V okamžiku, kdy s developerskou společností uzavřete smlouvu, možná ještě nejsou vybudovány ani základy stavby. Projekty se často plánují na několik let dopředu a do té doby v podstatě ještě nemovitost, kterou kupujete, neexistuje. Proto ani není možné použít ji jako záruku při žádosti o bankovní úvěr. Poskytnutí hypotečního úvěru ale není podmíněno zastavením právě té nemovitosti, jejíž pořízení chcete financovat. Může jít o jakoukoliv nemovitost na území ČR a jejím majitelem může být i třetí osoba.

Lidí, kteří budou ochotni vám poskytnout svůj dům jako zástavu vaší hypotéky, asi mnoho nenajdete. Tato praxe je použitelná většinou jen v případě rodinných příslušníků – např. rodičů, kteří dětem dočasně poskytnou záruku svým bytem. Až bude stavba dokončena a zkolaudována, bude možné zastavenou nemovitost (byt rodičů) vyměnit za novostavbu, která již bude vlastnictvím žadatelů o úvěr.

Předhypoteční úvěr

Další možností financování developerských projektů může být tzv. předhypoteční úvěr. Jedná se o bankovní produkt určený právě pro případy, kdy je jisté, že se v budoucnu klient stane majitelem nemovitosti, kterou momentálně nelze použít jako záruku. Úročení je zde vyšší než u běžných hypoték. V momentě, kdy bude hotový byt zapsán v katastru nemovitostí jako majetek klienta, přejde předhypoteční úvěr v běžnou hypotéku ručenou nemovitostí.

Může se stát, že vám developerská společnost zajistí v konkrétní bance i potřebné služby, které umožní rozestavěný projekt financovat (např. zmíněný předhypoteční úvěr). Mezi bankou a developerem tak budou předem domluveny všechny podmínky a vám to může ušetřit starosti se zajišťováním úvěru. Pokud však budete financování zařizovat sami, pravděpodobně se neobejdete bez pomoci finančních konzultantů.

Mám nabídku koupit si byt do osobního vlastnictví za cenu 900 000 Kč a nevím, zda je výhodnější vzít si hypotéku v celkové částce nebo úvěr na bydlení ve výši 500 000 Kč a k tomu si půjčit 400 000 Kč od známého, který bude vyžadovat nižší úrok než v bance. Co je pro mne výhodnější, hypotéka či úvěr?

Hypotéka poskytnutá na celou výši ceny bytu bude mít možná vyšší úročení, než když zkombinujete např. překlenovací úvěr ze stavebního spoření v částce do 300 tis. Kč (lze získat s jedním ručitelem nebo v kombinaci při 10% akontaci i bez ručitele) s hypotečním úvěrem na zbývající část kupní ceny.

Při posuzování, co je výhodnější, je třeba vzít v úvahu i snížení daňového odpočtu zaplacených úroků z poskytnutého bankovního úvěru a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Při zohlednění tohoto zvýhodnění se dostáváte na konečný reálný úrok do 5 % p. a.

Otázkou je, s jakým úrokem vám poskytne půjčku váš známý, neboť zaplacený úrok ze soukromé půjčky nelze použít pro snížení daňového základu. Jako hranici toho, pro kterou půjčku se rozhodnout, bych považovala neměnný úrok u soukromé půjčky do 4,5 % p. a. Jak bude chtít známý půjčku od vás zajistit? A jakou splatnost nabízí?

Doporučuji vám v každém případě řešit pořízení bytu v souladu s komplexním plánem vaší finanční budoucnosti. Kromě nezbytného pojištění bytu je třeba řešit i zajištění vašeho příjmu pro případ jeho možného snížení – ať již z důvodu nemoci, změny nebo ztráty zaměstnání nebo i vážného poškození zdraví, které nikdy nelze v budoucnu předem s určitostí vyloučit.

Kvalitní finanční plán vám určí potřebné zajištění v nezbytně nutné míře a zároveň posoudí tok financí nejen pro aktuální potřebu pořízení bydlení, ale i pro další budoucí životní potřeby a cíle.

Mám dotaz na možné přeúvěrování hypotéky. Jedná se o hypotéku, kde jsme čerpali cca 80% úvěr a měli bychom mít lepší úrokovou sazbu, než je tomu u hypotéky 100%. Úroková sazba je 5,14 % p. a. Splátky hypotéky pro nás dost vysoké. Je možné refinancovat hypotéku u jiné banky (v období, kdy bude končit fixace), pokud by mi nabídli nižší úrokovou sazbu pro hypotéku na 80 % hodnoty nemovitosti? Platí výhoda nižšího úroku i u jiné banky nebo jiná banka posuzuje hypotéku po refinancování jako hypotéku 100%? Kupní cena bytu je 2 330 000 Kč; odhadní cena je 2 600 000 Kč.

Z pohledu momentální situace na finančním trhu lze úrokovou sazbu ve výši 5,14 % p.a. považovat za výhodnou. Otázkou samozřejmě je, jaká bude nabídka úrokové sazby od vaší banky v době konce fixace sazby. Doporučuji vám cca 2 až 3 měsíce před uplynutím termínu konce fixace zjistit, za jakých podmínek by bylo možné váš úvěr refinancovat. Novou nabídku od své banky obdržíte ve lhůtě přibližně jeden měsíc před výročím fixace. V této chvíli můžete ihned porovnat, zda by v jiné bance byly pro vás zajímavější podmínky, nebo také se svou bankou začít vyjednávat o nižším úroku.

Pokud vás splátky hypotéky zatěžují, pak v rámci refinancování můžete sjednat delší období splatnosti úvěru, a tím i nižší splátku. Dá se předpokládat, že i nová hypotéka bude mít úrokovou sazbu pro hypotéky do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Záleží však na aktuálním zůstatku stávajícího hypotečního úvěru a dnešním tržním ocenění nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že jsou splátky pro vás vysoké, vám doporučuji řešit vaši finanční situaci komplexně. Vhodným řešením pro vás nemusí být jen prodloužení splatnosti hypotečního úvěru, ale i celková optimalizace výdajů. Kvalitní finanční plán vám v celé situaci může hodně pomoci.

Na vaše dotazy odpovídala Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.