková je akceptovatelným předmětem hypotečního úvěru, jenže družstevním bytem nelze ručit, a to je stále u bank docela problém. Při koupi družstevního bytu má žadatel o úvěr dvě možnosti. Jednou z nich je zástava jiné nemovitosti, tuto možnost má ovšem pouhý zlomek žadatelů, čehož jsou si vědomy i banky, a proto některé z nich připouštějí i druhé řešení, kterým je tzv. předhypoteční úvěr. O co se jedná?

Jedná se o speciální typ úvěru, jehož splatnost je mezi jedním až dvěma roky, a který nevyžaduje zástavu nemovitosti, kdy je na konci své splatnosti tento úvěr splacen řádným hypotečním úvěrem. Co je nutné pro získání tohoto úvěru udělat? Kromě standardních požadavků na bonitu klienta je podmínkou pro získání předhypotečního úvěru písemné potvrzení ze strany bytového družstva o tom, že družstevní byt bude do předem určeného data (12 – 24 měsíců) převeden do osobního vlastnictví, a bude jej tedy již možné zastavit.

„Nutno ovšem podotknout, že v zájmu klienta je to, aby byla splatnost předhypotečního úvěru co možná nejkratší. Kvůli neexistenci zástavy je pro banku tento typ úvěru podstatně rizikovější než standardní hypoteční úvěr, daní za to je pak vyšší úroková sazba,“ upozorňuje Petr Rozkošný z poradenské společnosti Broker Consulting.

Až čtvrtina z vlastní kapsy

U předhypotečního úvěru navíc klient splácí pouze úroky z dlužné částky. Pokud si tedy půjčíte třeba jeden milión korun u předhypotečního úvěru se splatností 24 měsíců, budete i po dvou letech, kdy bude tento předhypoteční úvěr jednorázově splacen řádným hypotečním úvěrem, dlužit stále celý milión. Proto se tedy opravdu snažte s bytovým družstvem vyjednat co možná nejrychlejší převod nemovitosti do osobního vlastnictví.

Předhypoteční úvěr však ještě není na českém hypotečním trhu standardem, nenabízí jej všechny banky, a když už, tak třeba jen do 75 % zástavní hodnoty nemovitosti, což znamená, že v tomto případě musíte složit finanční prostředky ve výši 25 % zástavní hodnoty nemovitosti z vlastní kapsy. Pokud tedy zvažujete koupi družstevního bytu, určitě svůj záměr konzultujte s nezávislým hypotečním specialistou, ten je schopen vám vybrat správný předhypoteční úvěr co se jeho splatnosti i úrokové sazby týče.

Na vaše dotazy odpovídá finanční konzultantka Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting, specialisty na plánování osobních financí.

V článku o hypotékách se zmiňujete o čerpání hypotéky v kombinaci s investičním životním pojištěním nebo s podílovými fondy. Můžete prosím k této věci napsat více?

Princip klasické anuitní hypotéky většina lidí zná. Klient splácí bance měsíčně pravidelnou částku, která se skládá z úmoru a úroku. Zpočátku je podíl úroku na celkové splátce značný, teprve faktor času hraje do karet umořování hypotéky jako dluhu samotného.

Kombinace hypotéky a investičního životního pojištění, resp. investic do otevřených podílových fondů, funguje na základě dohody mezi bankou a pojišťovnou, resp. investiční společností. Dlužník pak platí bance po celou dobu jen úroky z celé vyčerpané částky a jistinu zhodnocuje díky pravidelným vkladům ve speciálním programu fondu, s nímž banka spolupracuje.

Cílem je, aby výnos z investované části vytvořil finanční rezervu, ze které bude splacena jistina hypotéky, a navíc něco zbude „na přilepšenou“, v ideálním případě v řádech stovek tisíc korun. Pokud fondy budou hospodařit s větším ziskem, než kolik činí úroky z hypotečního úvěru, což je pravděpodobné, vyjde hypotéka klienta ve finále levněji. Tento typ financování bydlení ale není pro každého. Pravidelné investice mohou mít v horizontu např. 25 let průměrný výnos 5-10 % p.a.. Je ale nutné podotknout, že jde jen o pravděpodobný odhad zhodnocení, který není garantován a vždy existuje určité riziko, že vložené prostředky zhodnoceny nebudou. S tím je třeba počítat. Na druhou stranu je ale klient při nepříznivém trendu vývoje fondu v závěru splácení včas upozorněn na riziko nedostatečné výše úspor na umoření jistiny a v takovém případě lze přejít na anuitní splácení.

Pro majitele hypoték, kteří se dokážou s tímto rizikem smířit, nabízí tzv. kombinované hypotéky velmi zajímavou možnost, jak na splátkách úvěru výrazně ušetřit. Pro konzervativní typy lidí, kteří nemají s fungováním finančních trhů zkušenosti a krátkodobé výkyvy hodnot cenných papírů jim nahánějí hrůzu, bude lepší se držet tradičního anuitního splácení. To sice pravděpodobně vyjde dráž, ale budou při něm vždy přesně vědět, na čem jsou.

Ráda bych se informovala, zda existuje půjčka na bydlení bez potřeby vlastních prostředků. S manželem si od loňského roku spoříme stavební spoření, ale dosud tam nemáme takovou hotovost, aby nám dali úvěr na bydlení ve výši, kterou potřebujeme. Museli bychom vložit určitou hotovost na účet (100 tisíc Kč), kterou bohužel nemáme, poté koupili pozemek bez ručení majetkem a následně si vzali úvěr na stavbu domu a začali ručit koupeným pozemkem. Ještě by mě zajímalo, když si vezmu úvěr s fixací zhruba na 5 let, co se stane po uplynutí této doby, zda se navýší splátka úvěru, nebo jen prodlouží doba splácení v závislosti na výši úrokové sazby?

Naštěstí je na trhu celá řada bank a stavebních spořitelen, které umí řešit financování bydlení jako takové, proto, když jedna financování koupě pozemku a následnou výstavbu rodinného domu bez vlastních prostředků (tzn. 100% hypotéku) neumí, jsou na trhu jiné instituce, které si s tím poradí.

V současnosti není problém řešit Vámi požadovaný účel 100% hypotékou, banka by zafinancovala celou kupní cenu pozemku a poté byste mohli začít stavět. Tam jen pozor, u výstavby nemovitosti banka uvolní první prostředky až poté, kdy se může rozestavěná nemovitost vložit do katastru nemovitostí. Poté Vám prostavěné peníze proplatí. Co to pro Vás znamená? Potřebujete prostředky na rozestavění nemovitosti, a to na časový horizont, který je roven počátku stavby a vkladu do katastru nemovitostí. Klientům v takovém případě doporučujeme využití vlastních rezerv či půjčku od příbuzných nebo známých. Obvykle to bývá na 2 – 3 měsíce, než banka peníze proplatí.

Fixní období znamená, že má klient po tuto dobu garantovanou úrokovou sazbu. Po uplynutí fixního období dostane od své banky nabídku nových úrokových sazeb. Pokud jsou sazby totožné, jako měl doposud, výše splátky se nemění. Ve chvíli, kdy jsou nové úrokové sazby vyšší, může klient přejít k jakékoliv jiné bance či stavební spořitelně, která má momentální nabídku výhodnější, a to k datu svého fixu bez sankce.

Proto je vždy důležité hlídat si datum fixního období a ideálně 3 měsíce předem se o situaci na trhu začít zajímat. Dobré je spolupracovat s nezávislým hypotečním specialistou, který Vám termín fixního období pohlídá a připraví optimální návrhy řešení, taktéž pomůže a poradí s veškerou komunikací u finančních institucí, popř. s potřebnou administrativou.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.