Jak zjistíme, co všechno cena obsahuje? „Porovnáním několika projektů, protože udávaná cena vychází z toho, co daný developer zahrnuje do výměry. Jednotková cena tak kupujícímu určitě neřekne, co všechno za uvedenou cenu dostává,“ připomíná Chaloupka.

Když metr není metr

Další důležitou informací je počet místností a výměra bytu. Ani zde však klient nemusí vědět, na čem je, protože i čtvereční metr může mít různou velikost, v závislosti na tom, zda se do výměry započítává tloušťka zdí a příček. Jak se v tom vyznat?

Opět srovnáním, protože dnes bohužel neexistuje jednotná metodika nebo předpis, jak by developer měl postupovat. Je to velice individuální. Někdo započítává pouze užitnou plochu bytu, jiný celkovou plochu včetně plochy pod příčkami, ale důležité je i příslušenství bytu, ať jsou to balkóny, terasy, sklep, komory či předzahrádky.

„Výsledné srovnání celkové ceny s veškerým příslušenstvím a porovnání konkrétní bytové jednotky s jinou srovnatelnou jednotkou je jedinou možností, jak získat reálný přehled o celkové ceně,“ zdůrazňuje Přemysl Chaloupka.

Srovnávací tabulky metodiky výpočtu ceny bytů u vybraných lokalit v Praze najdete ZDE

Balkóny a terasy

Jak započítávají developeři balkóny a terasy a kam spadá sklep? Odpověď zase není jednoznačná. Někdo počítá polovinu, jiný celou plochu a další je nezapočítává vůbec a prezentuje to jako bonus k dané bytové jednotce, protože ne každý byt má balkón nebo terasu.

Nejčastěji se však jejich plochy započítávají jednou polovinou anebo poloviční jednotkovou cenou, což vyjde nastejno. U sklepů je to obdobné. Někdo započítává plnou výměru plochy, jiný redukovanou část o 30–50 %. Vždycky se tak musíme ptát, kolik stojí celkový produkt, tedy byt s balkónem, terasou, garáží nebo garážovým stáním.

„U garážových stání se navíc může lišit daň z přidané hodnoty, proto bych doporučil kupujícímu, aby si pozorně ve smlouvě přečetl, co přesně je předmětem prodeje a jaká daň z přidané hodnoty bude ke garážovému stání účtována.

Je-li garáž samostatná, určitě tam bude devatenáctiprocentní daň z přidané hodnoty. Pokud je vedena jako součást příslušenství bytu, lze aplikovat sníženou sazbu daně za předpokladu, že jde o byt sociální kategorie do 120 metrů čtverečních,“ upozorňuje Přemysl Chaloupka.

Ceny za metr čtvereční bytové plochy se v témže domě mohou lišit i v závislosti na poschodí. Jak velkou roli poschodí hraje?

Za pohled z patra se platí

Kolísání ceny bytu s měnícím se podlažím se podle Chaloupky liší projekt od projektu. Je to dáno okolní zástavbou v dané lokalitě a výhledem. Nemusí být pravidlem, že čím vyšší poschodí, tím vyšší jednotková cena. Existují naopak projekty, kde takzvané seniorské bydlení – byty v přízemí – mají stejnou nebo i vyšší cenu než byty ve vyšším podlaží, protože jde o poptávaný produkt.

Obecně ale u většiny projektů roste cena bytu s výškou podlaží především díky možnosti oslunění, výhledu a celkově větší světlosti těchto bytů.
Na druhou stranu jsou projekty, kde je nejvyšší podlaží cenově redukováno, protože využitelnost posledních podlaží je v podkrovních nebo mezonetových bytech omezená v důsledku zešikmení stěn nebo kvůli internímu schodišti.

Subjektivní pocity

Vedle exaktně srovnatelných parametrů se do ceny bytu promítají i další faktory: lokalita, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. „Jsou to důležitá, ale navýsost subjektivní kritéria, při jejichž hodnocení může mít každý zájemce jiná měřítka,“ zdůrazňuje Přemysl Chaloupka.