V Praze klesly podle poradenské společnosti King Sturge ceny za poslední dva roky v průměru o 10–15 % u nových bytů a zhruba o 15–20 % u těch starších. Navzdory citelnému snížení cen se však na konci roku 2010 v Praze nabízelo téměř 9000 volných bytových jednotek, z toho patnáct set jich nese kolaudační razítko z roku 2009 a dříve.

Tyto byty jsou za současné ceny neprodejné, nicméně developeři ani za nimi stojící banky situaci neřeší, a to přesto, že hodnota bytů klesá, banky na ně musejí vytvářet opravné položky a hodnota jejich portfolia se snižuje. Nabízí se proto otázka, co je důvodem nečinnosti bank?

Banky prodávat nechtějí

Důvodů je víc. U nás proti anglosaskému systému neexistuje zákon o propadnutí majetku bance. Developer dluží bance peníze a ručí svou nemovitostí, ale banka musí svoji zástavu nejprve nějakým způsobem zobchodovat. V anglosaském systému bankovnictví propadne nemovitost přímo do majetku banky a ta ji se ziskem nebo se ztrátou prodá. U nás tomu tak není a nemovitost může prodat buď dobrovolně (se souhlasem banky) vlastník, anebo ji prodá v dražbě exekutor, ale až na základě soudního rozhodnutí. V praxi tak trvá dva tři roky, než banka zástavu zobchoduje a po celou tu dobu na ni musí vytvářet opravné položky.

„Banky navíc neumějí a ani nechtějí prodávat nemovitosti, proto raději volí variantu pomoci developerům překlenout složité období a úvěr jim prodlouží,“ říká výkonný ředitel Realitní společnosti České spořitelny (RSČS) Milan Pitín.

Skulina na trhu

Přes ztížené podmínky hledají developeři neúnavně další cesty, jak oslovit nové potenciální zájemce o moderní bydlení. A zdá se, že je našli. Jsou to především živnostníci, kteří se „optimalizací“ svých daní nekvalifikují pro udělení hypotéky, protože nemohou bance prokázat dostatečný příjem. Další kategorii „postižených“ tvoří lidé s nepravidelnými příjmy, zástupci svobodných povolání, ale i ti, kdo v minulosti nestihli včas zaplatit nějakou splátku na poskytnutý úvěr anebo se z jiných důvodů dostali na černou listinu „hříšníků“ a kterým banka odmítá půjčit peníze. To však neznamená, že by tito lidé neměli dostatek disponibilních finančních prostředků na nákup bytu. Především je má oslovit nabídka opětovného návratu družstevního bydlení.

„Družstevní bydlení, které má v České republice dlouholetou tradici, je vhodnou alternativou pro ty, kdo z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku. Řada lidí v důsledku nepravidelných příjmů ze svých profesí neplní parametry pro poskytnutí hypotéky. Tito lidé ale přitom disponují dostatkem peněz, aby mohli zaplatit anuitu do družstva a dále pravidelně spláceli,“ upozorňuje obchodní ředitel RSČS Miloš Červenka.

O úvěr žádá družstvo

Výhodou koupě bytu do družstevního vlastnictví je to, že klientem banky a žadatelem o úvěr není nájemník bytu, ale bytové družstvo. Družstevník tak nemusí prokazovat příjem, složí jen třetinu ceny bytu a zbytek uhradí formou měsíčních splátek družstvu.

Na českém realitním trhu existuje již několik příkladů obnovené družstevní výstavby. Největší české bytové družstvo SBD Pokrok se pustilo ve spolupráci s developerskou společností Trigema do výstavby bytového projektu Písková v pražských Modřanech. „Cílem projektu je zajistit jeho budoucím obyvatelům kvalitní bydlení za dosažitelnou cenu. Díky družstevnímu vlastnictví jsou tyto byty totiž dostupné i pro ty, kteří z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku,“ říká Vladimír Kremel, jednatel realitní společnosti Bydlíte.cz, která projekt Písková prodává.

Také jedno z největších pražských bytových družstev Stavbař počítá podle slov předsedy Františka Sojky s novou výstavbou. Družstva dnes podle něj těží i z toho, že někteří developeři nejsou kvůli problémům s financováním schopni své projekty dokončit. „Od roku 1994 jsme prakticky nerealizovali vůbec žádnou novou výstavbu, nyní ale připravujeme hned dva projekty. Oba nám byly nabídnuty menšími developery, kteří je nebyli schopni financovat,“ říká Sojka.

Developer bytového projektu Brněnská pole přišel s nabídkou prodeje bytů jak do osobního, tak družstevního vlastnictví. Výsledek firmu překvapil. „Zájem o družstevní byty je ve třetí etapě projektu ve Šlapanicích dvojnásobně vyšší než o byty do osobního vlastnictví. Pro klienty je to zajímavá forma financování,“ uvedl jednatel společnosti Brněnská pole Invest Vlastislav Sedlář.

Hlavním trendem vlastnické bydlení

Družstevní výstavba se podle Milana Pitína nesporně stává zajímavou alternativou klasickému osobnímu vlastnictví nemovitosti. Přitom bezpečnost investice do bydlení prostřednictvím družstev je tradičně vysoká. Členové představenstva za své jednání ručí svým majetkem a kontrolní činnost vykonávaná buď komisí, nebo členskou schůzí zajišťuje účinnou ochranu před nežádoucím jednáním. V případě, že družstevník přestane byt splácet, družstvo ho může vyloučit, vystěhovat a jeho podíl prodat jinému zájemci.

Na otázku zda družstevní výstavba může být po dalším očekávaném propadu realitního trhu v souvislosti se zvýšením DPH pro developery jedním z receptů, jak se dál udržet na trhu, Milan Pitín odpovídá: „Určitě ano, ale vždy to bude menšina proti klasickým developerským projektům.“