Pořízení nemovitosti mohou i starší lidé financovat pomocí hypotéky nebo stavebního spoření. Je však třeba počítat s tím, že banky umožňují splatnost maximálně do 70 let věku žadatele.

V padesáti letech proto od banky získáte hypotéku se splatností maximálně na 20 let a s každým dalším rokem se splatnost zkracuje. „S kratší splatností se samozřejmě zvyšuje měsíční splátka. Proto je třeba vždy dobře zvážit, zda bude pro vás hypotéka únosná i za 5, 10 nebo více let, kdy vaše příjmy pravděpodobně výrazně klesnou oproti současnosti“, říká Jan Lener z Broker Consulting.

Předčasné splacení hypotéky

Některé banky na českém trhu umožňují v případě mladšího spolužadatele přihlédnout k jeho věku. Vždy ale v těchto případech důkladně zkoumají jeho bonitu a zpravidla vyžadují, aby svými příjmy dosáhl alespoň na polovinu měsíční splátky i bez účasti staršího ze žadatelů.

Pokud plánujete hypotéku za určitou dobu splatit například penězi z prodeje jiné nemovitosti, dobře zvažte délku fixace. V termínu výročí fixace je možné provést mimořádnou splátku bez jakýchkoliv sankcí. Mimo tento termín však úplné nebo částečné splacení vyjde draho.

Plusy a mínusy úvěru ze "stavebka"

Úvěr ze stavebního spoření může být v některých situacích pro starší lidi ještě vhodnějším řešením. Jednou z jeho výhod je to, že většina stavebních spořitelen má věkovovou hranici splatnosti stanovenu na 75 let, výjimečně i do 78.

Další výhodou je možnost ve většině stavebních spořitelen splatit úvěr bez sankcí i dříve. Úvěr ze stavebního spoření se ovšem zpravidla poskytuje maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti. Pokud nemáte k dispozici vlastní finance na koupi nemovitosti, s tímto typem úvěru nevystačíte.

Na vaše dotazy odpovídali Linda Fejtková a Radek Králíček ze společnosti Broker Consulting.

Prosím o radu v situaci, kdy 56letý muž vlastnící rozsáhlou nemovitost v okrese Litoměřice, má zájem o nemovitost v okolí Ústí nad Labem (z důvodu dojíždění do zaměstnání) v podobné cenové relaci. Jelikož mu do odchodu do důchodu zbývá 7 let, je velká pravděpodobnost, že nedosáhne na podmínky hypotečních bank. Jaké má možnosti pro získání finančních prostředků na koupi nové nemovitosti, přičemž po prodeji své nemovitosti by uhradil veškeré finanční závazky. Je možné u nějakého peněžního domu splatit své závazky bez úroků, popř. bez sankcí za předčasné splacení?

Banky při poskytování úvěrů umožňují splatnost maximálně do 70 let věku. Na tuto věkovou hranici nemá vliv, že půjdete dříve do důchodu. U stavebních spořitelen je věková hranice splatnosti dokonce 75 let, proto v tomto případě může být vhodnější řešit situaci přes stavební spoření.

To, že hodláte po prodeji nemovitosti uhradit své závazky, nebude banku v momentě poskytnutí hypotéky příliš zajímat. Fakt, že vlastníte druhou nemovitost vám ovšem může pomoci při posuzování bonity, pokud banka bude počítat s příjmy z pronájmu této nemovitosti. Tyto příjmy by se v poměru např. 50 % přičetly při posuzování vaší bonity k vaším stávajícím příjmům, což by mohlo zvýšit vaše šance na získání úvěru.

Pokud plánujete hypotéku splatit mimořádnou splátkou, až dojde k prodeji nemovitosti v Litoměřicích, sjednejte si hypotéku s krátkou fixací, například jeden rok. V období výročí fixace budete mít možnost úvěr splatit bez jakýchkoliv sankcí, bez ohledu na to, zda půjde o splacení úplné nebo částečné. V případě úvěru ze stavebního spoření je ve většině stavebních spořitelen možné úvěr splatit bez sankcí i dříve.

Na konci září mi končí doba platnosti úrokové sazby hypotečního úvěru. Jelikož odjíždím na určitou dobu do ciziny a též jsem uvažoval o refinancování, požádal jsem již nyní svoji banku o sdělení úrokové sazby na další období, abych mohl případně kontaktovat jiné bankovní domy. Bylo mi však sděleno, že tuto informaci v předstihu neposkytují, že úrokovou míru vlastně ještě ani nevědí a že budu informován dopisem cca 5 týdnů před skončením platnosti stávající sazby. Chová se banka korektně? Nyní je cca 8 týdnů před koncem platnosti úrokové sazby. Je možné že banka ještě nezná úrokovou míru na konec září?

Banky se často ke svým klientům před koncem fixace nechovají příliš korektně. U vás se ale jedná o lepší případ. Znát novou úrokovou sazbu pět týdnů před koncem období dává možnost vyřídit refinancování u jiné banky. Ve vaší situaci lze doporučit i opačný postup, a sice „zatlačit“ na banku již teď konkurenční nabídkou od jiného ústavu a zároveň podat žádost o předčasné splacení hypotéky k datu fixace. Je velmi pravděpodobné, že banka na tuto žádost bude velmi rychle reagovat. Toto vyjádření pro banku vás nezavazuje refinancování uskutečnit. Banky často spoléhají na to, že klienti nejsou informováni a nechají si tuto jejich „hru na schovávanou“ líbit.

Nyní k další části vaší otázky - zda banka skutečně nezná úrokovou míru na další měsíc. Banky plánují s předstihem, takže jistě mají představu, jaké budou jejich úrokové sazby i za dva měsíce. Je to opět ale součástí jejich strategie, to znamená, že nechtějí příliš brzy přiznat barvu. Také si nechávají zadní vrátka pro případ, že by ČNB nečekaně zvýšila úrokové sazby, protože vše se odvíjí od stavu ekonomiky v České republice. Lepší informace a podmínky od bank získáte v případě, že refinancování budete řešit prostřednictvím nezávislých finančních poradců. Ti dokáží s bankami díky dlouhodobé spolupráci vyjednat příznivější úrokové sazby a poradí vám, zda je výhodnější u stávající banky zůstat, nebo refinancovat.

Mám uzavřenou smlouvu na stavební spoření ještě za starých podmínek (tj. státní podpora 4 500 Kč plus úrokové zvýhodnění 1 %). Pokud budou schváleny změny, tak jak jsou navrhovány (tzn. daň na státní podporu 50 % a 15% daň na úroky), smlouvu budu vybírat v roce 2011 po účinnosti těchto změn. Zajímalo by mě, zda mi budou daněny úroky všechny od počátku spoření nebo jen úroky připsané od roku 2011 po účinnosti zákona a státní podpora se bude danit 50 % také jen ta připsaná v roce 2011 nebo všechny od počátku stavebního spoření.

Na váš dotaz v tuto chvíli bohužel není možné dát jednoznačnou odpověď. Návrhy změn umožňují více variant a záleží na tom, která z nich se skutečně prosadí. Podle názoru hypotečních specialistů by neměly být výnosy zdaněny zpětně, ale jen za rok 2011 a dále. Jedná se ale jen o názor, nikoliv o platnou legislativní změnu. Snížení se bude s nejvyšší pravděpodobností týkat až státní podpory za rok 2011 a státních podpor v dalších letech. Jeden z návrhů počítá s tím, že pokud klient stavební spořitelny vypoví smlouvu v roce 2011, bude mu ještě připsána státní podpora za rok 2011 v původní výši. V žádném případě by nemělo dojít k snižování státních podpor zpětně, tedy již připsaných. Toto je i váš případ. Co se týká zdanění úroků, nezbývá nám nic jiného, než počkat na znění nového zákona.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.