Financování nákupů nemovitostí hypotékami v poslední době klesá. Myslíte si, že tomuto produktu může zvonit hrana?

Došlo pouze ke zpomalení tempa nárůstu nových hypoték na trhu. Média obvykle stále dokola porovnávají neuvěřitelně úspěšný rok 2007 s letoškem. Z toho však vzniká velmi zavádějící výsledek. Loňský rok byl výjimečný jak vrcholící stavební euforií, tak i snahou nakoupit nemovitosti s nižší sazbou DPH.

Když ale porovnáte letošní prodeje s rokem 2006, který je rovněž považován za velmi úspěšný, tak se za tři čtvrtletí letošního roku na trhu prodalo o čtvrtinu více hypoték než za stejné období roku 2006.

Takže věříte, že hypotéky zůstanou důležitým zdrojem financování nemovitostí?

Víc než jen to, jejich význam ještě výrazně naroste. Nemyslím si, že se vrátíme do tak horečného rozvoje hypotečního financování jako v roce 2007, nárůsty budou umírněnější.

Růstový potenciál na českém trhu ale stále nepochybně je. V porovnání s jinými zeměmi EU je u nás hypoték málo. Hypotéku má necelých devět procent domácností, což je výrazně méně než průměr starých zemí EU.

I když vzhledem ke struktuře bytového fondu u nás asi nikdy nedosáhneme na takovou míru využití hypotečního financování jako v Nizozemsku nebo ve Velké Británii, kde má hypotéku v podstatě každý, tak máme velké rezervy i proti více konzervativním zemím, jako jsou Německo, Itálie či Řecko.

V poslední době jsou sazby hypoték trochu jako na houpačce. Jak to ovlivňuje jejich dostupnost?

Hypotéky jsou dnes dražší než před rokem. To je logická reakce jak na vývoj ceny peněz na trhu, tak na vnímání rizik bankami v období hospodářského útlumu. Částečně to mohlo omezit apetit určité skupiny klientů vzít si hypotéku.

A mohlo by to též mírně rozšířit řady zájemců, kteří na hypotéku vzhledem k výši svých příjmů nedosáhnou. Ale byl bych velmi opatrný v hodnocení, jak dramatický dopad to má na poptávku. Je otázka, do jaké míry se jedná pouze o psychologický problém a do jaké míry je to problém skutečný.

Sazby hypoték v Česku totiž stále patří mezi nejnižší v EU. Nemyslím si proto, že dnešní úrokové sazby nějak zásadně omezují dostupnost hypoték pro běžné zákazníky.

Ceny nemovitostí začínají leckde klesat, developeři již zlevňují i v Praze. Vyplatí se podle vás tedy s koupí nemovitosti počkat?

Nejsem jasnovidec, zde mohu pouze vyjádřit svůj čistě osobní názor. K určité cenové korekci určitě dojde, částečně už dochází. Ale na nějaký plošný pokles bych rozhodně nespoléhal. Myslím, že trh jen lépe ocení kvalitu. Kvalitu lokality, provedení, řešení.

Domnívat se, že kvalitní nemovitosti na dobrých místech po celé republice zlevní, je naivní. Co se týče developerských projektů, žádné velké zlevňování zatím neregistruji. Jistě, některé projekty opticky zlevnily a média prezentovala, že zlevňuje vše.

Ale to je, myslím, jen oprava cenotvorby některých developerů, která byla od začátku nesmyslná a dá se popsat jako přání otcem myšlenky. I u nových projektů věřím, že trh bude více diferencovat kvalitní a promyšlené projekty před masovou nevýraznou výstavbou průměrného provedení.

Developeři si ale nyní stěžují na banky, že je odmítají financovat tak jako dřív. Co vy na to?

I přes mé mírně optimistické předpovědi zůstává faktem, že hospodářský útlum se výrazně projeví nebo se již projevil v rezidenční výstavbě. To, že banky reagují důkladnějším výběrem projektů, které chtějí financovat, je přece velmi logické rozhodnutí.

Projevuje se to hlavně tím, že banky požadují po developerech vyšší míru spolufinancování. I zde krize provede určitou korekci. Z té vyjdou úspěšně ti developeři, kteří jsou dobře kapitálově vybavení, a hlavně ti, kteří mají atraktivní a kvalitní projekty. Může to znít cynicky, ale je to veskrze dobrá zpráva pro celý trh.