Pokud se voda do domu nevalí přes práh dveří, neznamená to, že je vyhráno. Voda se dostane nad hydroizolaci podlahy a pronikne do vrstev podlah a ve velkém rozsahu je znehodnotí, včetně tepelně izolační vrstvy. Začne i prosakovat do stěn a příček.

Tomuto nebezpečí jsou vystaveny nepodsklepené domy postavené na nepropustných (jílovitých) zeminách s podlahou přízemí v malé výšce nad terénem.

Pokud takový rizikový dům stojí delší stranou proti svahu nebo se terén kolem domu, byť mírně, svažuje k domu, je téměř jisté, že jednou obyvatele domu navštíví voda. Při vývoji současného klimatu jsou přívalové deště častější a riziko příchodu nezvaného hosta o to vyšší.

Obrázek č.2: Na pozemku bylo územním plánem stanoveno, že dešťová voda musí být likvidována vsakem na pozemku. Kombinace povinného vsaku dešťových vod a nepropustných zemin i laika bije do očí.

Obrázek č. 2: Na pozemku bylo územním plánem stanoveno, že dešťová voda musí být likvidována vsakem na pozemku. Kombinace povinného vsaku dešťových vod a nepropustných zemin i laika bije do očí.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Příkladem domu nevhodně osazeného v terénu může být rodinný dům blízko Prahy postavený v oblasti s jílovitou zeminou. Dům je osazen v dolíku, což je patrné z fotografií č. 1 a 2.

Na pozemku bylo územním plánem stanoveno, že dešťová voda musí být likvidována vsakem na pozemku. Kombinace povinného vsaku dešťových vod a nepropustných zemin i laika bije do očí.

Obrázek č.3: Rychlost pronikání vody umocňovaly detaily netěsného ukončení hydroizolace u vchodových dveří.

Obrázek č. 3: Rychlost pronikání vody umocňovaly detaily netěsného ukončení hydroizolace u vchodových dveří.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Při letních přívalových deštích nestačí vsakovací systém likvidovat vodu ze střechy, ta vyvěrá z lapačů nečistot u střešních svodů a volně se rozlévá po pozemku. Situace je vidět na obrázku č. 5. Na pozemek kolem domu zároveň natéká voda z širokého okolí, viz obrázek č. 4.

Obrázek č.4: Na pozemek přitéká voda ze širokého okolí.

Obrázek č. 4: Na pozemek přitéká voda ze širokého okolí.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

V našem případě voda nepřekonává práh dveří, takže se majitelé domu dlouho domnívali, že laguny kolem domu nepředstavují vážnější problém. Opak byl bohužel pravdou.

Po několika letech užívání domu se začaly objevovat na vnitřních stěnách vlhké mapy, viz obrázek č. 6. Mapy se rozšiřovaly, i když celé jedno léto nepřišel tak silný liják, který by způsobil vytvoření laguny kolem domu. Problém byl v tom, že vrstvy podlah byly nasáklé vodou a tuto vodu postupně nasávaly vnitřní stěny.

Obrázek č.5: Při letních přívalových deštích nestačí vsakovací systém likvidovat vodu ze střechy a ta vyvěrá z lapačů nečistot u střešních svodů a volně se rozlévá po pozemku.

Obrázek č. 5: Při letních přívalových deštích nestačí vsakovací systém likvidovat vodu ze střechy a ta vyvěrá z lapačů nečistot u střešních svodů a volně se rozlévá po pozemku.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Při průzkumu inspektor zjistil, že hydroizolace domu je provedena z jedné vrstvy hydroizolační fólie z měkčeného PVC. Projektant ani prováděcí firma nepočítali s tím, že nad úrovní hydroizolace může nastoupat voda, a tak, když se zaplavilo okolí domu, voda z laguny protékala do podlah. Rychlost pronikání vody umocňovaly detaily netěsného ukončení hydroizolace u vchodových dveří, viz obrázek 3.

Obrázek č.6: Po několika letech užívání domu se začaly na jeho vnitřních stěnách objevovat vlhké mapy.

Obrázek č. 6: Po několika letech užívání domu se začaly na jeho vnitřních stěnách objevovat vlhké mapy.

FOTO: Archiv Nemopas, Atelier DEK

Jak rizikový dům poznat

Pokud si chcete koupit dům nebo chalupu, doporučujeme při prohlídce zkontrolovat tvar terénu v širším okolí kolem objektu. Čím méně propustná je zemina v okolí objektu, tím větší je riziko potíží způsobených nevhodným osazením objektu do terénu.

Při kontrole se neomezujme jen na vlastní pozemek. Jsou–li okolní pozemky výše nebo se svažují k posuzovanému domu, zvláště pokud ploty nemají podezdívku, stále musíme počítat s tím, že se kolem domu může hromadit voda. V popsaném případě se nelze uklidňovat tím, že hydroizolace jsou v pořádku. S velkou pravděpodobností tlaku vody neodolají a při určité konfiguraci terénu může voda „přijít” vchodovými dveřmi nebo vstupem na terasu.

Zhoršující okolností je nedostupnost dešťové kanalizace v obci a nutnost likvidovat dešťovou vodu vsakem.

Jak problém odstranit a kolik to stojí
Pokud je dům v rizikovém prostředí, je nezbytné účinně odvodnit okolí objektu tak, aby voda nikdy nenastoupala k úrovni hydroizolace v podlahách. Pokud je dostupná veřejná dešťová kanalizace, zřídí se obvodový povrchový sběrný žlab a obvodová drenáž a napojí se do kanalizace. V opačném případě je třeba změnit tvarování terénu, tzn. realizovat žlaby, příkopy nebo valy, které brání přitékání vody z okolních pozemků k objektu. Úprava by měla rovněž zahrnovat odvodnění povrchu terénu kolem domu a kontrolu kapacity případných vsakovacích systémů. Vsakovací systémy je často nutné doplnit o akumulační podzemní nebo nadzemní nádrže, kde se voda zadrží a pak postupně vsakuje. Vzhledem k vývoji klimatu je třeba počítat s tím, že akumulační objem někdy nebude dostatečný. Náklady na ochranu proti vodě se budou pohybovat v řádu deseti až statisíců (v případě nutnosti budování vsakovací nádrže).

Autor: Ing. Radim Mařík, inspektor nemovitostí

Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
 

Ilustrační foto.

FOTO: Nemopas

Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90% realitních obchodů).